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文/粵進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

有的樓盤(pán)賣(mài)房，就像跑馬拉松一樣，賣(mài)了幾年都賣(mài)不完。

這樣的項(xiàng)目在廣州不在少數(shù)，越秀的廣州城投·東園公館算一個(gè)。

昨天（6月18日），廣州市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)掛出越秀南AD013907地塊項(xiàng)目1-3號(hào)樓、公建配套及地下室建設(shè)工程規(guī)劃條件核實(shí)合格證核發(fā)批后公布。

這個(gè)地塊項(xiàng)目，就是廣州城投·東園公館。

現(xiàn)在已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)樓了，但項(xiàng)目去化卻一直平平。

陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至目前，廣州城投·東園公館開(kāi)盤(pán)兩年網(wǎng)簽了40套，還剩209套房源未售，去化率約16%。

廣州城投·東園公館于2023年中開(kāi)盤(pán)，當(dāng)年開(kāi)盤(pán)的時(shí)候也是話題度滿(mǎn)滿(mǎn)。

只不過(guò)，市場(chǎng)討論的并不是銷(xiāo)售成績(jī)有多好，而是“地王終于入市了”。

項(xiàng)目所在地塊——越秀南AD013907地塊，在廣州土拍市場(chǎng)大名鼎鼎。

2020年3月，萬(wàn)眾矚目之下，該地塊被廣州城投以底價(jià)23.57億元競(jìng)得，折合樓面價(jià)約6.5萬(wàn)元/㎡，一舉登頂廣州地價(jià)TOP1。

“地王”的位置坐了三年多。

直到2023年底，才被海珠琶洲西區(qū)地塊超了，目前仍穩(wěn)居前三。

越秀南AD013907地塊，曾是2007年廣州市舊城改造三大項(xiàng)目之一。

2009年，該宗地塊啟動(dòng)動(dòng)遷工作，但由于被非法搭建臨時(shí)建筑，動(dòng)遷進(jìn)程被迫擱淺。直至2018年整個(gè)地塊才全部完成拆遷。

可謂一波三折。

2019年3月，越秀區(qū)政府工作報(bào)告中明確提出，要“完成越秀南復(fù)建房地塊掛牌出讓”。

隨后，該地塊于2019年12月19日預(yù)掛牌，在2020年2月6日正式掛牌。

地塊位置優(yōu)越，是老城區(qū)難得的住宅用地。

其位于越秀南路和萬(wàn)福路交匯處，臨近繁華的北京路商圈，與中華全國(guó)總工會(huì)舊址相鄰，距離地鐵六號(hào)線團(tuán)一大廣場(chǎng)站僅200米左右，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分顯著。

但出讓條件也頗為苛刻。

比如不接受聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)、競(jìng)買(mǎi)人要求在越秀注冊(cè)登記、須配建1.3萬(wàn)㎡回遷房等。

最終，只有廣州城投一家企業(yè)報(bào)名參與競(jìng)拍。

好巧不巧，拿地后，趕上房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，廣州城投致力于“慢工出細(xì)活”，從拿地到開(kāi)售歷經(jīng)了三年時(shí)間。

期間，改了一次案名，兩次規(guī)劃。

項(xiàng)目一開(kāi)始叫“廣州城投領(lǐng)越壹號(hào)”，又是領(lǐng)越、又是壹號(hào)，一聽(tīng)就不簡(jiǎn)單。

但后來(lái)不知道為啥又改名了，改成了現(xiàn)在的“廣州城投·東園公館”。

據(jù)悉，項(xiàng)目名稱(chēng)中的“東園”二字，取自旁邊的百年歷史名片——東園。作為近代嶺南名園之一，東園曾是清末廣東水師提督李準(zhǔn)的私家園林。

一聽(tīng)就很有歷史韻味。

戶(hù)型規(guī)劃上，從建面約88-176㎡，改成100-175㎡，再到最后推出的91-178㎡，花費(fèi)了不少心思。

整個(gè)項(xiàng)目比較袖珍，占地面積僅8470㎡，計(jì)容建面約4.95萬(wàn)㎡，容積率5.8。

總共規(guī)劃有4棟住宅，3棟商品房、1棟回遷房，均為塔樓設(shè)計(jì)，總貨量249套。

廣州城投對(duì)這個(gè)項(xiàng)目寄于厚望，開(kāi)盤(pán)價(jià)定到12-18萬(wàn)元/㎡，

不過(guò)從銷(xiāo)售情況看，這個(gè)價(jià)還是高于購(gòu)房者的心理預(yù)期。

畢竟地段好是好，但缺點(diǎn)也不容忽視。

比如，居住群體不純粹，有商品房、也有回遷房；小區(qū)規(guī)模較小，公共活動(dòng)空間、綠化園林空間等都較為有限。

再加上周邊老破小環(huán)繞，還有一些老城區(qū)的通病，交通擁堵和噪音問(wèn)題等。

種種因素，導(dǎo)致項(xiàng)目一直處于低去化狀態(tài)。

后來(lái)項(xiàng)目也推出了部分一口價(jià)房源，價(jià)格有小幅度調(diào)整。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體為廣州市城悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，成立于2020年4月，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，公司法定代表人、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理為鄒敬義。

股權(quán)上，該公司由廣州城投100%持股。