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???文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

??催肥后的物業(yè)，成了地產(chǎn)還債的“良方”。而前提是，物業(yè)有體量，能夠賣得上價。

??與變賣物業(yè)變現(xiàn)不同，方圓創(chuàng)始人、潮汕商人方明拿出大部分錢來擴充物業(yè)。

??近日，方圓生活服務 (09978.HK)與廣東筠誠控股旗下筠城置業(yè)有限公司達成戰(zhàn)略合作，擬收購廣東筠城物業(yè)服務有限公司（簡稱“筠城物業(yè)”）51%股權。

??收購正式公告尚未發(fā)出，不過有消息透露，此筆收購方圓生活服務給出的對價為510萬元。

??而就在此前三天，方圓生活服務剛剛發(fā)布公告，其擬以3439.9萬元收購廣東益康物業(yè)服務有限公司（簡稱“益康物業(yè)”）60%股權；同時還披露了其三個月前對價2474.5萬元發(fā)起的一筆交易，已完成51%的相關股權收并購。

??除了上述三筆收并購，今年下半年方圓生活服務還先后從關聯(lián)股東方明手中450萬元收購了廣州方恒信息技術有限公司全部股權，以及從第三方物業(yè)公司手中接盤了一家安保公司51%股權。

??而中報數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月30日，方圓生活服務賬上的銀行結余及現(xiàn)金為9714.6萬元，而上述五筆收購，至少已花掉其中超七成的資金。不過，方圓生活服務大手筆的收并購似乎并沒有刺激到資本市場。

??近日在兩筆收購與一筆收購完成的消息之下，其股價反而跌去了9.09%。10月28日，上個交易日結束，方圓生活服務的收盤價為0.55港元/股，而截至11月1日的收盤報價為0.5港元/股。

??純利增速不低于10%的條件

??相比于三個月前外出華中收購霽陽紅物業(yè)，近日的兩筆收購，方圓生活服務都落子在了大本營廣東。

??據(jù)悉，筠城物業(yè)成立于2020年3月31日，業(yè)務涵蓋高端住宅、購物廣場、寫字樓、學校等多種業(yè)態(tài)，業(yè)務分布包括但不限于云浮市和肇慶市德慶縣的住宅和公建類項目。

??或許也是因為發(fā)展時間較短，資產(chǎn)與業(yè)務都并不豐裕，故而對收購筠城物業(yè)的對價未及上市公告的披露準則，方圓生活服務只是在官方微信公眾號上推送了一篇喜報。因此收購的具體價格以及條件為何，不得而知。

??不過，從其發(fā)布過的兩筆收購公告不難看出，方圓生活服務的謹慎態(tài)度一以貫之。

??與此前霽陽紅物業(yè)一樣，收購益康物業(yè)，方圓生活服務也要求賣方給出了包括今年在內的三年的業(yè)績承諾。

??公告披露，根據(jù)購股協(xié)議，方圓生活服務將3439.88萬元的代價拆分為了五期支付。第一期與第二期涉各自支付859.97萬元，而后面三期支付條件均涉及相關業(yè)績承諾。

??其中，益康物業(yè)2021年經(jīng)審核純利不低于508.58萬元，2022年經(jīng)審核純利不低于559.44萬元，方圓生活服務在各自年限內條件達成的15個工作日內分別支付515.98萬元；2023年經(jīng)審核純利不低于615.38萬元，方圓生活服務在條件達成后的15個工作日內支付最后的687.98萬元。

??據(jù)此，2021—2023年，益康物業(yè)的純利增速須保持在10%及以上。

??按照約定，倘若益康物業(yè)每年未達到對應的盈利指標，方圓生活服務將有權以一定比例扣減對應付款金額，而倘若扣減額超過每筆分期付款的應付代價，則賣方應首先向買方另行支付超出的金額。

??除了業(yè)績承諾，賣方還作了競業(yè)禁止承諾，于購股協(xié)議簽訂后的五年內，未經(jīng)買方事先書面同意，不會從事可能與標的公司業(yè)務構成競爭的相同或任何類似業(yè)務，或招徠標的公司之現(xiàn)時物業(yè)管理服務項目。

??低溢價并購

??三年純利不低于10%的業(yè)績承諾并不算苛刻。同時，相較其他的物企收購，方圓服務本次收購益康物業(yè)的溢價也并不算高。

??公告披露，截至2020年12月21日，益康物業(yè)合并未經(jīng)審核資產(chǎn)總值及資產(chǎn)淨值分別約為1524.01萬元及436.93萬元。同期，其凈利潤為462.35萬元，較2019年的333.48萬元增長了38.64%。

??按照2020年底的凈利潤來計算，本次方圓服務3439.88萬元的收購其60%股權的PE約為7.87倍，對比方圓生活服務當前8.58倍的市盈率(TTM)，也算是“低價”買入。

