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北京進(jìn)深 徐迪 北京樓盤規(guī)劃的反饋意見發(fā)布越來越及時(shí)了，近幾個(gè)項(xiàng)目都是方案公示期一結(jié)束就通告采信情況。

8月15日，朝棠攬閱東區(qū)調(diào)整后的方案公示期結(jié)束次日，反饋意見出來了。

只有1份網(wǎng)絡(luò)反饋意見，但涉及到7類問題，不可避免的，還是提到了陽臺、設(shè)備平臺等事項(xiàng)。

通告中這項(xiàng)意見在最后一條，回復(fù)得有點(diǎn)耐人尋味。

公眾反饋意見提到，相關(guān)建筑陽臺、設(shè)備平臺應(yīng)當(dāng)明確不可封閉。

此前的回復(fù)中，對于這種意見都會(huì)明確承諾不封閉。

朝棠攬閱直接表示：本項(xiàng)目規(guī)劃為開敞陽臺，陽臺建筑面積按全面積計(jì)算報(bào)規(guī)，

設(shè)備平臺按照使用需求設(shè)置，已在設(shè)計(jì)方案中標(biāo)注無承重墻。

如果按照全面積計(jì)算，相當(dāng)于南邊整體沒有贈(zèng)送空間。

已開盤的西區(qū)，69㎡/86㎡/89㎡/99㎡/124㎡五種戶型，產(chǎn)權(quán)得房率在76.2%-80.2%區(qū)間。

陽臺是否算建面了，還是能看出來的。

其它6條意見>>

1、公眾反饋意見：按照《北京城市副中心0401街區(qū)FZX-0401-6001等地塊規(guī)劃綜合實(shí)施方案》6044地塊應(yīng)該是6049地塊左上角的綠地，東側(cè)的住宅地塊是6045地塊吧？

建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位意見：根據(jù)本項(xiàng)目《掛牌文件》，本項(xiàng)目為北京市通州區(qū)八里橋棚戶區(qū)改造項(xiàng)目FZX-0401-6044、6049地塊R2二類居住用地項(xiàng)目，西側(cè)住宅用地為FZX-0401-6049地塊，東側(cè)住宅用地確為FZX-0401-6044地塊。

2、公眾反饋意見：按照實(shí)施方案該住宅地塊的限高為48米，2-2號樓建筑高度超標(biāo)（54米）。

建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位意見：根據(jù)《北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)通州分局關(guān)于通州區(qū)八里橋棚戶區(qū)改造項(xiàng)目FZX-0401-6044、6049地塊供地項(xiàng)目“多規(guī)合一”協(xié)同平臺審核意見的函》（京規(guī)自（通）供審函[2024]0009 號），本項(xiàng)目可參考《北京城市副中心管理委員會(huì)關(guān)于印發(fā)<北京城市副中心建設(shè)工程建筑高度彈性管控技術(shù)要點(diǎn)(試行)>的通知》(副中心管委發(fā)〔2024]25號)。目前方案設(shè)計(jì)符合上述文件要求。

3、公眾反饋意見：2-S1樓東側(cè)有一小樓標(biāo)注為“垃”同時(shí)有黑色圍墻標(biāo)注，該建筑與圍墻關(guān)系是墻內(nèi)還是墻外，還是連接該建筑？

建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位意見：此處為垃圾收集點(diǎn)，位于圍墻內(nèi)側(cè)。

4、公眾反饋意見：2-S配套樓作為鄰里中心和配電站似乎在小區(qū)外部，與小區(qū)不互通？需要繞行至小區(qū)東北角？是否不便？

建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位意見：2-S配套樓在小區(qū)內(nèi)，與小區(qū)互通，滿足日常使用需求。

5、公眾反饋意見：控規(guī)要求此處沿河景觀應(yīng)階梯狀分布，北側(cè)建筑應(yīng)高于南側(cè)，目前似乎并未體現(xiàn)這一點(diǎn)？

建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位意見：項(xiàng)目北側(cè)樓棟規(guī)劃為11-18F，南側(cè)規(guī)劃為9-11F，符合北高南低的布局形態(tài)。

6、公眾反饋意見： 2-1化糞池清理是否預(yù)留有相關(guān)場地？

建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位意見：已預(yù)留相關(guān)場地，結(jié)合景觀方案實(shí)施。

8月6日，北京通州區(qū)八里橋棚戶區(qū)改造項(xiàng)目FZX-0401-6044、6049地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公示。

項(xiàng)目一期（西區(qū)6049地塊）上個(gè)月已經(jīng)開盤，10天網(wǎng)簽了175套，位列北京7月份成交套數(shù)榜首，堪稱京城樓市流量神盤。

但并不是所有戶型都受到熱捧。

頂配124㎡戶型，共108套，房源占比近五分之一，僅有10套網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化。

