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文/上海進(jìn)深 魏薇

六批次的土拍熱度尚未褪去，綠城已經(jīng)迅速公示了北外灘項(xiàng)目的規(guī)劃方案。

距離拿地僅三天，距離地塊正式簽約僅一天。

上周五，綠城以總價(jià)647190萬(wàn)元競(jìng)得虹口區(qū)北外灘地區(qū)hk315-11地塊，樓面價(jià)126577元/㎡，溢價(jià)率46.33%。

這一溢價(jià)率創(chuàng)下近年來(lái)上海公開土拍溢價(jià)率新高。

拿地當(dāng)天下午，綠城就把項(xiàng)目牌子掛到了工地。

按照這個(gè)樓面價(jià)，加上6000元/㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)容面積2500㎡的社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施、2%的高端人才住房等配建，保本售價(jià)在18萬(wàn)/㎡，大概率會(huì)沖擊20萬(wàn) /㎡。

頂配豪宅

根據(jù)公示方案，項(xiàng)目由小高層和高層組成：

1號(hào)樓為10F小高層，一層局部架空；

2號(hào)樓為28F高層住宅，一層架空；

3號(hào)樓為29F高層住宅，一層架空；

4號(hào)樓西單元為14F高層住宅、一層人才房；東單元為25F高層住宅，一層中間戶/二層/三層中間戶人才房，一層西戶是居委會(huì)。

規(guī)劃圖給人的感覺(jué)非常簡(jiǎn)潔明了，除了樓體的外部輪廓，并沒(méi)有其他線條。

但這張看似簡(jiǎn)單的圖，已經(jīng)透露出不少亮點(diǎn)：

1、四個(gè)下沉庭院

一般而言，一個(gè)小區(qū)只有1-2個(gè)下沉庭院，位于小區(qū)中央或者大門附近，這個(gè)項(xiàng)目直接設(shè)置了四個(gè)，3#樓西側(cè)一個(gè)，2#樓北側(cè)兩個(gè)，東側(cè)一個(gè)，結(jié)合首層架空做會(huì)所。

2、全域風(fēng)雨連廊

風(fēng)雨連廊貫通每棟住宅樓，在綠化中蜿蜒分布，歸家途中有種曲徑通幽之感。

2#樓西側(cè)甚至有二層連廊，由于一層架空，通過(guò)這個(gè)二層連廊可以直接入戶。

3、綠地歸家動(dòng)線

人車分流，機(jī)動(dòng)車出入口位于東側(cè)丹徒路和西側(cè)高陽(yáng)路上：丹徒路的出入口有較大面積的景觀架構(gòu)；高陽(yáng)路這一側(cè)，有大片的規(guī)劃公共綠地。

人行出入口位于小區(qū)南側(cè)的東余杭路上。居委會(huì)有單獨(dú)的出入口，位于北側(cè)的周家嘴路上。

4、樓棟朝向優(yōu)秀

除4#樓南偏東約30°之外，其余三棟樓都是正南朝向。

最南端的2#樓直面超大面積的綠地，高層還能享受城市天際線和江景視野。

5、不利因素入地

地塊南側(cè)邊緣有K站，未見P站、垃圾站，可能做了入地處理，保持地面景觀的完整性。

6、大戶型是主力

整個(gè)小區(qū)的計(jì)容面積5.1萬(wàn)方，體量不算大。沒(méi)有住宅套數(shù)下限，沒(méi)有中小套型占比限制。總供應(yīng)大約200套。

從規(guī)劃圖來(lái)看，基本都是大面積、大面寬戶型，預(yù)計(jì)200㎡起步，兩梯兩戶，當(dāng)下流行的多陽(yáng)臺(tái)、全屋飄窗也會(huì)是標(biāo)配。

樓棟輪廓有弧形轉(zhuǎn)角，有點(diǎn)潮鳴東方外立面的意味。

進(jìn)深君注意到，項(xiàng)目的建設(shè)單位是綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。和以往通過(guò)項(xiàng)目公司持股不同，綠城北外灘項(xiàng)目有可能會(huì)是集團(tuán)直管。

豪宅提速

綠城在上海的開發(fā)速度越來(lái)越快，拿地邏輯越來(lái)越清晰：

高價(jià)拿下核心地區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，打造高端產(chǎn)品，最后賣出高溢價(jià)。

最近一年來(lái)，幾乎每隔一段時(shí)間，就能看到綠城在上海拿下“地王”的消息。

5月，綠城在徐匯濱江的高層作品潮鳴東方，120套豪宅開盤即罄，均價(jià)19.5萬(wàn)元/㎡，套均超5000萬(wàn)，攬金約70億。

項(xiàng)目所在地塊是去年8月拿下的，總價(jià)48.05億元，樓面價(jià)131045元/㎡，溢價(jià)率約30%，刷新全國(guó)土拍樓面價(jià)紀(jì)錄。

今年2月下旬開放展廳。從拿地到開盤，前后大約9個(gè)月時(shí)間，這在上海新房市場(chǎng)中并不算快。

前不久，綠城在浦東北蔡的上海首座“廬系”豪宅——綠城·上海逸廬展廳開放，距離拿地不到三個(gè)月時(shí)間，預(yù)計(jì)在9月入市。這個(gè)進(jìn)度遠(yuǎn)超潮鳴東方。

地塊是在今年3月28日競(jìng)得，總價(jià)29.16億元，溢價(jià)率40%，折合樓板價(jià)71412元/㎡，刷新了北蔡地價(jià)紀(jì)錄，也會(huì)將北蔡板塊的新房帶入10萬(wàn) 時(shí)代。

這一次的北外灘豪宅，綠城簡(jiǎn)直是“閃電速度”。

拿地即公示背后，離不開虹口區(qū)規(guī)劃資源局服務(wù)專班的全鏈條服務(wù)。虹口區(qū)為這個(gè)項(xiàng)目的定義是：北外灘開發(fā)五周年之際，職住平衡“出功能”的實(shí)踐落地。

無(wú)論是對(duì)于虹口區(qū)還是綠城，該幅地塊意義重大。

這是繼2020年北外灘新一輪規(guī)劃面世以來(lái)，北外灘地區(qū)通過(guò)公開途徑出讓的第一幅純住宅地塊，也是目前北外灘核心區(qū)內(nèi)唯一的一幅規(guī)劃為住宅性質(zhì)的地塊。

可以說(shuō)，綠城此次高價(jià)拿地，押注的不僅是地塊，更是北外灘的未來(lái)。