??成立于2020年11月的益康物業(yè)，是一家具有三級物業(yè)管理資質的綜合物業(yè)管理服務提供商。為了拓展更寬的市場，2019年底，其將注冊資本從303萬擴增到了3303萬元，并將企業(yè)名稱中的“東莞市”變更為了“廣東”。

??不過其目前在管規(guī)模也不算大，走出東莞、走向廣東似乎也并不順利。雖然旗下分有東莞市、廣州、梅州及化州設有六間分公司，以及擁有一間于梅州市的全資附屬公司，但于收購公告發(fā)布之時，其已簽約為東莞及梅州約20個住宅及商業(yè)項目提供物業(yè)管理服務，項目面積約130萬平方米。

??今年2月，益康物業(yè)進行了一次經(jīng)營范圍調整，新增了家政服務、城市生活垃圾經(jīng)營性服務等14項業(yè)務。

??出售苗頭在9月初就有所顯示，注冊資本從3303萬元縮減了84%，降為了500萬元；10月中旬，此筆交易中的賣方上海綠保源企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）進入股東之列，持股占比60%。

??方圓生活服務進入之前，益康物業(yè)的由兩位個人股東吳浩潔與鄭苑珍擁有，前者最終持股占比89.994%，后者最終持股占比9.994%。緊隨收購交易完成，益康物業(yè)分別由方圓生活服務、吳浩潔，以及鄭苑珍各自持股占比60%、36%，以及4%。

??物業(yè)成“救命稻草”？

??今年以來，“09978.HK”由“方圓房服”更名為“方圓生活服務”，一個極具物業(yè)股特色的名字似乎已將扶持物業(yè)上位的意向擺到明面上了。而今，在頻頻收購動作中，方圓生活服務為方圓集團與方明背負的期望，更是不難被看出。

??事實上，作為方明手中唯一的上市平臺，2017年“09978.HK”完成敲鐘時的主營業(yè)務還是房地產(chǎn)代理、中介、終端服務。去年5月28日，“09978.HK”正式由港交所GEM（創(chuàng)業(yè)板）轉往主板上市，但轉板之后的股價仍然一直不溫不火淪在“仙股”之列。

??去年12月底，在房企分拆物業(yè)單獨上市的大潮中，方明抓住風口“逆操作”，將物業(yè)板塊注入“09978.HK”中，物業(yè)借道“曲線”完成上市的同時，也是方明為手中唯一賦有資本想象空間的平臺重新贏得資本市場的青睞，走出的重要一步棋。

??截至今年上半年，方圓生活服務實現(xiàn)總收益為2.64億，同比增長103%。其中，物業(yè)管理服務的注入帶來了最大的增量，實現(xiàn)收入8555萬元，在總收入中的占比約為三成。房地產(chǎn)代理服務在總收入中占比約5成，但與去年同期相比的增幅僅有5.21%。

??而時間線拉長往回追溯，2018年－2020年近三年間，方圓生活服務的營收近乎處在一個停滯的狀態(tài)，分別為2.29億元、2.56億元和2.77億元。其中，房地產(chǎn)代理服務收入占比均高達98%以上，而且基本沒有物業(yè)相關收入。

??上市后通過收并購快速催肥，然后又被擺上貨架成為房企挽救地產(chǎn)的“提款機”，放眼物管行業(yè)前車之鑒比比皆是。這份危機，在方圓生活服務似乎也有潛伏。

??公開資料披露，囊括物業(yè)和地產(chǎn)的方圓集團去年第四季度至今一共公開發(fā)行了兩次債券。去年12月3日，方圓集團成功發(fā)行小公募債券，金額為9.18億元人民幣；今年1月28日，方圓集團于新加坡交易所成功發(fā)行本金總額3.4億美元、于2023年到期的高級債券。

??兩次債券發(fā)行募集資金合計約31億元。不過，對其用途卻不是用于企業(yè)的業(yè)務經(jīng)營發(fā)展，而是全部都用于償還舊債或再融資。

??方圓地產(chǎn)債券半年度報告顯示，截至今年6月31日，方圓地產(chǎn)一年內需要償付的公司信用類債券規(guī)模已清零。從短期來看，其確實沒有償債壓力。不過，兩次發(fā)行債券的票面利率分別為10%和13.6%，遠高于發(fā)行時行業(yè)的平均票面利率7.34%。

??換而言之，方圓地產(chǎn)未來2-3年要持續(xù)支付高額利息。相關數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月31日，方圓地產(chǎn)的應付利息、利息費用分別為1.81億元、2.40億元，各自激增147%和28%。

??與此同時，地產(chǎn)寒冬的大背景下，作為中小型房企的方圓地產(chǎn)業(yè)績表現(xiàn)也不盡如人意。今年上半年，其營業(yè)收入雖沒有太大的波動，但營業(yè)利潤、利潤總額和凈利潤都出現(xiàn)七成以上的下滑。