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文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會

預(yù)熱了許久的中糧北外灘壹號，終于要掀蓋頭了。

前兩天，項目發(fā)了一張海報，官宣10.17樣板間的開放。

此前，中糧北外灘壹號官方發(fā)布了多則視頻，預(yù)告樣板間的十月面世，吊足了外界胃口。

中糧大悅城在上海走的，一直是頂豪專業(yè)戶路線，只做“壹號系”產(chǎn)品。

此前其曾在上海打造了中糧海景壹號、中糧天悅壹號、中糧前灘海景壹號、中糧瑞虹海景壹號，對應(yīng)的年份分別是2009、2015、2018、2021。

這些項目，口碑和人氣都有。距離現(xiàn)在最近的海景壹號四開四罄，一年內(nèi)賣了185億。

但今時不同往日，當(dāng)下豪宅市場已是群雄逐鹿的紅海，昔日的成功路徑難以簡單復(fù)制。

時隔四年再度亮劍，此役關(guān)乎中糧在上海頂豪市場的江湖地位，不容有失。

老故事?lián)螆雒?/span>

與之前的壹號系項目相比，北外灘壹號有點(diǎn)不一樣，這是中糧大悅城首個壹號系歷史風(fēng)貌項目，自然沒走復(fù)制粘貼路線。

項目總經(jīng)理李洋，很會講故事。

從耶松船廠、摩西會堂，到雷士德工學(xué)院，從廣生行、南洋兄弟煙草公司，再到發(fā)昌機(jī)器廠。

他把北外灘的民族工業(yè)記憶，全盤揉進(jìn)了項目的價值邏輯中。

6月那場發(fā)布會，選址黃浦江畔的百年揚(yáng)子江碼頭，儀式感拉滿，野心也明晃晃：這不是普通豪宅，而是一座“有歷史的藏品”。

之后不久，項目展廳開放。

項目體量不大，由一棟24F高層住宅和風(fēng)貌別墅組成，一共208套。

高層：90套，面積段185-228㎡；

風(fēng)貌別墅：118套，面積段190-210-280㎡。

高層樓棟一共兩個單元，均為兩梯兩戶，每戶都有獨(dú)立電梯廳。一樓是架空層，這里設(shè)置了約1800平的會所，設(shè)置了恒溫泳池、瑜伽健身、私宴紅酒等功能區(qū)。

戶型分布簡單明了，185㎡是中間戶，228㎡是邊戶，均為四房兩廳三衛(wèi)設(shè)計。

185㎡戶型：入戶子母門，獨(dú)立玄關(guān)、客餐廳一體化、U型廚房等功能區(qū)劃分明確，廚房連接生活陽臺，全臥飄窗；主臥套房設(shè)計搭配衣帽間，衛(wèi)生間雙臺盆，浴缸和淋浴都有，南次臥也帶衛(wèi)生間，但是個暗衛(wèi)。

228㎡戶型做到了四開間朝南，動靜分離，同樣是南向雙套房，主臥的尺度再升級；邊廳是個亮點(diǎn)，南向弧形陽臺 客廳落地窗 270度環(huán)幕視野采光。

砍掉小戶型

今年8月中旬，大悅城控股副總經(jīng)理、華東大區(qū)公司總經(jīng)理李平帶隊調(diào)研北外灘壹號項目。

他現(xiàn)場發(fā)話：

高層蓄客要扎實(shí)推進(jìn)，年底必須順利開盤；

風(fēng)貌別墅客戶要精準(zhǔn)摸排、重點(diǎn)維護(hù)，為明年銷售打基礎(chǔ)；

樣板間展示效果要切實(shí)賦能營銷。

三條指令，條條指向快銷售。

項目的入市不能再等了。從拿地至今，已經(jīng)過去了兩年多。

2023年9月，大悅城控股上海大區(qū)公司通過上海聯(lián)交所成功競得項目所在的北外灘街道hk367-01地塊（原虹口116街坊地塊）折合樓面價94437元/㎡。

這是上海市中心罕見的“三無”地塊：無商辦、無自持住宅、無保障房，天生就是做高端住宅的料。

早在2024年，案名、效果圖等項目信息就已陸續(xù)釋放。

規(guī)劃建面約130-350㎡高層，以及200-350㎡風(fēng)貌別墅。相比于最終方案，中糧砍掉了小戶型。

但也正因是歷史風(fēng)貌區(qū)，開發(fā)難度很大。

拿下地塊后，恰逢文保政策收緊，項目團(tuán)隊在去年8月拿下了文保專項批復(fù)。要在不損傷歷史建筑的前提下完成地下開發(fā)，得像做外科手術(shù)一樣把老建筑“托起”，再用“掏挖工藝”施工。

技術(shù)門檻高，時間成本也燒錢。

直到今年1月底，項目設(shè)計方案才公示。

項目建設(shè)公司為上海耀耀祿建設(shè)發(fā)展有限公司，由大悅城（上海）置業(yè)有限公司100%持股。

今年6月，公司的法定代表人從廖志宏變更為李洋，后者同時也是大悅城控股華東大區(qū)公司總經(jīng)理助理兼中糧·北外灘壹號項目總經(jīng)理。廖志宏則擔(dān)任董事長。

從“藍(lán)海”拖到“紅?！?/span>

北外灘戰(zhàn)場硝煙彌漫。

已經(jīng)入市的金茂璞元、華潤外灘瑞府，即將入市的綠城北外灘項目、北外灘集團(tuán)的hk196-08地塊，另外還有準(zhǔn)現(xiàn)房虹口源717。

這些項目在戶型設(shè)計上各有側(cè)重。

綠城北外灘項目預(yù)計推出190-307㎡大平層，主打純豪宅；華潤外灘瑞府推出124-165-195-240㎡的3-4房戶型，金茂主力戶型為建面約130-172-239㎡的3-5房戶型，兼顧剛需、改善和豪宅多種需求。

一個月前，華潤外灘瑞府119套房源首開即罄，均價14.78萬/㎡。二批次房源剛剛過會，均價14.83萬/㎡。

金茂璞元首批99套房源認(rèn)購率175%，均價16.6萬/㎡，8月下旬開盤，半小時內(nèi)全部售罄。

今年7月下旬，綠城以64.72億元競得北外灘核心區(qū)HK315-11純住宅地塊，成為虹口北外灘新晉地王，樓板價12.66萬元/㎡。

北外灘壹號9.44萬/㎡的樓面價，反而顯得很有性價比。

對大悅城而言，北外灘壹號不僅是一個項目，更是其在上海當(dāng)下頂豪市場的定調(diào)之作。

之前幾個“壹號”系列雖然賣得好，而這一次，在北外灘這樣的紅海戰(zhàn)場，需要面對金茂、華潤置地、綠城等強(qiáng)勁對手。

產(chǎn)品有故事，地塊有基因，價格有空間。但市場是否買單，還得看認(rèn)購和開盤數(shù)據(jù)。