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文/樂居財經(jīng) 魏薇

今年3月中旬，胡在新從保利發(fā)展“空降”至保利置業(yè)集團（00119.HK），擔任執(zhí)行董事及董事總經(jīng)理。

此次調任前，該職位已經(jīng)空缺了四個月。2023年11月，保利置業(yè)集團董事、總經(jīng)理王健辭任。

胡在新的任命同樣適用于保利置業(yè)集團有限公司——保利置業(yè)集團在境內(nèi)的經(jīng)營主體。

為了與港股同名上市公司區(qū)分，內(nèi)地的保利置業(yè)一般被稱為“保利置業(yè)（上海）”，港股上市的被稱為保利置業(yè)集團。

從股權關系來看，保利置業(yè)（上海）是保利置業(yè)集團的全資二級子公司，保利置業(yè)集團通過保利（香港）房地產(chǎn)發(fā)展有限公司持有保利置業(yè)96.3%股權，通過保利（香港）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有3.7%股權。萬宇清在保利置業(yè)集團擔任董事會主席，在保利置業(yè)（上海）擔任董事長。

保利發(fā)展（600048.SH）與保利置業(yè)集團互為兄弟公司，同為保利集團的一級子公司。

從一些數(shù)據(jù)來看，保利置業(yè)（上海）約等于上市公司保利置業(yè)集團。

營業(yè)收入方面，保利置業(yè)（上海）為保利置業(yè)集團貢獻了超96%的收入。2023年，保利置業(yè)集團實現(xiàn)收入409.32億元，保利置業(yè)（上海）實現(xiàn)營業(yè)收入396.01億元。

資產(chǎn)方面，保利置業(yè)（上海）2023末凈資產(chǎn)為269.15億元，資產(chǎn)總額為1684.8億元；2022年末的凈資產(chǎn)為235.19億元，資產(chǎn)總額為1681.42億元。

保利置業(yè)集團2023末凈資產(chǎn)為451.61億元，資產(chǎn)總額為2058.11億元；2022年末的凈資產(chǎn)為417.9億元，資產(chǎn)總額為2031.15億元。

2023年，保利置業(yè)（上海）凈資產(chǎn)占保利置業(yè)集團凈資產(chǎn)的比例為59.6%，總資產(chǎn)占保利置業(yè)集團凈資產(chǎn)的比例為81.9%。

2022年，保利置業(yè)（上海）凈資產(chǎn)占保利置業(yè)集團凈資產(chǎn)的比例為56.3%，總資產(chǎn)占保利置業(yè)集團凈資產(chǎn)的比例為82.8%。

作為保利置業(yè)集團的附屬子公司，保利置業(yè)（上海）的凈利潤和歸母凈利潤卻比保利置業(yè)集團都來的高。

保利置業(yè)2023年凈利潤16.32億元，其中歸母凈利潤14.45億元；保利置業(yè)（上海）凈利潤18.12億元，其中歸母凈利潤15.56億元。

這意味著，營業(yè)收入中另外的那4%，拖累了保利置業(yè)集團的整體業(yè)績表現(xiàn)。

保利置業(yè)（上海）也是保利置業(yè)集團在境內(nèi)的發(fā)債主體之一。前不久，保利置業(yè)（上海）向專業(yè)投資者發(fā)行15億元公司債券，募得資金將被用于償還債務及項目建設運營。其中，品種一發(fā)行規(guī)模5億元，期限3 2年，票面利率為2.50%，認購倍數(shù)為6.79倍；品種二發(fā)行規(guī)模10億元，期限5 2年，票面利率為2.80%，認購倍數(shù)為1.62倍。

4月8日，保利置業(yè)（上海）獲得中國證券監(jiān)督管理委員會的批準，將向合格投資者分期公開發(fā)行面值總額不超過人民幣50億元的國內(nèi)公司債券，發(fā)行總額不超過人民幣50億元。

