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北京進深 徐迪 保利建工嘉華天珺西區(qū)取得新的建設工程規(guī)劃許可證，同時發(fā)布了最終版的建設工程設計方案總平面圖。

對比上個月“推倒重來”的第二版方案，沒有太大規(guī)模的布局調(diào)整，但仍存在不少細節(jié)上的處理。

首先，13號樓南向增加了一部分結(jié)構(gòu)外建筑。

看形式是開敞陽臺，目測比飄窗進深大，但也達不到市面上常見的陽臺尺度，應該是海淀盛行的“一步陽臺”。

海淀現(xiàn)在有幾個新盤，包括建發(fā)海晏、海宸元境等，部分戶型的客廳里出現(xiàn)了“一步陽臺”設計，進深大約30公分。

不管是什么，總之贈送面積一定是增加了的。

期待新版戶型圖，這部分的設計能否能讓海淀新盤在陽臺上再邁出一小步。

值得一提的是，9月底的時候，上海規(guī)自委發(fā)布一則住宅新規(guī)，其中明確了：

進深不超過0.75米的帶圍護結(jié)構(gòu)的開敞式陽臺，建筑面積不計入容積率，不計入可售面積，且不計入戶型建筑面積10%的陽臺面積。

同時也限制了這種陽臺寬度不得大于3米，且每戶僅可設置一個。

嘉華天珺西區(qū)13號樓新出現(xiàn)的這個平臺，很符合上海新規(guī)里提到的設計標準。

按照嘉華天珺當前的成交均價來算，這么一個小陽臺，價值接近20萬元。

經(jīng)常能在歐式建筑里看到那種帶鐵藝雕花圍欄的開敞式陽臺，不考慮它的置物功能，就站在上面看看風景、透透氣，還是挺不錯的。

優(yōu)化景觀，落實反饋意見

除了13號樓外，其他樓棟與9月初發(fā)布的版本沒有明顯變化。

主要還是公區(qū)部分景觀的調(diào)整。

1、電動自行車存車場地此前集中在中央6# 北側(cè)的位置，調(diào)整后，打散到園區(qū)各處，結(jié)合消防通道配建。

這個調(diào)整一來是結(jié)合上一版方案的公眾反饋意見，二來也將中央廣場又放大了一些。

2、三處景觀廊架都有調(diào)整。

最中間的3# 景觀廊架的面積增加了。

同時一進大門的1# 景觀廊架變得更為方正；

從大門向小區(qū)內(nèi)部延伸的的2# 景觀廊架造型目測占地面積沒變，但頂部鏤空造型有所調(diào)整。

3、各行列樓棟的南北間距小幅調(diào)整，增減尺度普遍在0.1米左右。

4、北側(cè)2# 大門的景墻取消了。

第一次調(diào)規(guī)，“推倒重來”

嘉華天珺西區(qū)已于今年4月5日取得預售許可證，截至目前尚無網(wǎng)簽。

按照最新調(diào)整的設計方案，項目建設用地面積2.76萬㎡，總建面7.39萬㎡，其中地上建面4.69萬㎡，地下2.7萬㎡。

容積率為1.7，建筑層數(shù)為地上11層，地下2層，建筑高度32.95米，綠地率30%。

對比最早發(fā)布的總平圖，第二版方案將西區(qū)樓棟全部打亂重排了。

1、原來依地形而建的10棟樓，改為15棟，全部是正南正北的朝向。

2、從整排的行列式，改為點狀排布，邊戶房源大幅增加。

3、總戶數(shù)從424套增加至488套。

4、原預證下西區(qū)主力建面為99㎡/134㎡，戶均建面111㎡；調(diào)整后戶均建面降至100㎡左右。

134㎡戶型全部取消，改為88/99㎡小戶型，同時配置少量120㎡四居產(chǎn)品。

調(diào)整后：88㎡三居180套、99㎡三居214套、120㎡四居94套。

一進鏤空式大門；二進中庭廣場，有環(huán)形景墻；三進中央庭院，有多處景觀廊架。

此外在小區(qū)外圍打造多處景墻，提升社區(qū)整體顏值。

反饋意見152條，東區(qū)業(yè)主要求賠償

第二版方案在9月8日-16日網(wǎng)上公示期間，收到的公眾反饋意見多達152條。

其中就提到“電動車場地都設置在6號樓前面，不方便其他樓業(yè)主使用?！?nbsp;

