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文/房情報 徐迪 

同一個位置同一個開發(fā)商，一期、三期項目均開盤售罄，唯獨中間推出的二期項目開盤1年多了，卻只去化了四成多房源，問題出在哪？

近日，位于浦東唐鎮(zhèn)的浦發(fā)唐城四期（備案名“唐耀名邸”）取得預售證，推出5-8號共計112套房源，均價7.2萬元/㎡，定于9月29日開盤。

一房一價表顯示，本期推售項目主力面積段為87㎡兩房，106㎡三房、133㎡四房，以及少量非標戶型。價格區(qū)間63450元-74805元/㎡，單套總價570萬元起。

浦發(fā)唐城是唐鎮(zhèn)TOD上蓋項目，體量約50萬㎡，包含9個經營性地塊，除了住宅，還規(guī)劃有酒店、醫(yī)療、辦公、教育（5所在建）、景觀和河道多種配套，將助力唐鎮(zhèn)成為浦東中部區(qū)域的核心，打造唐鎮(zhèn)第四代國際住區(qū)。

截至9月18日數(shù)據(jù)，該項目前三期合計已開盤1100套，已售837套，去化率約76%。目前在售的房源均為二期唐頤名邸項目。

浦發(fā)唐城一期唐悅名邸，于2022年9月6日首次開盤，推出341套小高層，均價7.06萬元/㎡，開盤售罄，認購人數(shù)1070+，認購率315%，入圍分高達76.77分。

2023年7月22日，二期唐頤名邸第1批300套小高層開盤，主力建面96-125㎡三房；第2批次推出158套，建面約95-124㎡三房四房，均價6.85萬/㎡。二期合計推售458套，目前已售195套，去化率約43%，與一期和三期產品的銷售表現(xiàn)相差甚遠。

2023年12月25日，項目三期唐瑞名邸總套數(shù)301套，其中第1批次249套小高層開盤，主力戶型為102-112㎡三房，均價7.11萬元/㎡。該批次收獲672組認購，認購率270%，開盤售罄；第2批次52套住宅，建面約115㎡三房，過會價7.16萬/㎡，認購率達385%，成為7月份首個觸發(fā)積分制的新盤，2024年8月10日開盤當日，該批次房源全部售罄。

本次拿證的浦發(fā)唐城四期于二期項目同在創(chuàng)新中路南側，與二期之間隔著配套小學和幼兒園。

價格來說，四期項目均價是浦發(fā)唐城最高的，達到7.2萬元/㎡，與三期產品價格較為接近；而二期房源價位則是最低的，為6.85萬/㎡，比2022年開出的一期均價還低了2000元左右。

從位置上來看，一期和三期項目圍繞在建中的商業(yè)印象天地，距離唐鎮(zhèn)鄰里中心“印象匯”也比較近，商業(yè)資源豐富；而一隔之隔的二期和四期項目周邊更多是教育配套。

浦發(fā)唐城由浦發(fā)集團全資子公司上海華夏文化旅游區(qū)開發(fā)有限公司開發(fā)。

?浦發(fā)集團全稱為上海浦東發(fā)展（集團）有限公司，成立于1997年11月，注冊資本約40億元，是浦東區(qū)國資委旗下的開發(fā)平臺，主要任務包括浦東新區(qū)政府賦予的重點工程和重大項目的投融資和資產經營管理等。

2024年上半年，浦發(fā)集團房地產業(yè)務收入0.73億元，相比去年同期減少98.66%；營業(yè)成本0.47億元，相比去年同期減少98.98%；毛利率35.82%，較去年同期增加131.98%。

浦發(fā)集團房地產業(yè)務主要為商品房建設，并產生相應的商品房銷售收入。報告期內營業(yè)收入及營業(yè)成本大幅減少的原因主要系本期暫無商品房項目結轉；毛利率大幅提升的原因主要系本期結轉房產收入主要系車位收入，該部分收入毛利率較高。

債務方面，浦發(fā)集團的兌付壓力并不突出。

截止2024年中期，公司有息負債合計452.38億元，較去年同期減少約80億元。其中6月內到期的債務為112.86億元；期末浦發(fā)集團期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為124.84億元，足以覆蓋短期內債務。

值得一提的是，對于浦發(fā)唐城項目，浦發(fā)集團董事長李俊蘭也是比較看重的。據(jù)報道，早在2018年，李俊蘭就曾赴唐鎮(zhèn)與與唐鎮(zhèn)政府就唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)開發(fā)、城中村改造等工作展開深入溝通交流。李俊蘭表示，唐鎮(zhèn)是浦發(fā)集團最為重要的開發(fā)區(qū)域，十幾年來浦發(fā)集團一直在此精耕細作。

2023年，浦發(fā)集團與印力集團簽署商業(yè)項目合作協(xié)議，共同打造位于浦東唐鎮(zhèn)國際社區(qū)板塊的兩大商業(yè)標桿項目，其中之一就是浦發(fā)唐城近5萬平方米“元氣HUB”商業(yè)活力中心。李俊蘭表示，希望雙方攜手促進資源融合聯(lián)動，激發(fā)產業(yè)集群效應，推動集中式商業(yè)可持續(xù)發(fā)展，將美好愿景落地在唐鎮(zhèn)的商業(yè)板塊中。