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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)  嚴(yán)明會(huì)

在收購(gòu)獵場(chǎng)素來(lái)保守的濱江服務(wù)（03316.HK），卻在持續(xù)加大力度購(gòu)買關(guān)聯(lián)方的車位。

7月16日，濱江服務(wù)刊發(fā)了一則持續(xù)關(guān)連交易公告，其中之一便是宣布當(dāng)日盤后，其已與濱江房產(chǎn)集團(tuán)訂立停車位框架協(xié)議。

據(jù)此，濱江服務(wù)可在協(xié)議期限內(nèi)（2024年7月17日至2024年12月31日），隨時(shí)與濱江房產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)行交易，取得停車位使用權(quán)，包括占用及轉(zhuǎn)讓權(quán)，用于再銷售，協(xié)議設(shè)定的年度上限為1.5億元人民幣。

自2019年上市以來(lái)，濱江服務(wù)并未成功達(dá)成任何一起有效收并購(gòu)。但最近一年來(lái)，這已是其第三次公告收購(gòu)關(guān)聯(lián)方停車位了。

去年11月29日，濱江服務(wù)發(fā)布公告，將從多個(gè)關(guān)聯(lián)方地產(chǎn)手中承接1568個(gè)停車場(chǎng)的使用權(quán)，總代價(jià)約1.26億元。再往前，是去年8月16日，濱江服務(wù)宣布從關(guān)聯(lián)地產(chǎn)方手里購(gòu)買了279個(gè)停車位使用權(quán)，總對(duì)價(jià)約1863.4萬(wàn)元。

前兩次交易，濱江服務(wù)合計(jì)從關(guān)聯(lián)方攬入了1847個(gè)停車的使用權(quán)，根據(jù)公告，合計(jì)總對(duì)價(jià)約1.44億元均由濱江服務(wù)“內(nèi)部資源撥付”，且代價(jià)“于相應(yīng)的收購(gòu)協(xié)議日期起計(jì)10日內(nèi)以現(xiàn)金支付”。

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年12月31日，濱江服務(wù)手中的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為14.55億元，較2022年同期的19.50億元減少25.38%。同期，濱江服務(wù)賬上還躺著約2.79億定期存款和5793.9萬(wàn)受限制銀行結(jié)余。

據(jù)此來(lái)看，此番與濱江房產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)一步擬定1.5億停車位收購(gòu)協(xié)議，對(duì)于濱江服務(wù)而言的確不存在資金壓力。

對(duì)于關(guān)聯(lián)方濱江集團(tuán)（002244.SZ）而言，是批量出售公司下屬部分項(xiàng)目的未售停車位，“可實(shí)現(xiàn)存貨的有效去化，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)收益，加速資金回流”。

但對(duì)于走輕資產(chǎn)賽道的物企，耗費(fèi)大量資金收購(gòu)關(guān)聯(lián)方重資產(chǎn)的行為，市場(chǎng)上的擔(dān)憂情緒與之相伴。

從關(guān)聯(lián)方收購(gòu)?fù)＼囄?，濱江服務(wù)給出的理由是，“本集團(tuán)作為為相關(guān)項(xiàng)目住宅業(yè)主提供持續(xù)物業(yè)管理服務(wù)的供應(yīng)商，接手大規(guī)模銷售期間未售出的剩余停車位使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓及租賃將更為便利。”

不過(guò)，停車位去化并非易事，尤其是當(dāng)下不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)整體持續(xù)低迷。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》查閱濱江服務(wù)2023年度財(cái)報(bào)獲悉，由于購(gòu)入車位增加庫(kù)存量，截至2023年12月31日，濱江服務(wù)存貨達(dá)約2.45億元，較2022年同期的1.48億元大增65.9%。

濱江服務(wù)的車位服務(wù)歸類于其5S增值服務(wù)，2023年，其這一業(yè)務(wù)板塊收入6.79億元，同比大增172.5%，在總收入中占比提升11.6個(gè)百分點(diǎn)至24.1%，超過(guò)非業(yè)主增值服務(wù)成為第二大收入來(lái)源。

不過(guò)具體來(lái)看，包含一手及二手物業(yè)銷售、租賃代理服務(wù)、車位及儲(chǔ)藏室服務(wù)的優(yōu)家服務(wù)，去年收入9769.2萬(wàn)元，同比僅增長(zhǎng)7.1%，在三條業(yè)主增值服務(wù)線中增長(zhǎng)最小。

斥資近超1億收購(gòu)的停車位，似乎尚未形成新的增長(zhǎng)引擎。

但另一方面，2023年內(nèi)，由于車位及儲(chǔ)藏室銷售業(yè)務(wù)增長(zhǎng)導(dǎo)致相應(yīng)銷售傭金增加，以及拓展費(fèi)用支出增加，濱江服務(wù)的銷售及行銷開(kāi)支同比大增119.51%至1800萬(wàn)元。

2023年，濱江服務(wù)錄得毛利率約為24.8%，同比下降了5.1個(gè)百分點(diǎn)；凈利率同比減少3.2個(gè)百分點(diǎn)至17.9%。

從業(yè)務(wù)板塊來(lái)看，占據(jù)毛利率高位的5S增值服務(wù)，營(yíng)收占比提升，但板塊毛利率由2022年的48.3%下降至2023年的32.3%。

同比大幅下挫16個(gè)百分點(diǎn)，濱江服務(wù)解釋稱，是由于毛利率相對(duì)較低的優(yōu)居服務(wù)中硬裝服務(wù)發(fā)展迅速，相關(guān)占比提升。

斥資數(shù)億攬入關(guān)聯(lián)地產(chǎn)的停車位，最終能轉(zhuǎn)化多少營(yíng)收與利潤(rùn)？是蜜糖還是砒霜？有待觀察進(jìn)一步觀察。

行業(yè)的一個(gè)前車之鑒是中海物業(yè)（02669.HK），其自2018年開(kāi)始大舉布局停車位業(yè)務(wù)，在初期嘗到幾分甜頭后，銷售額不斷下滑，且平均成交單價(jià)較低，利潤(rùn)被進(jìn)一步侵噬。

地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)未清，物企與關(guān)聯(lián)方之間訂立車位抵債或買賣協(xié)議屢見(jiàn)不鮮。如何變現(xiàn)這部分資產(chǎn)，是濱江服務(wù)們共同面臨的重要考題。