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文/北京進(jìn)深 徐迪 

8月4日，華潤(rùn)置地溫榆河低密住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案公示。

盡管前期已有比較靠譜的劇透，但官宣內(nèi)容還是足夠震憾。

連同總平圖一起公示的，還有鳥瞰圖和立面效果圖——之前懋源的別墅項(xiàng)目也是這么干的。

大概是別墅項(xiàng)目單看平面圖密密麻麻的樓棟，容易引發(fā)視覺不適。

建筑效果圖則更加直觀，看著非常哇塞，頗有頭牌風(fēng)姿。

近期北京豪宅流行新中式設(shè)計(jì)，唐風(fēng)宋制，王府大院，各有千秋。

華潤(rùn)置地沒(méi)走尋常路，在溫榆河畔掀起了一股歐式莊園風(fēng)。

整體規(guī)劃：19棟洋房 92棟雙拼

建設(shè)單位為華潤(rùn)置地開發(fā)（北京）有限公司，設(shè)計(jì)單位為浙江綠城建筑設(shè)計(jì)有限公司。

項(xiàng)目規(guī)劃用地面積17.04萬(wàn)㎡，總建面約36.78萬(wàn)㎡，容積率1.01。其中：

地上建面約17.27萬(wàn)㎡，計(jì)容建面17.21萬(wàn)㎡。

規(guī)劃111棟住宅樓，共483戶：19棟8層洋房 92棟雙拼別墅。

一條東西走向的街坊路，將北側(cè)洋房與別墅之間隔離開來(lái)。

鳥瞰圖↓

總平圖↓

洋房立面效果示意圖↓

19棟洋房沿小區(qū)西北側(cè)外圍排列，層高超3.3米，有錯(cuò)層轉(zhuǎn)角露臺(tái)。

其中5棟為躍層空墅，建面329m2左右：6#、7#、8#、26#和36#樓；

其余均為大平層產(chǎn)品，建面269m2/325m2。

別墅立面效果示意圖↓

別墅形式均為雙拼，深淺咖灰配色，直角線條勾勒出羅馬柱造型，歐式莊園質(zhì)感。

一二層貫通式落地窗，超大窗體。

層層有退臺(tái)，部分還做了實(shí)用的玻璃頂蓋，無(wú)懼雨雪天氣的大露臺(tái)。

坡屋頂設(shè)計(jì)，頂層有帶天窗的閣樓，沐光觀星。

采光井面積不小，地下光廳應(yīng)該頗為出彩。

別墅預(yù)計(jì)4個(gè)面積段：339m2/389m2/439m2/489m2。

起步戶型套總價(jià)預(yù)計(jì)在2800萬(wàn)級(jí)別。

此前網(wǎng)上流出過(guò)一版戶型分布的平面圖，洋房部分排列完全一致，最南邊的別墅減實(shí)際報(bào)規(guī)時(shí)減少了幾棟。

網(wǎng)傳戶型分布圖↓

公區(qū)配置：54321

5條風(fēng)雨連廊+4座大門+3棟鄰里共享空間+2處下沉庭院+1個(gè)架空層。

整體打造了南北兩條景觀軸，洋房區(qū)雙會(huì)所體系，別墅區(qū)中央廣場(chǎng)帶。

1#大門位于小區(qū)北側(cè)，為車行出入口。

2#大門位于東側(cè)兩排洋房之間，門前設(shè)有出租汽車站。

進(jìn)門直行兩棟配套樓為鄰里共享公共空間，北邊1#住宅樓首層局部架空，也是項(xiàng)目唯一有架空層的樓棟，以小型商服功能為主。

風(fēng)雨連廊將鄰里空間和架空層串聯(lián)，再往前為大面積的下沉庭院，形成社區(qū)主會(huì)所。

4#大門也在洋房區(qū)，位于小區(qū)西側(cè)，街坊路與安悅路交口。

進(jìn)門為另一處面積較小的下沉庭院 社區(qū)管理服務(wù)用房，形成第二會(huì)所空間。

356平米的室外活動(dòng)場(chǎng)地也在西門入口處。

3#大門在別墅區(qū)正中央的位置，南北兩側(cè)各6排樓。

與風(fēng)雨連廊圍合成中央廣場(chǎng)，居中設(shè)有迎賓水系。

白色廊柱和墻體，對(duì)襯式設(shè)計(jì)，呈現(xiàn)法式古典建筑風(fēng)格。

