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北京進(jìn)深 徐迪 10月16日，昌平區(qū)未來科技城地塊預(yù)申請次日，正式掛牌出讓。

11月19日開拍，起價12.426億元。

土地總面積4.3公頃，規(guī)劃建面約8.22萬㎡，其中住宅建面約6.2萬㎡，折合樓面價約2萬元/㎡。

項目包含3幅子地塊：

· 兩幅居住用地，西側(cè)02地塊占地1.87公頃，地上建面約4.02萬㎡，容積率2.15，限高80米；

· 東側(cè)03地塊占地0.99公頃，地上建面2.19萬㎡，容積率2.2，限高60米。

居住用地為同一實施主體時，在建筑規(guī)模總量不變的前提下，兩地塊之間可統(tǒng)籌地上建筑規(guī)模指標(biāo)。

· 向北隔著3條路的01地塊為文化設(shè)施用地，占地1.44公頃，地上建筑規(guī)模2.01萬㎡，容積率1.4，限高24米。

01地塊不出讓，由住宅地塊二級競得人代建，要求與02、03住宅地塊同步實施，2027年8月完成精裝竣工備案并無償移交相關(guān)部門。

該地塊定位為集科技文化交流、創(chuàng)新成果發(fā)布、展覽展示、高端論壇舉辦于一體的綜合性科技文化交流中心，需與項目周邊綠地一體化設(shè)計，建設(shè)方案需經(jīng)昌平區(qū)政府同意，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)需符合未來科學(xué)城管委會相關(guān)要求，并由昌平區(qū)政府監(jiān)管落實。

地塊周邊涉及地鐵17號線未來科學(xué)城站，該站為已運(yùn)營的地鐵17號線與規(guī)劃北部聯(lián)絡(luò)線換乘車站，后續(xù)地塊建成后，將結(jié)合規(guī)劃北部聯(lián)絡(luò)線實施方案做好配合工作。

01地塊內(nèi)設(shè)1條街坊路(未來科學(xué)城路-英才南一街)，寬度不小于 11 米；02地塊內(nèi)的街坊路(英才南三街-英華街)寬度應(yīng)不小于8 米。

街坊路納入土地出讓范圍，由項目競得人負(fù)責(zé)建設(shè)，具體線型結(jié)合建筑方案確定，計入建設(shè)用地基底面積核算容積率，與項目同期建成并保證對外開放，由項目競得人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理。

之前地塊規(guī)劃方案公示后，根據(jù)公眾反饋，主管部門表示，結(jié)合居住區(qū)內(nèi)街坊路的實際需求，優(yōu)先考慮規(guī)劃為步行街坊路。

此外，02、03 地塊間預(yù)留地下連通通道，通道的規(guī)劃用途為地下車庫，由項目競得人負(fù)責(zé)建設(shè)。

連通具體范圍以最終釘樁成果和設(shè)計方案為準(zhǔn)，同步對接市政管理部門，做好與現(xiàn)狀市政管線的銜接配合。

項目競得人取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，應(yīng)及時簽訂土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)繳地下通道相應(yīng)的地價款。

8月初，昌平集中公示了6幅居住用地的綜合實施方案，其中就包括1703-0001、0002地塊。

該地塊位于北七家鎮(zhèn)未來科技城(南區(qū))土地一級開發(fā)范圍內(nèi)，屬于未來科學(xué)城東區(qū)CP01-1703街區(qū)，向西2公里左右是北京國賢府項目。

此前用地性質(zhì)為其他多功能用地，規(guī)劃方案公示后，公眾反饋提到關(guān)于將其他多功能用地調(diào)整為居住用地不利于房地產(chǎn)的相關(guān)意見。

對此，鎮(zhèn)政府回復(fù)稱，《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2035 年)》提出，適度提高居住及其配套用地比重，到2035年，職住用地比例調(diào)整為 1:2 以上。

依據(jù) 2022 年國土變更調(diào)查，能源谷核心區(qū)職住用地比例約1:1.79，結(jié)合區(qū)域發(fā)展需求和目前已通過區(qū)級審查的《北京昌平區(qū)未來科學(xué)城組團(tuán)CP01-0101等街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃(街區(qū)層面)(2023年2035 年)》，本次規(guī)劃落實文化設(shè)施用地及居住用地，優(yōu)化居住環(huán)境，提供高品質(zhì)服務(wù)。

