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文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

蟄伏了一年半，中原首家港交所上市物企重回港股牌桌。

6月11日晚，鑫苑服務(wù)（01895.HK）刊發(fā)公告稱，已達成復(fù)牌指引規(guī)定的所有要求，將于6月12日上午9時正起在港交所恢復(fù)股票買賣。

復(fù)牌是好事，意味著鑫苑服務(wù)通過了層層考驗，卸盡包袱，利空出盡必有利好。

回顧過去一年半，鑫苑服務(wù)積極開展質(zhì)押事宜獨立調(diào)查、內(nèi)部審查、公布相關(guān)結(jié)果，再到拿起法律武器打贏仲裁，堅決維護自身利益。

在內(nèi)外環(huán)境巨變之下，鑫苑服務(wù)積極化解關(guān)聯(lián)方債務(wù)，通過以資抵債的方式成功追回原有損失，在資金管理和危機應(yīng)對方面，向外界展示了其在房企流動性危機中的應(yīng)對之道，以及作為一家上市公司的創(chuàng)新突破能力與責(zé)任擔(dān)當(dāng)，為行業(yè)內(nèi)類似問題的處理提供了樣板。

積極地解決和處理遺留問題，鑫苑服務(wù)也結(jié)合專業(yè)機構(gòu)意見，進行公司內(nèi)控體系整改和優(yōu)化。經(jīng)過一年多的努力，鑫苑服務(wù)作為上市物企的運作更加獨立、公司的內(nèi)控體系更加完善，專業(yè)機構(gòu)評估內(nèi)控缺陷已全部整改到位。

卸去歷史遺留包袱，鑫苑服務(wù)順利補發(fā)了多份經(jīng)審計財報。股票停牌的一年半，鑫苑服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展未停滯，積極適應(yīng)外部環(huán)境巨變，鑫苑服務(wù)主動重置企業(yè)戰(zhàn)略、調(diào)整組織架構(gòu)、優(yōu)化人才梯隊、強化拓展隊伍、創(chuàng)新業(yè)務(wù)布局、開展數(shù)字變革，在行業(yè)持續(xù)深調(diào)中保持整體業(yè)績穩(wěn)健，韌性成長。

積極化債，復(fù)牌歸來

鑫苑服務(wù)停牌，始于2022年11月，其在按照財務(wù)控制程序進行年末資產(chǎn)審查及制訂預(yù)算程序的過程中，發(fā)現(xiàn)子公司鑫苑科技4.02億定期存款在不知情下被質(zhì)押。

緊隨內(nèi)幕消息披露，鑫苑服務(wù)采取了停牌措施，并組織成立獨立調(diào)查委員會調(diào)查。

鑫苑服務(wù)維護自身利益的行動很迅速。2023年4月17日，鑫苑服務(wù)就抵押事項產(chǎn)生的爭議，向香港國際仲裁中心提交針對鑫苑置業(yè)的仲裁通知，要求收回其就抵押事項而蒙受的任何損失及/或損害。

2023年10月13日，鑫苑服務(wù)仲裁勝訴，并緊鑼密鼓開啟了執(zhí)行賠償事項，其中包括：存款本金約4.02億、定期存款利息損失2443.82萬元，以及審核調(diào)查成本359.27萬港幣，以及沖裁成本286.11萬元，合計約4.33億，最大限度地降低了自身損失。

鑒于關(guān)聯(lián)地產(chǎn)面臨的資金流動性問題，鑫苑服務(wù)接納了前者以相關(guān)資產(chǎn)進行抵銷。其中包括一家打包了多個承租商業(yè)的商管公司、六間會所30年的經(jīng)營權(quán)，以及2181個車位。

這些資產(chǎn)的注入，將在后期的經(jīng)營中產(chǎn)生長遠價值，為鑫苑服務(wù)未來的營收和利潤增長增添動力。

積極化債的同時，鑫苑服務(wù)也就此次事件采取多項加強及補救措施，加強公司內(nèi)部審批程序、印章/印鑒的保存，高級管理層的監(jiān)管及記錄保存有關(guān)程序的情況，以確保其內(nèi)部控制已得到適當(dāng)加強，且任何已識別的弱項及問題均得到全面解決。

業(yè)績穩(wěn)健，獨立性凸顯

積極推進與關(guān)聯(lián)方債務(wù)問題解決的同時，鑫苑服務(wù)憑借自身資源稟賦、品牌口碑等，加大第三方市場外拓力度。

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年12月31日，鑫苑服務(wù)為中國50座城市提供物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)，合約建筑面積為約5534.2萬平方米，同比增長約9.1%，合約項目數(shù)量288個；同期，其在管面積約為3435萬平方米，同比提升約9.4%，在管項目數(shù)量218個。

規(guī)模增長之下，鑫苑服務(wù)獨立性凸顯。其中第三方占比方面，2023年迅速進入穩(wěn)健提升階段，同期合約面積中來自第三方市場的規(guī)模占比達60%、在管面積中第三方占比也高達53%。