再往里是物業(yè)服務(wù)用房和鄰里共享空間，向內(nèi)連接一整條景觀軸，結(jié)合兩側(cè)莊園式別墅，凱旋門延伸至香榭麗舍大道的即視感。

拿地回溯：兩地塊“合二為一”

2月27日，華潤(rùn)置地以底價(jià)60.24億元摘得順義溫榆河2101-2007、2008地塊，折合樓面價(jià)約3.5萬(wàn)元/㎡。

項(xiàng)目地上建面合計(jì)17.21萬(wàn)㎡，限高24米（局部27米），容積率僅1.01，堪稱北京容積率最低的宅地之一。

目前市場(chǎng)上能與這個(gè)容積率對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目是懋源云紀(jì)，在后沙峪板塊，兩個(gè)項(xiàng)目距離5公里左右。

位置上，華潤(rùn)置地溫榆河地塊更靠近市區(qū)，且緊鄰溫榆河，周邊有成熟的社區(qū)及生活配套。

懋源云紀(jì)占地17.11公頃，1.1的容積率，規(guī)劃16棟洋房和135棟別墅，其中有15套獨(dú)棟。5月28日取得預(yù)售證，銷售指導(dǎo)價(jià)6.1萬(wàn)/㎡。目前網(wǎng)簽22套，成交價(jià)6.2萬(wàn) ，超過(guò)了預(yù)售均價(jià)。

在正式掛牌的半個(gè)月后，溫榆河地塊進(jìn)行了一次調(diào)規(guī)，優(yōu)化調(diào)整內(nèi)部道路位置。

原本應(yīng)該修建在2008地塊內(nèi)部的街坊路，可以由建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)需求，自行調(diào)整到一個(gè)更為合理位置上。

6月25日，地塊又一次調(diào)規(guī)公示，兩幅子地塊正式“合二為一”。

不僅是之前街坊路的優(yōu)化，而是“結(jié)合建設(shè)單位提出的申請(qǐng)，要求落實(shí)兩地塊規(guī)劃指標(biāo)整體核算”，2007、2008兩地塊調(diào)整為一宗用地。

這個(gè)調(diào)整給予建設(shè)單位更大的規(guī)劃自由，不再受限于每塊地的指標(biāo)，讓原本不夠規(guī)則的地塊，能夠合理利用到極致。

北京東北郊溫榆河是北京唯一一條四季長(zhǎng)流的河流，沿河建有200米寬的綠化帶，以外輻射形成1至1.5公里寬的綠色生態(tài)走廊。

溫榆河與機(jī)場(chǎng)高速路相交圍合而成的區(qū)域，是北京最早的高檔別墅群落?，F(xiàn)已成為名副其實(shí)的CVD(中央別墅區(qū))，形成了一處高端居住帶。

距離2007、2008地塊最近的優(yōu)山美地項(xiàng)目，魯能地產(chǎn)2001年起開發(fā)的豪宅，分為ABCD四個(gè)區(qū)，數(shù)百套別墅和少量公寓產(chǎn)品，面積從777到1788平米不等，售價(jià)在7000萬(wàn)到3億之間。

地塊附近有北京順義國(guó)際學(xué)校、北京大學(xué)第三醫(yī)院首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)院區(qū)、中糧祥云小鎮(zhèn)大型商辦綜合體等，配套完善。

2024年5月1日，北京市發(fā)改委批復(fù)，同意實(shí)施順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)溫榆河生態(tài)走廊周邊用地土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。

項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積約45.05萬(wàn)平方米，其中建筑控制規(guī)模約25.85萬(wàn)平方米（不含地下面積），建設(shè)內(nèi)容為住宅、基礎(chǔ)教育等。