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文/樂居財(cái)經(jīng) 李蘭 

一線城市核心區(qū)驚現(xiàn)“骨折價(jià)”大平層，是餡餅還是陷阱？

近期，上海核心區(qū)的寫字樓內(nèi)，悄然出現(xiàn)一類高端大平層產(chǎn)品。其打出的“單價(jià)僅5萬 ，享一線黃浦江景”口號(hào)，以周邊頂級(jí)豪宅三分之一甚至四分之一的價(jià)格，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

這類由老舊商辦物業(yè)改造而來，被業(yè)內(nèi)稱為"行政公館"的類住宅產(chǎn)品，正卷土重來。

這波“商改住”熱潮的興起，恰逢上海頂級(jí)豪宅市場(chǎng)獨(dú)立走強(qiáng)的大背景?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年前5個(gè)月，上海市總價(jià)3000萬元及以上的新房成交915套，已接近2021—2023年的全年水平。綠城潮鳴東方、上海壹號(hào)院、康定壹拾玖均成為5月現(xiàn)象級(jí)熱盤，陸家嘴太古源邸開盤去化率也近九成。

其中，徐匯濱江的綠城潮鳴東方開盤當(dāng)日120套房源即告售罄，銷售總額69.88億元，銷售均價(jià)高達(dá)19.5萬元/平方米，191組有效認(rèn)購(gòu)對(duì)應(yīng)近160%的認(rèn)購(gòu)率，觸發(fā)5年限售規(guī)則。

與豪宅市場(chǎng)的火熱形成鮮明對(duì)比的是，一類特殊的高性價(jià)比產(chǎn)品悄然登場(chǎng)。它們占據(jù)城市核心稀缺地段，以現(xiàn)房形式推出200-300平方米的頂奢大平層，配備國(guó)際品牌的意式輕奢精裝且“所見即所得”。

然而，其單價(jià)卻僅為同區(qū)域頂級(jí)豪宅的“零頭”甚至低至三折。例如，黃浦江畔一棟老舊寫字樓內(nèi)，一套260平方米的精裝現(xiàn)房大平層總價(jià)僅1500余萬元，單價(jià)約5.7萬元/平方米。

公開資料顯示，當(dāng)前上海單價(jià)5萬-6萬元/㎡的新房主要集中在外環(huán)以外。而上海黃浦區(qū)一線江景住宅豪宅項(xiàng)目，如綠城黃浦灣、華潤(rùn)外灘九里等二手房成交單價(jià)普遍站上17萬-23萬元/平方米，價(jià)差達(dá)到3-4倍。

這類產(chǎn)品實(shí)質(zhì)是商辦屬性的“類住宅”。2017年上海曾重拳整頓商辦改公寓，但如今核心區(qū)商改住項(xiàng)目再度活躍。據(jù)在社交媒體上打出的廣告，陸家嘴、靜安、徐匯等多區(qū)均有類似項(xiàng)目在售，價(jià)格普遍為同地段住宅一半。

業(yè)內(nèi)人士透露，其操作模式多為公司通過整層收購(gòu)老舊寫字樓，經(jīng)設(shè)計(jì)分割成數(shù)套大平層，精裝后加價(jià)散售，巨大的價(jià)差成為吸引買家的重要推手。

然而，高性價(jià)比的背后，是多重不容忽視的“硬傷”和政策風(fēng)險(xiǎn)。

持有成本高企：商業(yè)水電費(fèi)及高達(dá)十幾元/㎡的物業(yè)費(fèi)遠(yuǎn)超普通住宅。

交易稅費(fèi)沉重：二手轉(zhuǎn)讓時(shí)綜合稅費(fèi)（增值稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等）可能高達(dá)房?jī)r(jià)的30%以上。

資產(chǎn)縮水隱憂：有中介坦言此類產(chǎn)品“年年降價(jià)”，早買的客戶面臨資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)。

政策風(fēng)險(xiǎn)懸頂：上海當(dāng)前政策仍明令嚴(yán)禁新增“商改住”項(xiàng)目。雖然全國(guó)部分城市（如海南萬寧、湖南長(zhǎng)沙）已出臺(tái)政策支持困難商辦項(xiàng)目去庫(kù)存或調(diào)整用途，但在上海政策尚未轉(zhuǎn)向。業(yè)內(nèi)提醒：“自住風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，但未來轉(zhuǎn)手時(shí)若遭遇政策嚴(yán)查或市場(chǎng)規(guī)范，將十分被動(dòng)?！?o:p>

當(dāng)黃浦江風(fēng)穿過落地窗，輕撫著每平方米5.7萬元買來的意式大理石地面，一個(gè)問題揮之不去：用三分之一價(jià)格換來的頂豪體驗(yàn)，是否值得押上政策風(fēng)險(xiǎn)與資產(chǎn)縮水的雙重賭注？