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文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

中信泰富地產(chǎn)總裁杜平，正面臨一場(chǎng)關(guān)鍵考驗(yàn)。

經(jīng)歷了數(shù)月的沉寂后，中信泰富外灘道終于在上個(gè)周末按下了加速鍵：樣板間正式開(kāi)放，首批房源也已過(guò)會(huì)。預(yù)計(jì)在11月上旬就開(kāi)啟認(rèn)籌。

首批推出121套119-192㎡房源，總價(jià)約1500萬(wàn)起。

加速的背后，是市場(chǎng)清晰可感的壓力。

項(xiàng)目此前放風(fēng)價(jià)約14萬(wàn)/㎡，最終過(guò)會(huì)價(jià)鎖定在13.85萬(wàn)/㎡，雖看似堅(jiān)挺，但與最初15萬(wàn)/㎡的放風(fēng)價(jià)相比，已是悄然回調(diào)。

這個(gè)定價(jià)，透著一股強(qiáng)烈的求生欲。它試圖在高端市場(chǎng)的預(yù)期與當(dāng)前現(xiàn)實(shí)的寒流之間，為項(xiàng)目尋求一個(gè)安全的起步空間。

但是，杜平并不能高枕無(wú)憂。

對(duì)手如云

從市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，當(dāng)前定價(jià)確實(shí)能給予項(xiàng)目一定的“安全感”，但安全感不等于勝算。

新房市場(chǎng)上，面積段類似、1600萬(wàn)總價(jià)段的選擇多到令人眼花。

外灘道位于楊浦濱江八埭頭區(qū)域，雖被納入“一江一河”核心段，與大名鼎鼎的外灘、陸家嘴、北外灘并列，但面臨的競(jìng)爭(zhēng)可謂四面楚歌。

以兩個(gè)很火熱的豪宅項(xiàng)目為例：

虹口北外灘的華潤(rùn)外灘瑞府主力戶型建面約124-240㎡的三至四房，均價(jià)約14.8萬(wàn)/㎡。一批次119套房源在9月中旬開(kāi)盤(pán)，已售88套，網(wǎng)簽去化率74%；二批次146套房源在10月下旬開(kāi)盤(pán)，目前網(wǎng)簽了19套。

位置更優(yōu)的金茂璞元主力戶型為建面128-239㎡的三至五房，均價(jià)約16.8萬(wàn)/㎡。一期99套房源在8月下旬開(kāi)盤(pán)，已售80套，網(wǎng)簽去化率80%；二批次111套房源在10月29日開(kāi)盤(pán)，網(wǎng)簽13套。

一批次開(kāi)盤(pán)后不久，外灘瑞府和金茂璞元都已啟動(dòng)分銷(xiāo)，去化壓力可見(jiàn)一斑。

更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)來(lái)自二手市場(chǎng)。

項(xiàng)目北側(cè)的翡麗甲第、保利翡麗云邸等高品質(zhì)次新房，目前掛牌價(jià)在14-15萬(wàn)/㎡左右，且價(jià)格仍處于下行通道，持續(xù)擠壓著新房的價(jià)格空間。

在這些強(qiáng)敵環(huán)伺下，外灘道的價(jià)格優(yōu)勢(shì)并不明顯。

楊浦濱江的新房供應(yīng)正呈井噴之勢(shì)。

前有外灘序BUND98售罄，中海云邸玖章持續(xù)推售，均價(jià)13.55萬(wàn)/㎡保利外灘啟77首批房源已開(kāi)盤(pán)，保利譽(yù)濱江、保利發(fā)展64街坊項(xiàng)目、中鐵云繡外灘、中建壹品外灘元境這些新盤(pán)陸續(xù)會(huì)入市，其中不少項(xiàng)目產(chǎn)品力很能打。

杜平和他的外灘道，可謂前有堵截，后有追兵。

入市前調(diào)規(guī)

外灘道的項(xiàng)目建設(shè)單位為上海錦富濱貿(mào)置業(yè)有限公司，法定代表人杜平，他同時(shí)也是中信泰富地產(chǎn)的總裁。

該公司成立于2023年11月，由揚(yáng)州錦泰地產(chǎn)發(fā)展有限公司持股87%，上海濱貿(mào)企業(yè)管理有限公司持股13%，前者為中信泰富地產(chǎn)的全資子公司，后者由楊浦區(qū)國(guó)資委全資控股。

在產(chǎn)品層面，外灘道試圖用“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)武裝自己。

作為新規(guī)出臺(tái)前的項(xiàng)目，外灘道在與按新規(guī)設(shè)計(jì)的產(chǎn)品同臺(tái)競(jìng)技時(shí)，難免有些先天不足。

項(xiàng)目早在今年2月就公布規(guī)劃圖，今年8月下旬，“好房子”新規(guī)公布前一個(gè)月，項(xiàng)目住宅部分調(diào)整規(guī)劃，最顯著的變化就是增加了多陽(yáng)臺(tái)。

調(diào)規(guī)前后對(duì)比

外灘道規(guī)劃建設(shè)5棟15-17F高層，共240套房源，主力面積段跨越100㎡到220㎡。小高層的設(shè)計(jì)思路之下，即使是100㎡的小戶型也沒(méi)有連廊。

在滿足中小套型要求后，戶型從120㎡直接跳至190㎡，缺失了主流的140-170㎡改善過(guò)渡面積段。這種布局雖確保了部分戶型的豪宅感，卻可能錯(cuò)失大量改善客群。

其中120㎡三房是絕對(duì)主力，總計(jì)138套，配備了類一梯一戶的獨(dú)立梯廳和子母門(mén)，在這個(gè)面積段能將二者同時(shí)實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目不多。

三開(kāi)間朝南，雙陽(yáng)臺(tái)全屋飄窗，南向面寬約5.15米的大橫廳是亮點(diǎn)，但為了這個(gè)闊綽的廳，臥室空間做出了犧牲，顯得相對(duì)緊湊，且因結(jié)構(gòu)原因，部分飄窗不可改造利用。

尤其是南向書(shū)房，面積較小，需結(jié)合陽(yáng)臺(tái)改造才能作為房間使用，多少顯得有些局促和妥協(xié)。

190㎡四房符合改善定位，層高約3.15米，四開(kāi)間朝南，各個(gè)空間的尺度感很足，雙套房、中西雙廚帶島臺(tái)、獨(dú)立家政間、主衛(wèi)雙臺(tái)盆一應(yīng)俱全；實(shí)現(xiàn)了三陽(yáng)臺(tái)，擴(kuò)展后尺度可對(duì)標(biāo)老規(guī)范下200㎡以上的產(chǎn)品。

西邊套是類飛機(jī)戶型，南向雙陽(yáng)臺(tái)、北向家政間，能實(shí)現(xiàn)家務(wù)動(dòng)線與生活動(dòng)線分離。

東邊套更有看點(diǎn)，戶型采用了動(dòng)靜分離布局，利用270°轉(zhuǎn)角窗最大化江景視野。玄關(guān)處設(shè)置了序廳，南側(cè)雙套房，都配備衛(wèi)生間。主臥套房升級(jí)對(duì)標(biāo)行政套房，有步入式衣帽間。雙北次臥擴(kuò)展后尺度類似，與近距離的公衛(wèi)可組成兩間類套房。

市場(chǎng)認(rèn)可度如何，開(kāi)盤(pán)后見(jiàn)分曉。