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文/樂居財(cái)經(jīng) 魏薇

今年3月中旬，胡在新從保利發(fā)展“空降”至保利置業(yè)集團(tuán)（00119.HK），擔(dān)任執(zhí)行董事及董事總經(jīng)理。

此次調(diào)任前，該職位已經(jīng)空缺了四個(gè)月。2023年11月，保利置業(yè)集團(tuán)董事、總經(jīng)理王健辭任。

胡在新的任命同樣適用于保利置業(yè)集團(tuán)有限公司——保利置業(yè)集團(tuán)在境內(nèi)的經(jīng)營(yíng)主體。

為了與港股同名上市公司區(qū)分，內(nèi)地的保利置業(yè)一般被稱為“保利置業(yè)（上海）”，港股上市的被稱為保利置業(yè)集團(tuán)。

從股權(quán)關(guān)系來(lái)看，保利置業(yè)（上海）是保利置業(yè)集團(tuán)的全資二級(jí)子公司，保利置業(yè)集團(tuán)通過(guò)保利（香港）房地產(chǎn)發(fā)展有限公司持有保利置業(yè)96.3%股權(quán)，通過(guò)保利（香港）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有3.7%股權(quán)。萬(wàn)宇清在保利置業(yè)集團(tuán)擔(dān)任董事會(huì)主席，在保利置業(yè)（上海）擔(dān)任董事長(zhǎng)。

保利發(fā)展（600048.SH）與保利置業(yè)集團(tuán)互為兄弟公司，同為保利集團(tuán)的一級(jí)子公司。

從一些數(shù)據(jù)來(lái)看，保利置業(yè)（上海）約等于上市公司保利置業(yè)集團(tuán)。

營(yíng)業(yè)收入方面，保利置業(yè)（上海）為保利置業(yè)集團(tuán)貢獻(xiàn)了超96%的收入。2023年，保利置業(yè)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入409.32億元，保利置業(yè)（上海）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入396.01億元。

資產(chǎn)方面，保利置業(yè)（上海）2023末凈資產(chǎn)為269.15億元，資產(chǎn)總額為1684.8億元；2022年末的凈資產(chǎn)為235.19億元，資產(chǎn)總額為1681.42億元。

保利置業(yè)集團(tuán)2023末凈資產(chǎn)為451.61億元，資產(chǎn)總額為2058.11億元；2022年末的凈資產(chǎn)為417.9億元，資產(chǎn)總額為2031.15億元。

2023年，保利置業(yè)（上海）凈資產(chǎn)占保利置業(yè)集團(tuán)凈資產(chǎn)的比例為59.6%，總資產(chǎn)占保利置業(yè)集團(tuán)凈資產(chǎn)的比例為81.9%。

2022年，保利置業(yè)（上海）凈資產(chǎn)占保利置業(yè)集團(tuán)凈資產(chǎn)的比例為56.3%，總資產(chǎn)占保利置業(yè)集團(tuán)凈資產(chǎn)的比例為82.8%。

作為保利置業(yè)集團(tuán)的附屬子公司，保利置業(yè)（上海）的凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)卻比保利置業(yè)集團(tuán)都來(lái)的高。

保利置業(yè)2023年凈利潤(rùn)16.32億元，其中歸母凈利潤(rùn)14.45億元；保利置業(yè)（上海）凈利潤(rùn)18.12億元，其中歸母凈利潤(rùn)15.56億元。

這意味著，營(yíng)業(yè)收入中另外的那4%，拖累了保利置業(yè)集團(tuán)的整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

保利置業(yè)（上海）也是保利置業(yè)集團(tuán)在境內(nèi)的發(fā)債主體之一。前不久，保利置業(yè)（上海）向?qū)I(yè)投資者發(fā)行15億元公司債券，募得資金將被用于償還債務(wù)及項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)。其中，品種一發(fā)行規(guī)模5億元，期限3 2年，票面利率為2.50%，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為6.79倍；品種二發(fā)行規(guī)模10億元，期限5 2年，票面利率為2.80%，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為1.62倍。

4月8日，保利置業(yè)（上海）獲得中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)的批準(zhǔn)，將向合格投資者分期公開發(fā)行面值總額不超過(guò)人民幣50億元的國(guó)內(nèi)公司債券，發(fā)行總額不超過(guò)人民幣50億元。

實(shí)際上，保利置業(yè)（上海）在2023年內(nèi)曾多次發(fā)行債券以償還債務(wù)和補(bǔ)充流動(dòng)資金。例如，“23保置01” 和“23保置02”募集資金總額20億元，其中13.2億元被用來(lái)償還有息債務(wù)，6.8億元被用于補(bǔ)充流動(dòng)資金；“23保置03”品種一和品種二合計(jì)發(fā)行20億元，其中5億元被用于償還有息債務(wù)。