值得一提的是，鑫苑服務(wù)對項目質(zhì)量把控更加嚴格。2022年，其主動對坪效低的第三方項目進行了集中優(yōu)化；2023年，其合約、在管面積增長的同時，整體物業(yè)服務(wù)坪效也因此大幅提升。

依托紅色物業(yè)建設(shè)，強化存量項目的合作，憑借在老舊改造、城市更新、助老服務(wù)等民生項目的深度參與，鑫苑服務(wù)完成了由增量市場轉(zhuǎn)向存量市場，由居住業(yè)態(tài)向非居業(yè)態(tài)延伸，進一步打開業(yè)務(wù)發(fā)展模式和服務(wù)邊界。

在發(fā)展布局上，鑫苑服務(wù)更注重區(qū)域濃度的深耕。截至2023年，其在河南省的在管面積約為1903萬平方米，占總在管的55.4%；貢獻物管收入2.83億元，占比53%。

聚焦穩(wěn)健、高質(zhì)量發(fā)展初心，2023年鑫苑服務(wù)實現(xiàn)經(jīng)營收入7.5億元，同比增長9.2%；同期，錄得毛利2.4億元，同比增長5.2%，凈利潤2841.3萬。

其中，作為壓艙石的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)過去一年實現(xiàn)收入約5.34億元，同比增長7.72%，在行業(yè)逆境中連續(xù)三年保持穩(wěn)健增長，基礎(chǔ)盤十分穩(wěn)固。此外，同期物業(yè)工程服務(wù)收入約7463.1萬元，同比大增118%；增值服務(wù)收入約1.16億元，較2022年同期增長7.72%。

盡管面臨地產(chǎn)持續(xù)下行對行業(yè)影響，以及部分關(guān)聯(lián)交易壞賬撥備的雙重壓力，但鑫苑服務(wù)的業(yè)績已經(jīng)重回穩(wěn)健增長。同時，截至2023年末，鑫苑服務(wù)銀行結(jié)余及現(xiàn)金約為2.59億元，同比微增0.28%。

科技賦能，未來發(fā)展可期

以規(guī)模發(fā)展為基礎(chǔ)、以多經(jīng)、科技為助力，鑫苑服務(wù)致力于成為大物管產(chǎn)業(yè)元宇宙生態(tài)建設(shè)的美好生活服務(wù)商，聚焦核心科技能力打造，行業(yè)競爭力不斷提高。

圍繞客戶需求，鑫苑服務(wù)聚焦“智慧物業(yè)”和“智慧社區(qū)”兩大方向，積極擁抱數(shù)字孿生、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等新技術(shù)，創(chuàng)新探索鑫Meta大物管產(chǎn)業(yè)元宇宙服務(wù)平臺，率先突破零代碼三維建模技術(shù)難題，讓物業(yè)服務(wù)更加高效化、智能化、可視化。

2023年，鑫苑服務(wù)建設(shè)完成包含智慧停車、智慧電表等數(shù)字平臺，開發(fā)能耗系統(tǒng)、倉儲系統(tǒng)等系統(tǒng)，形成了包含企業(yè)微信和“鑫一家”在內(nèi)的“五位一體”客戶服務(wù)生態(tài)系統(tǒng)，通過科技賦能，在智慧物業(yè)管理方面，取得了明顯的降本增效結(jié)果。

圍繞物業(yè)服務(wù)、生活服務(wù)、資產(chǎn)運營、智慧服務(wù)等，為業(yè)主提供多業(yè)態(tài)化、全生命周期的服務(wù)，鑫苑服務(wù)通過“小鑫優(yōu)選”商城等智慧服務(wù)平臺，構(gòu)建15分鐘便利服務(wù)圈，極大地提升了服務(wù)效率，打開了服務(wù)市場的成長空間。

在2023年10月份物博會上，鑫苑服務(wù)關(guān)于鑫Meta大物管產(chǎn)業(yè)元宇宙平臺的案例分享獲得了同行廣泛關(guān)注和認可。

以數(shù)據(jù)驅(qū)動的大物管產(chǎn)業(yè)元宇宙多元場景服務(wù)生態(tài)，鑫苑服務(wù)聚焦物業(yè)+生活服務(wù)，持續(xù)挖潛社區(qū)O2O價值和“樓下經(jīng)濟”創(chuàng)收場景，完成著從傳統(tǒng)“人找貨”到以數(shù)據(jù)驅(qū)動的“貨找人”模式轉(zhuǎn)變。

目前，鑫苑服務(wù)已獲得創(chuàng)新型中小企業(yè)、國家科技型中小企業(yè)、雙軟認證、高新技術(shù)企業(yè)等資質(zhì)，榮獲國家產(chǎn)權(quán)局頒發(fā)的13項軟著權(quán)和20項發(fā)明專利，這些軟硬的實力為其新質(zhì)生產(chǎn)力的轉(zhuǎn)型奠定了堅實的基礎(chǔ)。

歷經(jīng)波瀾，鑫苑服務(wù)頂住壓力，精修內(nèi)功積蓄力量；可以預(yù)見，隨著風(fēng)險出清，其在市場化、獨立化的道路上發(fā)展前景更明朗。