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物業(yè)管理行業(yè)正經(jīng)歷深刻的變革。從傳統(tǒng)的基礎(chǔ)設(shè)施管理到如今的創(chuàng)新多元化服務(wù)，物業(yè)公司已不再僅是居住環(huán)境的維護者，而是逐漸成為連接消費者需求與智慧生活方式的關(guān)鍵紐帶。變革趨勢下，物業(yè)板塊內(nèi)部分化加劇，依賴關(guān)聯(lián)方輸血的企業(yè)增長乏力，真正具備獨立市場化能力的公司則開始重塑估值邏輯。

在行業(yè)從規(guī)模競賽轉(zhuǎn)向價值深挖、發(fā)展重心轉(zhuǎn)向“質(zhì)重于量”之際，鑫苑服務(wù)（01895.HK）交出的2024年度成績單頗耐人尋味：其16%的經(jīng)營收入增長,212%的凈利潤增速以及59.1%的第三方在管占比，以及“管理服務(wù)拼規(guī)模、場景服務(wù)建生態(tài)、場景科技論價值”的三條增長曲線，為市場觀察物企的進化路徑提供了鮮活樣本。

風險出清，盈利躍升穿越行業(yè)“低谷”

鑫苑服務(wù)的2024年財報，堪稱物企轉(zhuǎn)型期的“優(yōu)質(zhì)樣本”，在當前基礎(chǔ)物管費提價空間收窄、人力成本剛性上漲的行業(yè)困局中，其物業(yè)管理服務(wù)收入依然保持穩(wěn)健增長，增值服務(wù)實現(xiàn)76%的增速突破，驗證了其抗周期能力。期內(nèi)，公司的在管及合約面積均同比增長約17%；其中，合約面積達到6455萬平方米，凸顯業(yè)務(wù)儲備的厚度，在管面積突破4000萬平方米大關(guān)，邁上新臺階。值得肯定的是，期內(nèi)公司新簽合約面積的100%來自市場化第三方項目，實現(xiàn)了從“附屬配套”到“獨立增長極”的質(zhì)變，這種市場化能力在存量競爭中尤為關(guān)鍵，意味著更強的業(yè)績確定性。

盈利能力的大幅提升成為鑫苑服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展的有力注腳。2024財年，公司的毛利率維持在28.2%的高位，凈利率穩(wěn)步上行至10.2%。橫向觀察行業(yè)同期業(yè)績表現(xiàn)，當大多數(shù)物企仍陷于利潤下滑或虧損困境時，鑫苑服務(wù)的毛利率遠高于行業(yè)均值，凈利率水平更處于高位水平。這種量質(zhì)并舉的盈利成果，標志著該公司已完成系統(tǒng)性風險出清，率先進入以市場化能力驅(qū)動盈利增長的獨立發(fā)展階段，展現(xiàn)出強勁的內(nèi)生增長動能。

進一步拆解其增長動能，發(fā)現(xiàn)鑫苑服務(wù)的“總部投拓團隊+物管地市公司區(qū)域深耕”的戰(zhàn)略組合功不可沒。鑫苑服務(wù)順應行業(yè)從“全域撒網(wǎng)”轉(zhuǎn)向“濃度優(yōu)先”轉(zhuǎn)型發(fā)展的趨勢，更加關(guān)注增長的質(zhì)量，其“1+4+N”全國化布局的推進，使長三角、環(huán)渤海等戰(zhàn)略區(qū)域的項目濃度持續(xù)提升，形成高效的商業(yè)資源協(xié)同網(wǎng)絡(luò)，為增值服務(wù)滲透打下堅實基礎(chǔ)。

“做減法”的勇氣背后，是鑫苑服務(wù)戰(zhàn)略定力的體現(xiàn)。當多數(shù)物企仍困守住宅紅海時，鑫苑服務(wù)已圍繞“物管+商管+多經(jīng)+科技”四大模塊，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、老舊改造、城市更新、資產(chǎn)運營管理、社區(qū)商業(yè)等藍海市場建立先發(fā)優(yōu)勢。另一方面，截至2024年12月31日，鑫苑服務(wù)無借款或銀行貸款，資本負債比率為0，這種“零杠桿規(guī)模增長”模式也相當難得，使其穩(wěn)健發(fā)展的安全邊際進一步抬升。

科技賦能，多業(yè)態(tài)融合下的生態(tài)重構(gòu)

鑫苑服務(wù)的突圍之道，還在于其跳出了傳統(tǒng)物管思維，構(gòu)建起“空間運營+場景服務(wù)+數(shù)字科技”的立體生態(tài)。尤其在非住宅物業(yè)領(lǐng)域，公司已經(jīng)覆蓋了辦公、商業(yè)綜合體、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園、學校、公建等多個細分領(lǐng)域，通過多業(yè)態(tài)的物管組合，將服務(wù)邊界延伸至城市的毛細血管。2024年，鑫苑服務(wù)成功新拓了多個非住宅物業(yè)項目，非居業(yè)態(tài)面積占比提升至30.1%，不僅展現(xiàn)出優(yōu)異的多業(yè)態(tài)運營能力，更在存量資產(chǎn)價值激活層面探索出了一條新路徑。

