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文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

回望2024年，內(nèi)外部環(huán)境復(fù)雜多變，物業(yè)管理行業(yè)仍面臨不小挑戰(zhàn)。

上游地產(chǎn)行業(yè)波動仍在向物企傳導(dǎo)風險、人工成本上升與地方政府財政收緊進一步擠壓物企利潤空間、物業(yè)費降價與取消物業(yè)的輿論熱潮四起。在此背景下，上市物企整體業(yè)績表現(xiàn)承壓：規(guī)模增速下滑、營收增幅進一步放緩，虧損陣容擴大。

物業(yè)行業(yè)市場風大浪急。出清關(guān)聯(lián)風險歸來，已穩(wěn)穩(wěn)把住舵盤的鑫苑服務(wù)（01895.HK），則交出了一張確定性與成長性兼具的成績單。

數(shù)據(jù)顯示，其2024年實現(xiàn)總營收約8.69億元，同比增長15.91%；錄得凈利潤8864萬元，同比增長212%。同期28.2%的毛利率與10.2%凈利率，均遠超行業(yè)平均水平，標志著其已完成系統(tǒng)性風險出清，率先進入以市場化能力驅(qū)動盈利增長的獨立發(fā)展階段，展現(xiàn)出強勁的內(nèi)生增長動能。

規(guī)模方面，報告期內(nèi)合約面積達到6455萬平方米，在管面積突破4000萬平方米，均保持了17%的高位增速。難能可貴的是，鑫苑服務(wù)第三方市拓占比和非居業(yè)態(tài)占比持續(xù)提升，市場化“造血”能力凸顯。

當下可靠，未來可期，鑫苑服務(wù)不忘回報股東，增強了投資吸引力。其董事會建議派末期股息每股普通股2.73港仙，加上中期股息每股普通股約5.52港仙，鑫苑服務(wù)2024年度累計派息約4451.60萬元。

獨立生長

潮水退去才知道誰在裸泳。上游房地產(chǎn)流動性危機爆發(fā)后，物業(yè)行業(yè)持續(xù)受到來自關(guān)聯(lián)方的壓力和影響，重重沖擊之下，資本與市場對物企獨立運營能力要求越來越高。

地產(chǎn)與物業(yè)關(guān)聯(lián)交易下，不少物企都經(jīng)歷了一輪關(guān)聯(lián)方吸血“疑云”帶來的信任危機。上市物企管理運營與內(nèi)控體系的獨立性與否，成為拷問的關(guān)鍵。

積極化解關(guān)聯(lián)方債務(wù)，通過以資抵債的方式成功追回原有損失，并結(jié)合專業(yè)機構(gòu)意見進行公司內(nèi)控體系整改和優(yōu)化，鑫苑服務(wù)去年上半年復(fù)牌歸來，其管理運營與內(nèi)控體系的獨立性經(jīng)受住了聯(lián)交所的層層考驗。

脫離地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定的“輸血”后，物企獨立性的另一個關(guān)鍵點則是外拓能力。

不依靠簡單粗暴的收并購，鑫苑服務(wù)堅持有質(zhì)量的規(guī)模增長。通過優(yōu)化“合資合作、市場化招投標、戰(zhàn)區(qū)拓展、屬地深耕”四輪驅(qū)動模型，以“總部投拓團隊+物管地市公司區(qū)域深耕”組合，鑫苑服務(wù)2024年新簽合約面積1427.3萬平方米，并全部來自第三方市場拓展。這意味著其實現(xiàn)了從“附屬配套”到“獨立增長極”的質(zhì)變，在存量競爭格局下將有更強的業(yè)績確定性。

截至2024年12月31日，鑫苑服務(wù)來自第三方的在管面積和合約面積分別約為2371.1萬平方米、4305.8萬平方米，分別占各自總面積的59.1%、66.7%，較上年同期均增加超過6個百分點，市場化程度進一步增強。

值得一提的是，鑫苑服務(wù)還積極豐富業(yè)態(tài)組合，非住宅物業(yè)覆蓋辦公、商業(yè)綜合體、工業(yè)園、學(xué)校、公建等領(lǐng)域。截至2024年末，其非住宅物業(yè)在管面積進一步增長至1207.5萬平方米，同比增長19.6%，在總的在管面積總占比30.1%，占比持續(xù)提升。不僅展現(xiàn)出優(yōu)異的多業(yè)態(tài)運營能力，更在存量資產(chǎn)價值激活層面探索出了一條新路徑。

穩(wěn)健進取

有質(zhì)有量的市場化外拓，帶來規(guī)模持續(xù)增長，進一步筑牢壓艙石。

2024年，鑫苑服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)貢獻收入5.71億元，較上年同期增長6.69%，占總收入65.7%。在當前基礎(chǔ)物管費提價空間收窄、人力成本剛性上漲的行業(yè)困局中，鑫苑服務(wù)通過優(yōu)化管理流程和提升服務(wù)效率，報告期內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)毛利率微增0.1個百分點至29.3%。

物業(yè)基本盤穩(wěn)健，鑫苑服務(wù)圍繞居住社區(qū)場景和業(yè)主全生命周期服務(wù)需求，找準“進”的突圍點。作為中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的典型代表，鑫苑服務(wù)在業(yè)務(wù)擴展過程中，尤為重視科技賦能下的核心服務(wù)能力打造。

2024年，鑫苑服務(wù)升級鑫Meta平臺來實現(xiàn)大物管新質(zhì)生產(chǎn)力，加速重構(gòu)服務(wù)價值鏈：圍繞租售服務(wù)、美居服務(wù)、零售服務(wù)、純水服務(wù)和到家服務(wù)五大核心業(yè)務(wù)，將社區(qū)服務(wù)顆粒度極致細化；通過SCRM系統(tǒng)的外溢輸出，使中小物企得以共享數(shù)字化管理工具。

2024年，鑫苑服務(wù)增值服務(wù)板塊實現(xiàn)收入2.04億元，同比大幅提升76%，在總收入中的占比提升至23.5%。驗證抗周期能力的同時，收入結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，構(gòu)建起第二增長曲線。

進一步拆分來看，報告期內(nèi)租售業(yè)務(wù)完成18家開店；美居業(yè)務(wù)重點深耕存量項目，收入規(guī)模大幅提升；純水項目通過自營+阿米巴聯(lián)營，收入同比提升80%；零售服務(wù)通過自主研發(fā)的商城鑫多多替代了外部商城，全面提升用戶的體驗感，全年營收同比提升20%。

今年初DeepSeek火爆出圈，AI作為新一輪科技革命的核心驅(qū)動力，正在以驚人的速度重構(gòu)全球經(jīng)濟社會格局、賦能千行百業(yè)。

目前，鑫苑服務(wù)已完成AI智能體的引入，并正在重塑物業(yè)服務(wù)的價值鏈條。在安防管理領(lǐng)域，引入AI人臉識別和視頻分析技術(shù)，如：鄭州鑫苑國際新城六號院借助社區(qū)AI監(jiān)控，實現(xiàn)異常行為自動識別、預(yù)警、管控和取證，保障社區(qū)安全。

站在行業(yè)變革的關(guān)鍵節(jié)點，鑫苑服務(wù)走出獨立行情，抓住時代發(fā)展紅利與機遇，通過數(shù)字化轉(zhuǎn)型構(gòu)建起發(fā)展護城河，展現(xiàn)出了較強發(fā)展?jié)摿酮毺赝顿Y價值。在周期更迭中，鑫苑服務(wù)的發(fā)展路徑，也為行業(yè)穿越重重迷霧提供了參考范式。