北七家地處昌平南，未來科學(xué)城東區(qū)。鎮(zhèn)域面積56平方公里左右，人口近31萬，從地圖上和前期北七家地區(qū)的多個規(guī)劃文件看，未來北七家的開發(fā)區(qū)域主要集中在海鶄落和北七家工業(yè)園（即成果轉(zhuǎn)化基地）附近。

2019年，未來科學(xué)城擴(kuò)區(qū)，由10平方公里擴(kuò)大至170.6平方公里，明確了“能源谷”“生命谷”“沙河高教園”創(chuàng)新發(fā)展格局和“兩區(qū)一心”空間格局。其中，“東西兩區(qū)”是未來科學(xué)城的主體承載區(qū)，建設(shè)功能完備、宜居宜業(yè)的研發(fā)創(chuàng)新社區(qū)。

配套方面，1703街區(qū)規(guī)劃落實一處街道級公共文化設(shè)施，區(qū)級文化設(shè)施在未來科學(xué)城組團(tuán)控規(guī)內(nèi)結(jié)合全區(qū)文化發(fā)展需求統(tǒng)籌布局。

關(guān)于公共圖書館，將在文化中心項目的建筑方案階段統(tǒng)籌研究。

能源谷核心區(qū)基礎(chǔ)教育的規(guī)劃學(xué)位滿足規(guī)劃人口需求。

關(guān)于商業(yè)配套，規(guī)劃有保利商業(yè)綜合體即將建成運(yùn)營，中央峰匯、東方藍(lán)海等小區(qū)首層已配套便民商業(yè)。

關(guān)于社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，魯家園南區(qū)內(nèi)有現(xiàn)狀社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，嶺上北街與嶺上路交叉口西北處規(guī)劃社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，可滿足本次規(guī)劃社區(qū)級醫(yī)療衛(wèi)生需求。

本次預(yù)申請地塊距離北京國賢府不遠(yuǎn)，但是在7月底，昌平還公示過1503-0019地塊的規(guī)劃方案，由于涉及到不確定的軌道線和站位，方案還經(jīng)歷過一次緊急調(diào)整。

那塊地離北京國賢府更近，就在就在一期北區(qū)以北，隔著東二旗北街，地理位置上更適合開發(fā)為國賢府三期產(chǎn)品。

北京國賢府由中建智地操盤，分為兩期開發(fā)：

一期（盛世文庭）地塊由中建智地+未來科學(xué)城聯(lián)合體2023年7月20日摘得，成交價27億元，銷售指導(dǎo)價為6萬元/㎡。

住宅建面約10.63萬平米，規(guī)劃25棟樓822戶，2023年11月9日取得預(yù)售證，主力戶型為115-182㎡四居和100-107㎡三居。

目前網(wǎng)簽717套，去化近九成；成交均價約5.56萬元/㎡，約為指導(dǎo)價93折；網(wǎng)簽金額總計50.32億元，地價覆蓋率186%。

二期（逸賢華庭）地塊成交于去年12月30日，總價21.14億元，樓面價2.1萬/㎡。

地上建面9.23萬㎡，容積率1.3。規(guī)劃建設(shè)26棟6-9F洋房，共850戶。今年4月16日取證，與一期指導(dǎo)價相同。

目前網(wǎng)簽404套，去化率48%；成交均價5.31萬元/㎡，網(wǎng)簽金額總計22.69億元，地價覆蓋率107%。

除北京國賢府外，北七家0019地塊周邊在售新盤還有首開硅谷one。

共1089套房源，面積段71-129㎡，2022年4月29日取證，銷售指導(dǎo)價約5.4萬元/㎡。

目前網(wǎng)簽288套，去化率26%，均價4.8萬元/㎡。最近一套網(wǎng)簽還是今年3月份的。

板塊內(nèi)住宅項目較多，包括北京壹號莊園、達(dá)華莊園等別墅項目，融尚未來、萬科翡翠公園、未來金茂府等，還有未來逸園等共有產(chǎn)權(quán)房以及大量回遷房。

周邊空地較多，整個城市界面的改善預(yù)計還需要幾年時間。1公里內(nèi)缺乏像樣的商業(yè)配套，步行范圍內(nèi)有北京規(guī)模最大的山姆會員店，預(yù)計是今年年底開業(yè)。