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文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

“陜西物業(yè)第一股”登陸港交所，資本市場破了一盆冷水。

隨著一聲銅鑼敲響，7月3日，經(jīng)發(fā)物業(yè)（1354.HK）正式在港交所主板掛牌上市。開盤破發(fā)2.8%，盤中跌幅一度拉到17.33%。最終，首日收跌11.47%，報6.64港元/股，市盈率(TTM)8.08倍，總市值約4.43億港元。

主打城市服務(wù)，同屬地方國資物企，47天前敲鐘上市的泓盈城市服務(wù)（02529.HK），首日高開8.13%，隨后一度迅速漲至12.50%，雖然很快又回落并翻綠，不過首日收漲了0.31%。

目前，泓盈城市服務(wù)也已跌破發(fā)行價，截至7月3日報收2.72港元/股，市盈率(TTM)5.63倍，總市值約4.35億港元。

經(jīng)發(fā)物業(yè)開局不利，來日方長，后續(xù)否反轉(zhuǎn)資本市場的態(tài)度有待進(jìn)一步觀察。

此次IPO，經(jīng)發(fā)物業(yè)全球發(fā)售1666.68萬股H股，每股發(fā)售價7.50港元，募集資金總額約1.25億港元，所得款項凈額約9047萬港元。

經(jīng)發(fā)物業(yè)引入的3名基石投資者，西安天博診斷技術(shù)有限公司、西安盯準(zhǔn)教育科技有限公司、瑞凱集團Reynold Lemkins，合共認(rèn)購717.48萬股發(fā)售股份，占全部發(fā)售股份的43.05%，占上市后公司全部股份的10.76%。

其中，天博診斷認(rèn)購3000萬港元，西安盯準(zhǔn)認(rèn)購1000萬元，瑞凱集團認(rèn)購990萬元。

樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》注意到，3名基石投資者認(rèn)購股票的禁售期并不一樣，有6個月之差。天博診斷、西安盯準(zhǔn)均要到明年7月2日，而瑞凱集團則只需等到明年1月2日。

資料介紹，瑞凱集團2020年在香港注冊成立，主要從事資本市場的投資活動，全資持股人劉浩然，同時擔(dān)任公司執(zhí)行董事及中國區(qū)的主管。

樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》進(jìn)一步通過公開信息獲悉，在全球主要市場與資產(chǎn)類別及業(yè)務(wù)布局上，瑞凱集團是一家典型的單一家族辦公室，擁有超過30年的歷史，家族歷史經(jīng)營國際遠(yuǎn)洋大宗商品貿(mào)易等傳統(tǒng)實業(yè)。

經(jīng)發(fā)物業(yè)則是通過長安信托介紹認(rèn)識的瑞凱集團。

相較而言，另外兩名基石投資者算得上是經(jīng)發(fā)物業(yè)的“老鄉(xiāng)”。天博診斷、西安盯準(zhǔn)，均為在陜西西安成立的有限責(zé)任公司。

前者主要從事體外診斷產(chǎn)品銷售及提供醫(yī)學(xué)檢測專業(yè)技術(shù)服務(wù)，實控人蒙武軍；后者實際上是民辦中高考補習(xí)學(xué)校，創(chuàng)辦人及控股股東為丁華明。

合共鼎力認(rèn)購4000萬元，一年以后經(jīng)發(fā)物業(yè)能否給兩位“老鄉(xiāng)”帶來期待的投資回報？

招股書顯示，經(jīng)發(fā)物業(yè)的在管項目絕大部分都集中在總部西安。

截至2023年末，其總合約建筑面積為1500萬平方米、在管總建筑面積為1460萬平方米。同期，營收約8.62 億元，對應(yīng)的凈利潤5101.8 萬元。

其中，城市服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)收入分別貢獻(xiàn)營收5.2億元、1.8億元及1.5億元，占比60.9%、21.3%及19.4%。

經(jīng)發(fā)物業(yè)業(yè)務(wù)主要來自關(guān)聯(lián)方輸血。第一大客戶為控股股東西安經(jīng)開區(qū)管委會、第二大客戶經(jīng)發(fā)控股也隸屬西安經(jīng)開區(qū)管委會，2023年二者為其貢獻(xiàn)的收益分別為2.33億、5370萬元，占比分別為27.1%、6.2%。

2021-2023年，經(jīng)發(fā)物業(yè)整體毛利率分別為14.5%、14.3%、13.7%，呈逐年下降趨勢。

經(jīng)發(fā)物業(yè)上市前毛利下滑，壞賬也激增。2021年至2023年，其貿(mào)易應(yīng)收款項分別約為1.26億元、2.13億元、2.14億元，對應(yīng)呆賬及其他應(yīng)收款項撥備分別為670萬元、1190萬元、1580萬元。

此外，2021年-2023年，經(jīng)發(fā)物業(yè)分別有30個、39個及40個項目產(chǎn)生虧損，虧損總額分別為1920萬元、1530萬元、1960萬元。