最新第三版的方案對此做了優(yōu)化，將存電動自行車場分散布置在項目園區(qū)。

在大門、圍墻、景墻等方面，結(jié)合市政道路肌理，整體采用連續(xù)且通透的圍墻形式，景墻則結(jié)合大門進行設計，讓地塊邊界自然融入周邊城市空間。圍墻、景墻均有厚度，不計綠地率。 

東西兩地塊的大門采用對稱式設計，設計風格和規(guī)?；疽恢拢亟珠L度完全一致。 

開發(fā)商在回復反饋意見時也明確表示，本項目未設置陽臺、花池。 

調(diào)整后，西區(qū)朝向和東區(qū)不一致，是在原方案基礎上優(yōu)化了街角退讓幅度，釋放更多社區(qū)臨街空間，增加了城市界面的通透舒展性，符合招拍掛文件及相關(guān)要求。 

除此之外，公眾反饋意見中還涉及房屋價值、虛假宣傳、購房合同、東區(qū)賠償?shù)葐栴}。

由于不屬于規(guī)自分局職責，通告中未做詳細描述。

其中有一條來自東區(qū)業(yè)主的反饋意見，建設單位做了回復。

該名業(yè)主稱，自本人購買房屋時，銷售方明確表示東區(qū)為市政集中供暖，西區(qū)為自采暖。此項也是本人選擇東區(qū)而沒有選擇西區(qū)的極為重要原因，如果后續(xù)西區(qū)改為市政集中采暖，本人表示強烈反對，或要求相應補償。

建設單位在回復中確認，本項目住宅用地均為市政集中供暖。

據(jù)悉，調(diào)規(guī)之后，嘉華天珺還推出了特價房源。

為了安撫老業(yè)主，保利給出了補償方案：

一是送25萬車位券，或20年車位使用權(quán)；二是3折買倉儲。

但仍也有業(yè)主表示：“背刺老業(yè)主，補償方案很拉胯，都想退房了”；

“即便有補償，也虧了20～40萬，因為補償后買的也有。西區(qū)的事，房源剩余這么多，結(jié)合當前形勢極有可能還會下探?！?/span>

開盤10個月，去化不到兩成

嘉華天珺地塊于2024年7月份成交，由保利發(fā)展 北京建工以總價89.01億元競得，溢價率3.5%。

住宅部分成交樓面均價約5.96萬元/平方米，銷售指導價為9萬元/平方米。

東區(qū)規(guī)劃16棟6-15F住宅，共852套，總建面10.1萬㎡。

1月1日，取得預售許可證，備案均價8.2萬-9.7萬/㎡。

目前網(wǎng)簽216套，成交均價8.52萬元/㎡。

4月5日，西區(qū)424套住宅取證，總建面約4.72萬㎡，擬售均價在8.7萬-9.3萬元/㎡區(qū)間。

項目開發(fā)企業(yè)為北京建保豐筑置業(yè)有限公司，由保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京建工房產(chǎn)分別持股60%和40%。

保利地產(chǎn)北京總經(jīng)理李紅亮出任項目公司法定代表人、董事、總經(jīng)理。

作為保利目前在北京貨值最大的項目，嘉華天珺是李紅亮最關(guān)注的項目。

今年3月，李紅亮才接任保利北京總經(jīng)理一職。在此之前，他是保利發(fā)展職工監(jiān)事，也是董事會辦公室副總經(jīng)理（主持工作）。

今年42歲的李紅亮，擅長資本運作，又有投資開發(fā)、帶兵打仗的經(jīng)驗，在保利發(fā)展董事長劉平看來，是北京“新帥”最恰當?shù)娜诉x。

兩個月兩版設計方案，看得出李紅亮對這個項目的精益求精。

整體來看，嘉華天珺東區(qū)16棟樓呈扇形分布，與西區(qū)之間形成一塊凹狀，西北方向冬季迎風面比較大。

主力建面99m2三居和134m2四居戶型，127m2高層房源，樓王棟172m2平層大四居，以及少量88m2邊戶。

海淀“黑科技空間”不大，嘉華天珺的得房率已經(jīng)算高的了，項目產(chǎn)權(quán)得房率在78%以上。

西區(qū)洋房得房率更高一些，加上贈送面最低80%起步，最高可達87-88%。