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文/樂居財(cái)經(jīng) 魏薇

中國鐵建地產(chǎn)的一則人事變動(dòng)來得靜悄悄。

據(jù)中國鐵建地產(chǎn)集團(tuán)8月30日發(fā)布的官微，中國鐵建地產(chǎn)黨委副書記、副董事長（主持黨委、董事會(huì)工作）孫洪軍主持了一場內(nèi)部會(huì)議。

8月30日披露的中國鐵建地產(chǎn)2024年中報(bào)顯示，公司負(fù)責(zé)人一欄的簽字人為孫洪軍。

于中國鐵建地產(chǎn)而言，這是個(gè)陌生的名字。2023年年報(bào)的董監(jiān)高名單上，并未出現(xiàn)孫洪軍。

這則人事任命，沒有官方的通告。中國鐵建地產(chǎn)在官網(wǎng)對領(lǐng)導(dǎo)信息做了更新，孫洪軍排在首位，職位是黨委書記、董事長。

排在孫洪軍位次之后的是陳建軍，具體職位是總經(jīng)理、黨委副書記、副董事長。2021年2月，陳建軍被聘任為中國鐵建房地產(chǎn)的總經(jīng)理。

在陳建軍之后的，還有吳宏晉（黨委副書記、職工董事、工會(huì)主席）梁樹峰（黨委委員、紀(jì)委書記、監(jiān)事會(huì)主席）、代春利（黨委委員、副總經(jīng)理）、樓英瑞（黨委委員、副總經(jīng)理）、李育紅（黨委委員、副總經(jīng)理、總會(huì)計(jì)師）、阮興（黨委委員、副總經(jīng)理）、王娟（黨委委員、副總經(jīng)理）、包海利（黨委委員、副總經(jīng)理、總法律顧問、首席合規(guī)官）、史冰冰（黨委委員、副總經(jīng)理）9位高管。

公開資料顯示，孫洪軍曾任中鐵建設(shè)集團(tuán)副總經(jīng)理兼房地產(chǎn)公司董事長，2021年3月，孫洪軍被任命為中鐵建設(shè)集團(tuán)黨委副書記、董事，并作為總經(jīng)理人選。據(jù)中鐵建設(shè)集團(tuán)8月初的官微，孫洪軍的頭銜是總經(jīng)理、黨委副書記。

也就是說，孫洪軍是從中鐵建設(shè)集團(tuán)空降到中國鐵建地產(chǎn)的，而中國鐵建地產(chǎn)的二把手陳建軍并沒有登上老大的位置。

中國鐵建地產(chǎn)與中鐵建設(shè)集團(tuán)互為兄弟關(guān)系，都是中國鐵建股份有限公司（簡稱“中國鐵建”，601186.SH）的子公司，中國鐵建持有中國鐵建地產(chǎn)100%股份，持有中鐵建設(shè)集團(tuán)85.64%股份。

從歷史人事任命來看，空降不是中國鐵建地產(chǎn)一貫的風(fēng)格。

上一任董事長李興龍是從中國鐵建地產(chǎn)的基層一步步做起，歷任公司市場發(fā)展部開發(fā)主管，中鐵地產(chǎn)（成都）開發(fā)公司和四川公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理及等職務(wù)，在前兩年被提拔為公司一把手。再向前追溯，吳仕巖在中國鐵建地產(chǎn)2007年組建之初就擔(dān)任副總經(jīng)理，2009年擔(dān)任總經(jīng)理，再到2015年升任董事長。

中國鐵建地產(chǎn)于7月30日披露公告稱，李興龍因工作變動(dòng)原因不再擔(dān)任公司董事長、黨委書記職務(wù)。但并未一同公布繼任人選。

據(jù)悉，李興龍已于2024年7月上任中國鐵道建筑集團(tuán)有限公司黨委常委，中國鐵建股份有限公司黨委常委、副總裁。這表明，李興龍已經(jīng)成為中國鐵建領(lǐng)導(dǎo)班子成員。

2019年4月，李興龍開始擔(dān)任中國鐵建地產(chǎn)總經(jīng)理、黨委副書記、董事；2020年11月，吳仕巖退休，李興龍接過權(quán)杖，擔(dān)任起了中國鐵建地產(chǎn)的黨委書記、董事長。

營收利潤齊升

在李興龍掌舵的時(shí)間里，中國鐵建地產(chǎn)亦有過突破。

2021年，中國鐵建地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營收295.18億元，同比增長11.18%；實(shí)現(xiàn)凈利潤29.9億元，同比增長2.23%。

