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北京進(jìn)深 徐迪 8月15日，中建玖合“運(yùn)河八子”案名出爐：運(yùn)河玖院。

官方戶型圖也正式發(fā)布，明天（8月16日）樣板間正式開放。

大運(yùn)河畔，唯一260米寬一線濱河景觀樓盤。

中建玖合“運(yùn)河八子”以潞濱二街為界，東西兩側(cè)各有4塊地，一期推出除多功能用地外，西邊3幅居住用地。

亮點(diǎn)非常多，配得上這個(gè)絕版地塊。

公區(qū)有架空層、風(fēng)雨連廊、地下通道、跨街天橋、鄰里共享空間、下沉?xí)?/p>

擴(kuò)容空間方面，除了內(nèi)嵌陽臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)，花池、奇偶陽臺(tái)等也出現(xiàn)在通州樓市。

除運(yùn)河景觀外，每個(gè)地塊還做了獨(dú)立的園林景觀，包括多功能用地，共八大主題。

首期三個(gè)地塊景觀：

0705地塊，桃園別業(yè)，桃花主題，運(yùn)河邊桃源深處；

0706地塊，千里畫廊，色彩主題，匯萃多元文化；

0708地塊，山澤丘壑，山川主題，詮釋運(yùn)河發(fā)源地。

首期3幅地塊總占地5.28公頃，建筑規(guī)模約18.13萬㎡。

共規(guī)劃16棟樓，包括：1棟11F洋房、3棟25F高層，其余均為17F小高層。

整體層高3米 。沿河地塊前排3棟樓最高能做到3.5米以上，后排3.2米。

樓棟沒有依據(jù)地形而建，而是正南正北排布。

這樣一方面保證了采光朝向，另一方面能夠讓更多的房源分享河景資源。

①0705地塊：地上計(jì)容建筑規(guī)模約2.97萬㎡，容積率從2.3小幅調(diào)低至2.27。

規(guī)劃5棟住宅樓，1#-4#樓為17F小高層，其中3#樓首層架空；5#樓為11F洋房。

②0706地塊：地上計(jì)容建筑規(guī)模約3.57萬㎡，容積率從2.2調(diào)降至2.07。

同樣規(guī)劃了5棟住宅樓，均為17F小高層。北側(cè)最靠近0705地塊的1#樓為首層架空。

這兩塊地不在運(yùn)河邊，但通過樓棟錯(cuò)位排布，部分高層房源也可欣賞運(yùn)河風(fēng)光。

③0708地塊：地上計(jì)容建筑規(guī)模約5.45萬㎡，容積率2.43，較出讓文件中的2.4有所增加。

這塊地在運(yùn)河沿岸，是7幅住宅地塊中地形條件最好的一幅，面寬最大、占地最廣。

規(guī)劃了6棟住宅樓：

靠近運(yùn)河的3棟24-25F，后排3棟17F，穿插而建，均有河景視野。

地塊間有聯(lián)橋，整個(gè)地塊以十字活力軸為骨架，打造一軸一帶，一環(huán)三街格局。

0705地塊與0706地塊之間設(shè)置有隔街對稱的景觀大門，以地下通道連接。

大門北側(cè)還設(shè)置了過街天橋，天橋兩端，正是帶架空層的兩棟樓。

0708地塊東門也是同樣的配置，地下通道+跨街天橋，連接的是尚未公示方案的0810地塊。

風(fēng)雨連廊串聯(lián)大門和架空層，再通過門口的地下通道、架空層前的過街天橋，將兩個(gè)地塊連為一體。

形成地面、地下、天橋三層步行通道，盡量中間隔了一條馬路，卻以立體交通的形式做到了人車分流，配套共享。

好房子元素集大成者。

①南北雙陽臺(tái)：南向內(nèi)嵌陽臺(tái)+北向設(shè)備平臺(tái)，算是常規(guī)操作。

②通州首個(gè)花池項(xiàng)目：朝南的陽光花池，不封閉，面積全贈(zèng)送。這是通州樓市首次出現(xiàn)花池。

③北京首個(gè)轉(zhuǎn)角花池：部分邊戶做出了270度弧形轉(zhuǎn)角花池，目前在全北京還是獨(dú)一份。

④奇偶陽臺(tái)：在大興比較流行，通州近年的新盤中還是頭一回出現(xiàn)這個(gè)玩意兒。

特別是沿河的0708地塊，邊戶房源三面有贈(zèng)送，各種大大小小的臺(tái)子讓人眼花繚亂。