在中建玖合“運(yùn)河八子”設(shè)計(jì)方案公示前后，就有消息稱，朝棠攬閱未取證的東區(qū)有意向調(diào)規(guī)：

把原來的120㎡大戶型，都改成69㎡和89㎡的。

本次公示的6044地塊正是朝棠攬閱東區(qū)，規(guī)模比西區(qū)小，地形方正，全部樓棟都是正南正北排布。

建設(shè)用地面積約1.33公頃，總建筑規(guī)模約5.26萬平方米。

此前與西區(qū)一同公示的設(shè)計(jì)方案，規(guī)劃6棟9-17F住宅，共368戶。

調(diào)規(guī)后，樓棟數(shù)改為7棟，總戶數(shù)增至394戶。

具體調(diào)整的樓棟：

1、東北角1#樓總面寬縮短，相應(yīng)的戶型建面也調(diào)小；

2、2#樓由17層增至18層，增加4套房源，總高度增至54米，；

3、西北角3#樓拆分成兩棟，由3個(gè)單元改為4個(gè)單元，增加了22戶，戶均建面縮小；

4、東排中間的5#樓（原4#樓）層數(shù)未變，仍為9層；

總高度由27.6米調(diào)高至28.1米，單層層高由3.07米增至3.12米。

5、南排6#樓（原5#樓）北側(cè)退臺取消。

園區(qū)部分調(diào)整：

1、樓棟整體外移，更貼近用地紅線，南北排樓棟間距拉大，中央園林空間增加。

2、原方案室外活動(dòng)場地有兩處，調(diào)整后，西南角的場地合并到中間。

3、東側(cè)角新增一處人行出入口，原位置的化糞池移到東北角。

朝棠攬閱調(diào)規(guī)原因：

一方面是西區(qū)的引流款小戶型賣成了爆款，庫存告急，大量剛需客群未能消化。

從住建委官網(wǎng)的樓盤表來看，網(wǎng)簽房源集中在5#、6#和7#三棟。

5#樓主要是69㎡小三居網(wǎng)紅戶型；7#樓以86/89㎡三居兩衛(wèi)戶型；6#樓主力戶型為101㎡四居兩衛(wèi)。

另一方面，中建玖合“運(yùn)河八子”近期方案公示，有不少90-120㎡面積段的小戶型。

與“運(yùn)河八子”相比，朝棠攬閱的河景資源和交通優(yōu)勢，都顯得有點(diǎn)拿不出手。

招商蛇口深諳通州樓市，既然有西區(qū)客群基礎(chǔ)，索性牢牢抱緊剛需大腿，全力突擊低總價(jià)產(chǎn)品。

中建玖合“運(yùn)河八子”的面世，讓通州剛需盤集體預(yù)感危機(jī)。

朝棠攬閱調(diào)規(guī)，中鐵建花語璟云則延遲了開盤日期。據(jù)稱是主力面積段與中建玖合后排小戶型產(chǎn)品“撞車”，重新調(diào)整推盤策略。

朝棠攬閱所在地塊成交于今年4月8日，由招商蛇口以27.08億元競得，折合樓面價(jià)3.12萬元/㎡，溢價(jià)率超過16%。

拿地不到1個(gè)月，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公示；5月底，貝好家方面宣布，招商蛇口、中海地產(chǎn)、貝好家正式簽約，合作開發(fā)通州八里橋新盤朝棠攬閱項(xiàng)目。

西區(qū)6049地塊，即朝棠攬閱一期，規(guī)劃建面5.35萬㎡，7棟11-18F住宅樓，共540戶。

6月26日和7月20日西區(qū)（一期）兩批次501套住宅取證，擬售均價(jià)6.48萬-6.54萬元/㎡區(qū)間。

面積段69/86/89/101/124㎡五種戶型，產(chǎn)權(quán)得房率在76.2%-80.2%區(qū)間。

7月20日，項(xiàng)目正式開盤。

目前網(wǎng)簽208套，去化率41%；成交均價(jià)5.82萬元/㎡，網(wǎng)簽金額總計(jì)10.8億元。

朝棠攬閱炒得最熱的剛需神戶型：69㎡小三居。

此前北京三居的最小建面出現(xiàn)在順義青年ONE，72㎡。眾所周知，順義樓盤一貫的大尺度贈(zèng)送面積。

而通州今年入市新盤大有反超之勢，包括得房率102%的北京城建國譽(yù)頌、戶均10%贈(zèng)送面積的招商云璟攬閱等。

朝棠攬閱南北均有擴(kuò)展空間可封入室內(nèi)，69㎡贈(zèng)送面積超10㎡：

南陽臺通面寬6.8米，約1.7米進(jìn)深，計(jì)一半面積；北面設(shè)備平臺4.6㎡全贈(zèng)送。

擴(kuò)容后，南向主臥近12㎡，北面臥室面積接近15㎡，可以拆分成兩個(gè)，滿足多成員家庭居住需求。

八里橋地塊位于通州區(qū)永順鎮(zhèn)，地處東五環(huán)至東六環(huán)之間，臨近通惠北路，距離建地鐵22號線永順站步行約500米左右，六站到國貿(mào)CBD。

項(xiàng)目南側(cè)隔著一片綠地就是通惠河，高層房源可享一線河景。

商業(yè)配套目前主要是萬達(dá)廣場，規(guī)劃運(yùn)河商務(wù)區(qū)會(huì)帶來不少濱水商業(yè)、街區(qū)商業(yè)；

醫(yī)療方面有中國人民解放軍第二六三醫(yī)院，北側(cè)臨近北京胸科醫(yī)院，配套資源較為完善。

周邊主要在售項(xiàng)目為東邊的縵云ONE，共6棟9層洋房，建面約199-350㎡大平層。

共342套房源，目前去化過半，成交均價(jià)6.92萬元/㎡。