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文/樂居新媒體 嚴(yán)明會??????

一個月來，有關(guān)海淀功德寺雙子地塊的花邊新聞不斷。

眼下，終于坐實了確定版本：綠城中國、越秀地產(chǎn)與華潤置地聯(lián)手了。

華潤置地姍姍來遲。11月28日，武漢康景實業(yè)投資有限公司將北京海臻置業(yè)有限公司65%的股權(quán)，質(zhì)押予北京潤置商業(yè)運營管理有限公司。

武漢康景是越秀功德寺東區(qū)地塊的拿地主體，海臻置業(yè)是11月14日成立的項目開發(fā)主體，法人為董毅；而北京潤置商業(yè)運營管理有限公司是華潤置地的全資子公司，法人為陳海鷗 。

先質(zhì)押后轉(zhuǎn)讓，是股權(quán)轉(zhuǎn)讓操作的常規(guī)做法。這意味著，東區(qū)002號地塊未來的股權(quán)結(jié)構(gòu)為，越秀、華潤置地各占35%和65%。華潤并表東地塊，它或許并不是簡單的財務(wù)投資者角色，不排除它會強勢操盤。

就在華潤置地入局功德寺的前一天，綠城功德寺西區(qū)地塊的項目公司也正式牽手越秀。

11月27日，北京尊誠置業(yè)有限公司將北京功意房地產(chǎn)開發(fā)有限公司價值258755.175股權(quán)數(shù)額（占注冊資本50.001%股權(quán)），質(zhì)押予青島東輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

尊誠置業(yè)是綠城功德寺西區(qū)地塊的拿地主體，子公司功意房地產(chǎn)則是11月7日才注冊成立的項目開發(fā)主體；青島東輝則由越秀旗下的多支基金間接控股企業(yè)和越秀地產(chǎn)持有，法人郭偉智是越秀地產(chǎn)北方區(qū)域董事長兼總經(jīng)理。

這也說明，西區(qū)001號地塊未來的股權(quán)結(jié)構(gòu)為綠城和越秀各50%。

上周日，越秀地產(chǎn)北京總經(jīng)理董毅發(fā)出了聯(lián)合信號，他在朋友圈發(fā)了一張招聘海報，配文：“將近200億貨值的功德寺項目，歡迎加入越秀”。

這200億的貨值，需要功德寺東西兩地塊合體才能做到。功德寺西區(qū)001號地塊建筑規(guī)模約7.28萬平方米，東區(qū)002地塊建筑規(guī)模約8.92萬平方米。按照10.5萬/平的銷售指導(dǎo)價，兩幅地塊總貨值約170.1億元。如果按上浮8%計算，總貨值在180億元左右。

西區(qū)001地塊，越秀地產(chǎn)與綠城各50%的股權(quán)；東區(qū)002地塊，華潤置地和越秀各65%和35%的股權(quán)。按照個比例切分貨值，越秀地產(chǎn)＞華潤置地＞綠城中國，華潤置地算是“躺贏”。

實際上，早在兩幅地塊項目公司成立之初，就已經(jīng)顯露出綠城與越秀聯(lián)手的苗頭。

11月5日，功德寺雙子星地塊的土拍現(xiàn)場，綠城中國和越秀分別以51.75億元和63.825元億元搖中西側(cè)001地塊和東側(cè)002地塊。數(shù)日后，地塊開發(fā)主體相繼成立，且這兩家項目公司的注冊地址在同一處：海淀上地信息路19號1號樓3層321室。

綠城和越秀聯(lián)手，在所有人看來都是順理成章，也是最好的結(jié)局。

根據(jù)控高30米、容積率2.1的指標(biāo)，功德寺地塊預(yù)計會做10層洋房產(chǎn)品，面向區(qū)域改善客群。兩塊地只有一路之隔，如果不聯(lián)手，將兩敗俱傷，只有聯(lián)手才會創(chuàng)造1 1＞2。

《多規(guī)合一”協(xié)同平臺供地審核意見函》顯示，項目建設(shè)用地范圍外西側(cè)、北側(cè)有現(xiàn)狀高壓架空線，由海淀區(qū)政府組織同步實施高壓架空線入地工作。未來入地工程如果不能如期開展，樓盤預(yù)售情況無疑會被干擾，特別是西側(cè)001地塊。兩幅地塊的開發(fā)企業(yè)如果能互相配合，協(xié)調(diào)高壓線入地工作將更容易開展。

外界好奇的是，憑啥華潤置地沒搖到號，還能入局功德寺地塊？

華潤置地是功德寺板塊最熱門的選手之一，它深耕過清河板塊。11月5日拍地那天，華潤置地也去競拍了，但很遺憾，運氣不是很好。如今，它被越秀拉入局。

在北京豪宅市場上，越秀是需要華潤置地品牌加持的。在香山樾上，越秀和北京城建聯(lián)手，就吃了品牌的虧。董毅現(xiàn)在會乖了，肯讓出項目公司控股權(quán)，讓華潤置地參與進(jìn)來，也是一個明智之選。

華潤置地北京公司總經(jīng)理陳海鷗也要感謝董毅，如果不是董的謙讓大度，華潤置地下半年在北京市場就顆粒無收了。

在綠城把功德寺001地塊50%股權(quán)質(zhì)押給越秀的同一天，朱房村0029、0030地塊突然出現(xiàn)在用地預(yù)申請的名錄里——交易起始價合計150.3億元，甚至連供地清單都沒來得及公布。

它好似為華潤置地準(zhǔn)備的。因為該地塊周邊是華潤置地的主場所在地，從2006年開始，它在附近開發(fā)了五期華潤橡樹灣和商業(yè)萬象匯，華潤置地確實是最適合拿下朱房村地塊的候選人。