這種環(huán)繞式倒角陽臺(tái)，之前只在一些別墅項(xiàng)目里見過。

與傳統(tǒng)的直條陽臺(tái)相比，無論是外觀還是功能性都更勝一籌，頗有空中花園的意思了。

加上贈(zèng)送，整體得房率88%-95%。

超級會(huì)所+家園中心

每塊地雖然只有五六棟樓，但都配置了景觀亭和獨(dú)立室外運(yùn)動(dòng)場地。

會(huì)所占地面積約3000平，有健身房+恒溫游泳池+私宴+會(huì)客廳

有風(fēng)雨連廊，4.5米層高架空層，4000平首層架空泛會(huì)所。整個(gè)架空面積達(dá)到50%，是北京首個(gè)全域50%架空的項(xiàng)目。

室內(nèi)室外風(fēng)光無縫轉(zhuǎn)換，地面地下自然銜接。

無論從面積還是形式，放眼通州乃至全北京豪宅小區(qū)，也是翹楚了。

聚焦高端業(yè)態(tài)的會(huì)所提升小區(qū)宜居度，承載基礎(chǔ)社區(qū)功能的家園中心則大幅增加了居民生活的便利度。

項(xiàng)目整體配建1.38萬㎡的家園中心，包括社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、養(yǎng)老及助殘中心、室內(nèi)體育設(shè)施、社區(qū)文化設(shè)施、郵政所等。

中建玖合將這1.38萬㎡拆分成三部分，放在了三塊不臨河的地塊上，在紫旭西路一側(cè)沿街排布。

0706地塊里的是家園中心1號(hào)，2號(hào)和3號(hào)分別在0807和0808地塊上。

目前公示的三塊宅地，地上不計(jì)容建面將近4500㎡，

其中0708地塊不計(jì)容建面超3000㎡，園林景觀占地比住宅還大。

據(jù)說“運(yùn)河八子”地塊光是風(fēng)雨連廊、會(huì)所等公區(qū)配套就價(jià)值兩個(gè)億。

戶型高低配，上能博弈朝陽豪宅，下可對子通州流量盤。

①不沿河的0705、0706地塊以小戶型為主：

90㎡起步，主力為108㎡三居和120㎡四居，層高3米-3.1米之間；

面寬較窄，珍惜邊戶帶側(cè)邊飄窗和轉(zhuǎn)角花池的房源。

②0708沿河地塊，四面寬大平層：

后排戶型建面150㎡/175㎡，層高3.2米；

前排為230㎡/250㎡，層高3.5米。

絕版河景房，大面寬給足了視野，價(jià)位不會(huì)低，屬于通州豪宅的頂配了。

目前有消息稱，臨河大戶型單價(jià)會(huì)沖上7萬，后排剛需/剛改戶型也要600萬起步。

小戶型價(jià)格很關(guān)鍵，價(jià)位相當(dāng)?shù)脑?，這個(gè)地塊的小戶型產(chǎn)品綜合性完勝招商八里橋的朝棠攬閱。

地塊回溯

6月4日，中建玖合發(fā)展集團(tuán)有限公司以底價(jià)74.91億元摘得北京城市副中心站綜合交通樞紐地區(qū)FZX-0101-0705等8幅地塊。

綜合樓面價(jià)2.86萬元/㎡，住宅樓面價(jià)約為3.06萬元/㎡。

項(xiàng)目東側(cè)緊鄰東六環(huán)高線公園，距市政府約2公里，地理位置優(yōu)越。

西側(cè)濱水區(qū)域，緊鄰京杭大運(yùn)河，可俯瞰副中心三大文化設(shè)施，景觀優(yōu)勢明顯；

南側(cè)緊鄰運(yùn)通隧道約20分鐘可直達(dá)東四環(huán)，交通很便利；

北側(cè)緊鄰副中心站交通樞紐，地下包括地鐵6號(hào)線、M101線、平谷線、城際鐵路聯(lián)絡(luò)線、京唐鐵路等軌道線路，軌道交通便利。

樞紐站上蓋規(guī)劃辦公、商業(yè)、酒店等功能，大型集中商業(yè)區(qū)、濱水文化特色商業(yè)區(qū)，可提供餐飲娛樂休閑等服務(wù)。

8幅地塊土地面積達(dá)到11.28公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模超26萬㎡。

其中7幅住宅地塊建面總計(jì)23.7萬㎡。