在業(yè)務(wù)擴展過程中，科技賦能成為鑫苑服務(wù)不可忽視的核心競爭優(yōu)勢。2024年，鑫苑服務(wù)升級鑫Meta平臺來實現(xiàn)大物管新質(zhì)生產(chǎn)力，加速重構(gòu)服務(wù)價值鏈：圍繞租售服務(wù)、美居服務(wù)、零售服務(wù)、純水服務(wù)和到家服務(wù)五大核心業(yè)務(wù)，將社區(qū)服務(wù)顆粒度極致細化；通過SCRM系統(tǒng)的外溢輸出，使中小物企得以共享數(shù)字化管理工具。

其憑借自身實踐來推動行業(yè)在數(shù)字化轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展背景下的技術(shù)革新、資源整合和模式重構(gòu)，旨將行業(yè)從傳統(tǒng)勞動密集型服務(wù)向科技驅(qū)動型生產(chǎn)力躍遷。相較于萬物云的“蝶城”模式，鑫苑服務(wù)選擇了一條更務(wù)實的路徑，其更聚焦具體場景的服務(wù)質(zhì)效，這種“小切口、深穿透”的打法，或許更契合當前行業(yè)轉(zhuǎn)型的現(xiàn)實需求。

值得關(guān)注的是，鑫苑服務(wù)的科技投入已進入快速成長期，其2024年社區(qū)增值收入同比提升76%至約2.04億元，這個增速對于其當前的在管體量而言，意味著極大的價值挖掘潛力。其以數(shù)據(jù)驅(qū)動打通社區(qū)“最后一公里”生活服務(wù)圈，實現(xiàn)場景服務(wù)的快速增長。這種增長并非簡單流量變現(xiàn)，而是基于全方位多樣化服務(wù)的深度運營，印證了其“資產(chǎn)+空間+人”社區(qū)服務(wù)生態(tài)的乘數(shù)效應，成功開辟了第二條高增長曲線。

價值覺醒，服務(wù)本質(zhì)鑄就核心競爭力

物業(yè)行業(yè)的終極競爭力，終將回歸服務(wù)品質(zhì)的較量?？硕鹞锕艿恼{(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2024年住宅市場壓力進一步加劇，物業(yè)服務(wù)整體滿意度同比下降約2%，換手率則持續(xù)提升至3.3%，折射出業(yè)主“用腳投票”的殘酷現(xiàn)實。

但在壓力測試下，鑫苑服務(wù)的“服務(wù)底盤”展現(xiàn)出驚人韌性：在第三方機構(gòu)近期發(fā)布的“2025年中國物業(yè)服務(wù)滿意度百強企業(yè)”名單中，鑫苑服務(wù)以92.89的綜合得分位居全國物企TOP8，遠超物業(yè)服務(wù)滿意度百強企業(yè)平均分值82.23。公司不僅連續(xù)第14年榮獲“中國物業(yè)企業(yè)百強企業(yè)”稱號，且在行業(yè)綜合實力排名和物企服務(wù)力排名上保持著前15名的領(lǐng)先地位，更憑借連年優(yōu)異的綜合實力和行業(yè)口碑于2024年成功當選河南省物業(yè)管理協(xié)會會長單位、蟬聯(lián)中國物業(yè)管理協(xié)會副會長單位，這些行業(yè)權(quán)威獎項成為其領(lǐng)先服務(wù)能力的最佳注腳。

社會層面的認可則更具深意：鑫苑服務(wù)憑借著民生行業(yè)責任的充分踐行和其在社區(qū)基層治理中優(yōu)異擔當，先后榮獲2024中國紅色物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)、入選國家住建部“美好家園”典型案例、河南省發(fā)改委“河南省新服務(wù)新供給重點企業(yè)”名單，被河南省委社會工作部、河南省住建廳評為“紅色物業(yè)”示范點等37項政府榮譽，僅2024年先后迎接各級政府、組織參觀交流143次，實現(xiàn)了公共服務(wù)價值與商業(yè)經(jīng)營發(fā)展的良好平衡。同時，伴隨利潤規(guī)模的良性擴張，積極回饋股東，實現(xiàn)了每股全年合計派息8.25港仙，每股收益同比提升117%的佳績，做到了企業(yè)成長與股東回報的正向循環(huán)。

結(jié)語

物業(yè)管理行業(yè)正從規(guī)模擴張期進入能力沉淀期，行業(yè)的終局或許會落腳于兩種成功范式：一種是以規(guī)模效應主導的“基礎(chǔ)設(shè)施型”物企，另一種是以區(qū)域濃度立身的“深度服務(wù)型”物企。鑫苑服務(wù)的突圍，恰好驗證了行業(yè)價值評估體系從“單一維度”向“多維矩陣”的進化路徑。