實際上，保利置業(yè)（上海）在2023年內(nèi)曾多次發(fā)行債券以償還債務和補充流動資金。例如，“23保置01” 和“23保置02”募集資金總額20億元，其中13.2億元被用來償還有息債務，6.8億元被用于補充流動資金；“23保置03”品種一和品種二合計發(fā)行20億元，其中5億元被用于償還有息債務。

截至2023年末，保利置業(yè)（上海）的應付債券期末余額為150億元，相比于期初的86.26億元增加73.89%。

2022年和2023年，其利息費用分別為11.14億元和11.44億元，而在2020年和2021年，利息費用分別為9.46億元和9.48億元。算上利息收入和匯兌損失，保利置業(yè)（上海）的財務費用總體仍呈走高趨勢。

報告期初和報告期末，保利置業(yè)（上海）合并報表范圍內(nèi)公司有息債務余額分別為603.57億元和570.83億元，同比變動-5.42%。其中，銀行貸款占比最高，為334.64億元，占比58.62%；公司類信用債券其次，金額總計156.26億元，占比27.37%。

期末，保利置業(yè)（上海）一年內(nèi)到期的有息負債余額為104.38億元。期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為256.99億元，相比于期初的261.99億元減少5億元，現(xiàn)金短債比2.46。

在手現(xiàn)金充裕的保利置業(yè)（上海）與關聯(lián)方的內(nèi)部往來借款密切。

期內(nèi)，保利置業(yè)（上海）的非經(jīng)營性往來占款和資金拆借新增30.01億元。期末，其來自控股股東、實際控制人及其他關聯(lián)方未收回的非經(jīng)營性往來占款和資金拆借合計為38.38 億元，相較于2022年的29.07億元增加超9億元，占合并口徑凈資產(chǎn)（269.15億元）的比例為14.26%，這部分拆借資金將在6個月-1年內(nèi)到期。保利置業(yè)（上海）并未對這部分應收款計提壞賬準備。

債務方前5名分別是寧波保瑜置業(yè)有限公司、寧波保利置業(yè)有限公司、寧波保衡置業(yè)有限公司、余姚保利置業(yè)有限公司、寧波保輝置業(yè)有限公司。上述公司與保利置業(yè)（上海）的最終控制人均為保利置業(yè)集團，其中，寧波保瑜、寧波保衡、寧波保輝均為余姚保利置業(yè)的全資子公司。

2023年，保利置業(yè)（上海）的利息收入為4.15億元，相較于2022年的3.2億元增加約30%，占歸母凈利潤（15.56億元）的比例約26.6%。

在2020年業(yè)績會上，保利置業(yè)管理層表示，“十四五”期間要再造一個保利置業(yè)，爭取達到銷售1000億。此后，保利置業(yè)開始了規(guī)模沖刺。

大舉拿地的弊端開始顯現(xiàn)。2023年，保利置業(yè)（上海）的毛利率18.69%；2022年同期分別為348.66億元，27.75%。房地產(chǎn)銷售是保利置業(yè)（上海）的主要收入來源，期內(nèi)，該板塊業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入377.49億元，同比增加14.36%，營業(yè)成本同比增加30.19%至306.81億元，毛利率比2022年減少34.54%至18.72%。

保利置業(yè)（上海）在2023年債券報告中稱，毛利率的大幅下滑主要是因為2020年拓展、2021年及以后進行銷售，收入端受市場疲軟影響均價較低，成本端因2020年集中供地土地獲取均價較高。

2024年一季度，保利置業(yè)（上海）業(yè)績大幅下滑，期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入21.31億元，上年同期營業(yè)收入為81.45億元，同比減少73.84%；歸屬于母公司所有者凈虧損2.08億元，上年同期凈利潤5.46億元。

這是保利置業(yè)（上海）四年來第一次在第一季度出現(xiàn)虧損。2022年一季度實現(xiàn)營收23.11億元，歸母凈利潤0.99億元；2021年一季度實現(xiàn)營收16.77億元，歸母凈利潤3.99億元。

無論是營收還是利潤，保利置業(yè)（上海）都是保利置業(yè)集團業(yè)績數(shù)據(jù)的主要來源。保利置業(yè)（上海）陷入虧損，保利置業(yè)集團或許也難避免。