上任董事長之后，李興龍不僅推進(jìn)了中國鐵建地產(chǎn)與華為戰(zhàn)略合作的落地，還深入了公司與越秀、龍湖、信達(dá)等實(shí)力地產(chǎn)商之間的合作。

升任之前，李興龍交出了他在中國鐵建地產(chǎn)的最后一份成績單。

2024年1-6月，中國鐵建地產(chǎn)營業(yè)總收入181.11億元，同比增加25.09%；凈利潤2.12億元，同比增加89.55%。凈利潤率1.17%。

期內(nèi)，中國鐵建房地產(chǎn)大幅計(jì)提了資產(chǎn)減值損失，為1億元，占凈利潤的比重將近一半。而去年同期的資產(chǎn)減值損失為0.15億元。

在這2.12億元的凈利潤中，歸屬少數(shù)股東的部分為7.96億元，歸母凈利潤為-5.84億元。

從權(quán)益占比來看，截至期末，母公司所有者權(quán)益為298.57億元，少數(shù)股東權(quán)益186.51億元，占所有者權(quán)益的比例分別為61.6%和38.4%。

這與中國鐵建地產(chǎn)的開發(fā)模式密切相關(guān)。隨著并表合作項(xiàng)目的陸續(xù)開展，少數(shù)股東權(quán)益快速增長帶動(dòng)了其所有者權(quán)益規(guī)模的上升，同時(shí)也分走了更多利潤。

這一現(xiàn)象從2023年以來尤為明顯。截至2023年6月末，中國鐵建地產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益為121.63億元，占比總權(quán)益的比重為28.6%，而期內(nèi)的少數(shù)股東損益占比凈利潤的60%。

中國鐵建地產(chǎn)的母公司中國鐵建今年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5161.37億元，同比減少4.61%；歸母凈利潤119.02億元，同比減少12.80%。

中國鐵建的業(yè)務(wù)板塊包括工程承包業(yè)務(wù)、規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢業(yè)務(wù)、工業(yè)制造業(yè)務(wù)等，期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的營業(yè)收入為315.48億元，占營業(yè)收入的比重為6.1%。

現(xiàn)金短債比0.55

截至2024年6月末，中國鐵建地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了了京津冀、長三角、珠三角等主要城市群的全面布局，在48個(gè)城市和海外（莫斯科）布局276個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)有項(xiàng)目總建筑面積約8556萬平方米，已開發(fā)面積約7174 萬平方米。

中國鐵建地產(chǎn)在中報(bào)中坦言，主要房地產(chǎn)項(xiàng)目集中于北京、上海等一線城市以及成都、西安等核心二線城市，土地成本較高，且后期開發(fā)需要持續(xù)投入資金。若未來的籌資能力不能滿足公司的資金需求，則會(huì)對業(yè)務(wù)發(fā)展造成較大影響。

近幾年，中國鐵建地產(chǎn)加大了銀行借款規(guī)模并積極發(fā)債融資，資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)處于較高水平。截至2024年6月末，其合并口徑資產(chǎn)負(fù)債率為79.36%。

2022年末，中國鐵建地產(chǎn)合并口徑的資產(chǎn)總計(jì)為2302.94億元，負(fù)債總計(jì)為1876.94億元，資產(chǎn)負(fù)債率為81.5%，2020年和2021年則分別為83.7%和83.1%。

截至2024年6月末，中國鐵建地產(chǎn)的有息債務(wù)余額為949.99億元，相較于期初增加6.43%。其中6個(gè)月以內(nèi)到期的部分為38.59億元。

因新增短期借款融資，中國鐵建地產(chǎn)的短期借款較2024年初增加2797.73%至29億元。加上一年內(nèi)到期的長期借款和應(yīng)付債券，短期有息負(fù)債總額為280.19億元。

期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為155.26億元?，F(xiàn)金短債比0.55。

今年上半年，中國鐵建地產(chǎn)發(fā)行了四筆債券，分別是：24中鐵01、24鐵建房產(chǎn)MTN001、24鐵建房產(chǎn)MTN002、24鐵建房產(chǎn)MTN003，發(fā)行金額分別為30億元、15億元、10億元、5億元，利率分別為3.3%、3.00%、3.20%、2.53%，期限均為5年。

另外，中國鐵建房地產(chǎn)在期內(nèi)還向中國鐵建股份公司資金結(jié)算中心拆入三筆資金，共計(jì)100億元，其中一筆50億的資金期限為半年，另外兩筆均為3年。

截至期末，中國鐵建地產(chǎn)從中國鐵建已經(jīng)拆了245.15億元。