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北京進(jìn)深 徐迪 明天（7月31日）開拍的昌平南邵“宅產(chǎn)配”地塊，目前已收到買家出價。

7月29日16:25，第1次報價，13.69億元（底價）。

項目包含3幅子地塊：

0033住宅地塊起始價11.6億元，折合樓面價2.02萬元/㎡；

0044商業(yè)地塊起始價2.09億元；

0036教育用地不出讓，競得人建設(shè)后無償移交相關(guān)部門。

這是一宗“宅產(chǎn)配”組合地塊，在供地清單中已出現(xiàn)過多次。

在第二輪供地清單中，只有昌平新城東區(qū)二期0026、0033兩幅住宅地塊+0036教育用地；

3月27日進(jìn)入預(yù)申請時，又空降了四期、五期0044、0045、0046三幅商業(yè)地塊一并打包。

當(dāng)時土地總面積達(dá)到15.6公頃，地上建筑規(guī)模約21.9萬㎡，其中商業(yè)建面約9萬，交易起始價31.7億元。

許是規(guī)模過大、非宅包袱太重，這宗6合1地塊最終沒能正式掛牌。

直到6月底再次掛牌，又重做了一次排列組合：

住宅、教育、商業(yè)各保留1塊，肥瘦相間，建筑規(guī)?？刂频?萬㎡出頭，總價降到13.69億元。

①0033地塊為居住用地，地上建面5.74萬㎡，容積率2.0，控高36米（局部45米）；

②0036地塊為基礎(chǔ)教育用地，在住宅地塊東側(cè)，建面約0.42萬㎡，控高16米，規(guī)劃為1所12班幼兒園；

③0044地塊為商業(yè)用地，是商業(yè)組團(tuán)中最北邊的一塊，在住宅地塊往西1公里處，緊鄰濱河森林公園，建面2.87萬㎡，控高12米（局部18米。）

地塊位于南邵鎮(zhèn)，地處北六環(huán)外，距離地鐵昌平線北邵洼站500米左右，步行可達(dá)。

1公里內(nèi)有清華附中昌平學(xué)校、昌平第五學(xué)校南邵中學(xué)、昌盛園小學(xué)南邵學(xué)校。在0033地塊東側(cè)，除本次打包出讓的幼兒園地塊，還有一塊教育用地，占地4.18公頃，規(guī)劃為一所36班九年一貫制學(xué)校。

商業(yè)配套上，有路勁世界廣場、朱辛莊TBD住總?cè)f科天地、生命科學(xué)園超級合生匯，此外還將圍繞地鐵北邵洼站打造一個集商業(yè)、辦公綜合性的TOD項目，預(yù)計未來2-3年實現(xiàn)落地。

相比朱辛莊、沙河高教園等板塊，南邵板塊關(guān)注度稍弱，但也是昌平重點發(fā)力建設(shè)的板塊之一，板塊配套也在逐步到位。

項目鄰近中關(guān)村昌平園東區(qū)，地塊入市后，將進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域職住平衡、產(chǎn)城融合。

根據(jù)昌平新城東區(qū)(南邵組團(tuán))1101街區(qū)0024等地塊規(guī)劃綜合實施方案，0026地塊范圍內(nèi)有一座菩薩廟，東側(cè)為伯哈智墓。

組團(tuán)內(nèi)還規(guī)劃有包括機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、殘疾人托養(yǎng)所和社區(qū)助殘服務(wù)中心在內(nèi)的社會福利用地，與公交中心站和變電站共同位于街區(qū)東北角。

整個街區(qū)公園綠地占比約21%，圍繞在地塊周邊。

地塊東北方向1公里范圍內(nèi)，為首開股份在售新盤梧桐山語項目。

2023年7月28日拿證，共1199套房源，主力建面77-99㎡三居、57-88㎡兩居以及少量94-130㎡四居，銷售指導(dǎo)價5.3萬元/㎡。

目前網(wǎng)簽666套，全盤去化率56%，成交均價約4.11萬元/㎡，約為指導(dǎo)價的78折。

隨著新地塊的入市，首開梧桐山語剩余500多套房源的成交，或?qū)⒏悠D難。

第五輪供地清單共涉及8宗宅地，土地面積約33公頃，建筑規(guī)模約72萬平方米，海淀、豐臺均有供應(yīng)。

清單還有四天就過期了，但目前仍然沒有一宗地塊被激活。

南邵地塊的掛出，也預(yù)示了第六輪供地清單即將發(fā)布，在第五輪“全軍覆沒”的情況下，不知會派出哪些當(dāng)打地塊為下半年的土拍暖場。