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北京進(jìn)深 徐迪 今天（10月11日）下午17:00時(shí)，東城祈年大街項(xiàng)目預(yù)申請(qǐng)受理即將截止，還有5個(gè)小時(shí)，地塊仍未轉(zhuǎn)正。

北京第七輪供地清單已發(fā)布一個(gè)多月。

截至目前，8宗地塊僅有2宗正式掛牌，2宗進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)流程，余下均未被激活。

值得一提的是，不在本輪清單中的昌平東小口地塊于9月底空降上架。

第七輪清單共涉及8宗地，也是今年供地?cái)?shù)量較為集中的一輪，土地面積約27公頃，建筑規(guī)模約63萬(wàn)㎡。

全部位于軌道交通站點(diǎn)周邊市場(chǎng)需求突出、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套較完善的區(qū)域。

剛剛解除五環(huán)外限購(gòu)，本輪卻在二環(huán)三環(huán)的核心地段集中放出了3宗地塊。

包括地處“皇城根兒”的東城，昔日的北京第一居住區(qū)永安里，還有老破小集中但是地段賊扛打的松榆里地塊。

然而，截至發(fā)稿，這三宗內(nèi)城地塊均未正式掛牌，反倒是副中心及平原多點(diǎn)地區(qū)的幾宗地塊率先轉(zhuǎn)正。

1、昌平北七家歇甲莊地塊

第七輪清單9月3日發(fā)布，但直到9月23日才陸續(xù)有地塊正式掛牌。

歇甲莊地塊是首宗轉(zhuǎn)正的項(xiàng)目，將于10月28日拍出，起始價(jià)26.012億元，樓面價(jià)約2.85萬(wàn)元/㎡。

原本供地清單中的歇甲莊地塊非?！凹儍簟保挥?038和0046兩幅住宅地塊。

在預(yù)申請(qǐng)階段打包了一系列配建，包括社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用地、教育、文體用地等，位于住宅地塊西側(cè)，總建面約1.34萬(wàn)㎡。

增加配建后，項(xiàng)目占地約6.35公頃，總建面約10.47萬(wàn)㎡。

其中住宅建面約9.13萬(wàn)㎡，限高60米，容積率2.0左右。

2、昌平東小口0001地塊

與歇甲莊地塊同一天進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)流程，并于3天后的9月25日正式掛牌。

10月30日開拍，起價(jià)28.09億元，折合樓面價(jià)3.2萬(wàn)元/㎡。

這塊地不在第七輪清單，但也不完全算空降地塊。5月底發(fā)布的第五輪清單中，東小口三宗宅地（01、02、05地塊）都在列，但由于體量過(guò)于龐大，未被激活。

本次率先出讓的001地塊占地3.13公頃，規(guī)劃建面8.78萬(wàn)㎡，容積率2.8，限高60米。

東小口地塊市場(chǎng)關(guān)注度較高，主要是由于絕佳的地理位置。

直線距離北五環(huán)3公里，挨著海淀和朝陽(yáng)，往西能承接西二旗、后廠村的互聯(lián)網(wǎng)新貴的外溢需求，向東可吃到望京商務(wù)區(qū)的紅利。

板塊近5年都沒(méi)有新增供應(yīng)，第五輪清單發(fā)布的時(shí)候，東小口地塊呼聲就很高，一度被稱為“昌平南區(qū)域的最后一塊拼圖”。

在昌平，這塊地的位置，是能跟朱辛莊叫板的。回天地區(qū)人口密集，但都是老盤，新規(guī)產(chǎn)品稀缺，又逢五環(huán)外限購(gòu)松綁，入市時(shí)機(jī)剛好。

3、西紅門6038地塊

9月5日，第七輪清單發(fā)布的第3天，大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)DX04-0102-6038地塊率先進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)。

但是一直到9月底這塊地才轉(zhuǎn)正，11月4日開拍，起始價(jià)19.04億元。

位置上，西紅門6038地塊處于南五環(huán)內(nèi)，鄰近規(guī)劃地鐵19號(hào)線二期西紅門東站。

周邊新盤環(huán)繞，南邊一路之隔是西紅門橡樹灣，再往南還有中建玖玥府、御璟星城等。西邊有中建壹品元啟和興創(chuàng)置地6030地塊項(xiàng)目。

4、東城祈年大街地塊

9月12日，祈年大街路西危改工程項(xiàng)目進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)，受理時(shí)間截至10月11日，目前未被激活。

地塊起始價(jià)19.5億元，折合樓面價(jià)7.8萬(wàn)元/㎡。

宗地位于二環(huán)內(nèi)，周邊有大大小小的老胡同，北邊是前門大街，南邊是天壇公園，步行到天安門廣場(chǎng)半小時(shí)。

地形十分不規(guī)則且零碎，總占地2.28公頃，建筑控制規(guī)模2.5萬(wàn)㎡，拆成了四幅子地塊，由北至南依次排列。

用地性質(zhì)為多功能用地，住宅占比70%。

整體容積率非常低，其中0202地塊限高3.3米，其余為18米。

出讓文件中專門提到關(guān)于銷售監(jiān)管的要求。一是按照房地產(chǎn)調(diào)控銷售價(jià)格監(jiān)測(cè)機(jī)制，二是執(zhí)行本市限購(gòu)政策，審核購(gòu)房人資格，銷售給符合資格的購(gòu)房人，并整院售賣。