截至2023年末，保利置業(yè)（上海）的應(yīng)付債券期末余額為150億元，相比于期初的86.26億元增加73.89%。

2022年和2023年，其利息費(fèi)用分別為11.14億元和11.44億元，而在2020年和2021年，利息費(fèi)用分別為9.46億元和9.48億元。算上利息收入和匯兌損失，保利置業(yè)（上海）的財(cái)務(wù)費(fèi)用總體仍呈走高趨勢(shì)。

報(bào)告期初和報(bào)告期末，保利置業(yè)（上海）合并報(bào)表范圍內(nèi)公司有息債務(wù)余額分別為603.57億元和570.83億元，同比變動(dòng)-5.42%。其中，銀行貸款占比最高，為334.64億元，占比58.62%；公司類信用債券其次，金額總計(jì)156.26億元，占比27.37%。

期末，保利置業(yè)（上海）一年內(nèi)到期的有息負(fù)債余額為104.38億元。期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為256.99億元，相比于期初的261.99億元減少5億元，現(xiàn)金短債比2.46。

在手現(xiàn)金充裕的保利置業(yè)（上海）與關(guān)聯(lián)方的內(nèi)部往來(lái)借款密切。

期內(nèi)，保利置業(yè)（上海）的非經(jīng)營(yíng)性往來(lái)占款和資金拆借新增30.01億元。期末，其來(lái)自控股股東、實(shí)際控制人及其他關(guān)聯(lián)方未收回的非經(jīng)營(yíng)性往來(lái)占款和資金拆借合計(jì)為38.38 億元，相較于2022年的29.07億元增加超9億元，占合并口徑凈資產(chǎn)（269.15億元）的比例為14.26%，這部分拆借資金將在6個(gè)月-1年內(nèi)到期。保利置業(yè)（上海）并未對(duì)這部分應(yīng)收款計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。

債務(wù)方前5名分別是寧波保瑜置業(yè)有限公司、寧波保利置業(yè)有限公司、寧波保衡置業(yè)有限公司、余姚保利置業(yè)有限公司、寧波保輝置業(yè)有限公司。上述公司與保利置業(yè)（上海）的最終控制人均為保利置業(yè)集團(tuán)，其中，寧波保瑜、寧波保衡、寧波保輝均為余姚保利置業(yè)的全資子公司。

2023年，保利置業(yè)（上海）的利息收入為4.15億元，相較于2022年的3.2億元增加約30%，占?xì)w母凈利潤(rùn)（15.56億元）的比例約26.6%。

在2020年業(yè)績(jī)會(huì)上，保利置業(yè)管理層表示，“十四五”期間要再造一個(gè)保利置業(yè)，爭(zhēng)取達(dá)到銷售1000億。此后，保利置業(yè)開始了規(guī)模沖刺。

大舉拿地的弊端開始顯現(xiàn)。2023年，保利置業(yè)（上海）的毛利率18.69%；2022年同期分別為348.66億元，27.75%。房地產(chǎn)銷售是保利置業(yè)（上海）的主要收入來(lái)源，期內(nèi)，該板塊業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入377.49億元，同比增加14.36%，營(yíng)業(yè)成本同比增加30.19%至306.81億元，毛利率比2022年減少34.54%至18.72%。

保利置業(yè)（上海）在2023年債券報(bào)告中稱，毛利率的大幅下滑主要是因?yàn)?020年拓展、2021年及以后進(jìn)行銷售，收入端受市場(chǎng)疲軟影響均價(jià)較低，成本端因2020年集中供地土地獲取均價(jià)較高。

2024年一季度，保利置業(yè)（上海）業(yè)績(jī)大幅下滑，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入21.31億元，上年同期營(yíng)業(yè)收入為81.45億元，同比減少73.84%；歸屬于母公司所有者凈虧損2.08億元，上年同期凈利潤(rùn)5.46億元。

這是保利置業(yè)（上海）四年來(lái)第一次在第一季度出現(xiàn)虧損。2022年一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收23.11億元，歸母凈利潤(rùn)0.99億元；2021年一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收16.77億元，歸母凈利潤(rùn)3.99億元。

無(wú)論是營(yíng)收還是利潤(rùn)，保利置業(yè)（上海）都是保利置業(yè)集團(tuán)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)的主要來(lái)源。保利置業(yè)（上海）陷入虧損，保利置業(yè)集團(tuán)或許也難避免。