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　　出品：新浪財經(jīng)上市公司研究院

　　作者：大眼樓管/郝顯

　　隨著克而瑞、中指研究院等機構(gòu)1-5月房企拿地TOP100排行榜的出爐，市場赫然發(fā)現(xiàn)，民營房企開始重返土拍市場，加大力度拿地。

　　近幾年不少民營房企已經(jīng)停止在公開市場拿地，而從前五個月的情況來看，一部分穩(wěn)健發(fā)展的區(qū)域型房企開始加大拿地力度，成為央國企之外另一股拿地主力。

　　這一現(xiàn)象釋放了市場回暖的信號，但是值得注意的是，目前市場分化嚴重，房企均在聚焦核心城市，非核心城市、非核心區(qū)域地塊房企參拍積極性不高，此外仍有大量房企未重啟拿地。

　　民營房企開始重返土拍市場

　　近日，克而瑞與中指研究院先后發(fā)布2025年1-5月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜。從總體來看，房企在拿地上變積極，根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，前5月TOP100房企拿地總額為4051.9億元，同比增長28.8%。

　　值得注意的是，部分民營房企開始重返土拍市場，加大拿地力度。在克而瑞新增土地TOP100排行榜前四十名單中出現(xiàn)了10家民營房企的身影，分別為濱江集團、邦泰集團、新希望地產(chǎn)、敏捷集團、中天美好集團、保億置業(yè)、大華集團、龍湖集團、海成集團，得力房產(chǎn)。

　　其中濱江集團以275.3億元得新增土地價值高居克而瑞新增土地TOP100排行榜第七名，邦泰集團以52.8億元居14名，新希望地產(chǎn)和敏捷集團以37.7億元和33.2億元居18名及19名。剩余6家房企拿地金額在18億元至30億元之間。

　　過去幾年，土拍市場長期由國企與地方城投主導(dǎo)，民營房企逐漸邊緣化。而從2024年下半年開始，民營房企頻頻出現(xiàn)在土拍市場，引發(fā)市場關(guān)注。根據(jù)浙商證券研報數(shù)據(jù)，2025年9月至11月期間，30個重點城市土地成交中，至少有12宗地塊被民企高溢價競得（溢價率超過 20%）。

　　到了今年上半年，民營房企的“補倉”動作更加頻繁，甚至有不少多年未在公開市場拿地的房企也開始現(xiàn)身土拍市場。出現(xiàn)在克而瑞新增土地TOP100排行榜中的敏捷集團上一次公開拿地還是在2021年，今年5月30日，旗下廣州璟恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價約33.2億元競得廣州番禺區(qū)4宗宅地。

　　拿地金額僅次于濱江集團的邦泰集團，前五個月投資足跡遍布西安、合肥、長沙、昆明、南寧等10座城市，拿地面積達到134 萬㎡，躍居全國第3。

　　從總體來看，目前還活躍在土拍市場的民營房企，此前在杠桿上均比較謹慎，負債較低，因此仍具備投資能力。

　　民營房企重新開始活躍被市場視作土地市場好轉(zhuǎn)的積極信號。這一現(xiàn)象背后的原因有多個，一是前幾年大部分民營房企拿地力度銳減，目前有補充貨值的需求。二是政府在供地策略上做出調(diào)整，一方面，優(yōu)化土地出讓條件，通過下調(diào)容積率，鼓勵四代住宅和大戶型開發(fā)等方式為去化提供保障；另一方面，不少地方政府出臺了鼓勵民營房企參與土拍的政策。

　　一線和強二線等核心城市帶動土拍市場 ?“核心城市+優(yōu)質(zhì)地塊” 成為房企共識

　　從目前來看，土地市場的升溫主要由一線和強二線等核心城市帶動，“核心城市+優(yōu)質(zhì)地塊” 成為房企共識。

　　今年以來，北京、上海、深圳，以及杭州、成都、蘇州等強二線城市，頻頻出現(xiàn)高溢價地塊。這些地塊往往擁有較好的區(qū)位以及成熟的配套，具有位于城市核心區(qū)、容積率低等特征。地方政府也試圖通過優(yōu)質(zhì)地塊提升房企拿地意愿。

　　國家提出的“好房子”建設(shè)標準，給改善型產(chǎn)品打開了空間，新產(chǎn)品會釋放出新的置換需求，這也是房企聚焦核心城市的重要原因。

　　從區(qū)域來看，長三角城市群最為活躍。前五月，長三角TOP10企業(yè)拿地金額達到1252.7億元，京津冀TOP10企業(yè)拿地金額734.0億元，中西部TOP10企業(yè)拿地金額339.0億元。

　　城市之間分化仍然較大，中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶曾向媒體表示，一二線城市平均溢價率較高，三四線城市仍普遍底價成交。

　　房企普遍聚焦在安全性高的一、二線核心城市，而且房企之間分化嚴重，仍有大量房企未重啟拿地。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，前5月有66%的百強房企未拿地，銷售TOP10房企拿地金額占百強比重達到68%。拿地企業(yè)集中在頭部房企，尤其是央國企。 “目前多數(shù)房企投資保持謹慎態(tài)度，非核心城市、非核心區(qū)域地塊房企參拍積極性不高”，這是克而瑞研究給出的結(jié)論。

　　一二線城市土地市場回溫的同時，部分城市庫存高，去化周期長的問題依然存在。

　　從銷售端來看，前五個月房地產(chǎn)市場延續(xù)止跌回穩(wěn)，TOP100房企1-5月累計實現(xiàn)銷售操盤金額13127.5億元，減少7.12%。5月單月實現(xiàn)銷售操盤金額2945.8億元，環(huán)比增長3.5%。

　　雖然長期止跌回穩(wěn)的趨勢不變，但是進入二季度之后，房地產(chǎn)市場量價再度走弱，中金公司認為“市場仍可能面臨一定波動”。

責(zé)任編輯：公司觀察