此外，要求在購(gòu)房合同中明確約定“房屋使用過(guò)程中要符合核心區(qū)控規(guī)、風(fēng)貌保護(hù)及安全政策法規(guī)規(guī)定，不得擅自改建、裝修、拆分”。

5、通州九棵樹6017地塊

9月30日，通州九棵樹6017地塊進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)。

交易起始價(jià)12.36億元，受理時(shí)間為9月30日-10月29日。

地塊位于通州區(qū)九棵樹街道，占地2.47公頃，規(guī)劃地上建面5.44萬(wàn)㎡，容積率2.2，限高45米（局部60米）。

6、未激活地塊

①永安里舊改項(xiàng)目，位于朝陽(yáng)區(qū)建外街道，住宅混合公建用地。

占地3.47公頃，規(guī)劃地上建面16.08萬(wàn)㎡，容積率4.63。

如果說(shuō)祈年大街項(xiàng)目是老北京原生態(tài)秘境，那么永安里項(xiàng)目就是大都市CBD的繁華寫照。

規(guī)劃高度100米，在摩天大廈林立的東三環(huán)或許沒(méi)那么扎眼，但作為住宅項(xiàng)目，這個(gè)高度足可以俯瞰CBD了。

這塊地是本輪供地中住宅規(guī)模最大的一宗。今年初經(jīng)歷過(guò)一次調(diào)規(guī)，住宅建筑規(guī)模增至10.9萬(wàn)㎡，增加了1.9萬(wàn)㎡。

這個(gè)地段注定是要做終極改善盤的，按照戶均建面300㎡算，大概能有300多套供應(yīng)。

永安里地塊早在2024年第二輪和第五輪供地清單中就曾現(xiàn)身。調(diào)規(guī)后延遲至三季度末才放出，但仍然沒(méi)有房企出手。

②松榆里地塊：臨鐵剛改小王炸位于朝陽(yáng)區(qū)潘家園街道，純住宅用地。

占地2.89公頃，規(guī)劃地上建面8.08萬(wàn)㎡，容積率2.8。

地處東三環(huán)至四環(huán)正中間，西大望路沿線，緊鄰北工大西門地鐵站。

除了環(huán)線和臨鐵優(yōu)勢(shì)，松榆里地塊自身的綜合素質(zhì)分也非常高。

2.8的容積率+限高60米（局部80），算是比較舒適宜居的密度。地形規(guī)整，東西長(zhǎng)而南北短，面寬資源好，樓棟排布靈活，很適合打造大高板產(chǎn)品。

按照戶均130㎡的剛改面積段，大約有600套房源，規(guī)模適中，開發(fā)難度遠(yuǎn)低于祈年大街和永安里項(xiàng)目。

這個(gè)地段有做高端改善的潛力，畢竟也在CBD商圈輻射范圍內(nèi)，但潘家園板塊的商業(yè)商務(wù)屬性，相較于雙井、國(guó)貿(mào)還是差出幾個(gè)LEVEL的。

城市界面也不算特別新，除了劃出的城改片區(qū)，其他的又沒(méi)到大批拆改的程度。

成熟住區(qū)，生活配套完善，但商業(yè)檔次不高，以眼鏡城、古玩城等專業(yè)市場(chǎng)為主，缺乏吃喝玩樂(lè)購(gòu)一體的綜合商業(yè)。整體來(lái)看更適合對(duì)地段和通勤要求比較高的剛改偏改善客群。

③順義府前街站0318-1地塊：位于順義區(qū)仁和鎮(zhèn)，六環(huán)外，鄰近地鐵15號(hào)線石門站。

項(xiàng)目占地3.1公頃，規(guī)劃地上建面4.34萬(wàn)㎡。

規(guī)模不大，但順義庫(kù)存不小，特別是剛需盤。

同板塊的星悅時(shí)光，取證近一年去化四成，指導(dǎo)價(jià)4.4萬(wàn)，網(wǎng)簽均價(jià)不到3.4萬(wàn)。

④房山北廣陽(yáng)城地塊：位于房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)，五環(huán)至六環(huán)之間，緊鄰地鐵房山線廣陽(yáng)城站。

占地5.56公頃，規(guī)劃地上建面9.18萬(wàn)㎡。

除了住宅地塊，還有社區(qū)服務(wù)設(shè)施、幼兒園等配建。

與順義情況類似，房山目前也有大量新盤在售，南邊的良鄉(xiāng)板塊，和知筑、頤知筑、華潤(rùn)京熙潤(rùn)府、京華國(guó)賢府、建工璟賢瑞庭，都是近一年左右才開盤的項(xiàng)目。