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文/樂居新媒體  嚴(yán)明會

拿地20天后，華潤置地聯(lián)合體在上海浦東新楊思的“地王”項目規(guī)劃公示。

從規(guī)劃方案看，項目擬建10幢13-19層高層住宅、12幢4層多層住宅、配套公建用房以及3幢電業(yè)站?？偯娣e5.3萬㎡，容積率2.0，控高60米，規(guī)劃建筑面積16.5萬㎡，其中地上11.5萬㎡，地下5萬㎡。

預(yù)計12幢4層樓棟將做成疊拼產(chǎn)品，從總平面圖來看，這部分房源集中位于項目西南部；其余10幢小高層中，3-9#樓做了首層架空（5、8、9為局部架空）。小區(qū)內(nèi)的高層和疊拼之間通過9米寬的公共通道隔開。一棟保障房被放置在了項目的東南角，一共19層。

高層住宅主力面積大約會在115至120平方米之間，疊拼大約在180至200平方米之間。

華潤置地很擅長做會所，此項目中依然有所體現(xiàn)。在距離主入口最近的2#樓北側(cè)留有下沉庭院空間，預(yù)計將做成小區(qū)會所，向北可依次連接帶架空層的樓棟，作為會所拓展空間。

該項目所在地塊是上海今年七批次土拍中最熱門的，也是自上海實(shí)施“雙高雙競”交易規(guī)則以來首個觸發(fā)競“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)的地塊。項目三項競“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)全部拉滿到上限值，裝修標(biāo)準(zhǔn)提升至5000元/㎡，公共服務(wù)設(shè)施300㎡，高端人才住房配建比例達(dá)到2%。

11月27日，該地塊經(jīng)過202輪競價，華潤置地、越秀與中能建組成的聯(lián)合體以總價78.969億元競得，成交樓面單價達(dá)到了74426元/平方米，溢價率40.37%。

有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，地塊有7%不可售，加上建安含裝修、公建配套、稅收及營銷費(fèi)等，本次地塊未來的保本價或不低于11萬/平，未來入市價格大概率會突破12萬/平。

競拍完成后，市場上出現(xiàn)了這樣的聲音：今年不買新楊思，明年再買貴兩萬。也有評論說：新楊思業(yè)主贏麻了，頃刻間賺了幾百萬。

因?yàn)樵诘貕K東側(cè)一路之隔，新楊思上園項目的單價不到10萬。

上園項目在今年4月30日首次開盤，累計推售4個批次共612套住宅，主力建面87-166㎡三居四居，目前網(wǎng)簽509套，去化率超83%，成交均價約9.96萬/㎡。

項目所在地是浦發(fā)集團(tuán)所屬浦房集團(tuán)在2022年9月獲得，容積率1.7，限高40米，均為13層的小高層，樓面價50243元/㎡，房地聯(lián)動價9.9萬元/㎡。

兩年時間過去，“面粉”的單價漲了兩萬多。

楊思是浦東南部的一個大板塊，屬于大三林的一部分。新楊思是個新興板塊，位于三林鎮(zhèn)、北蔡鎮(zhèn)兩鎮(zhèn)交界之處，總面積約2.72平方公里，是浦東“金色中環(huán)發(fā)展帶”“3 5”重點(diǎn)地區(qū)之一。

2022年4月，新楊思核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃出爐，將圍繞高質(zhì)量發(fā)展理念，把該區(qū)域打造成為面向未來、面向國際的時尚文化展示區(qū)、國際消費(fèi)體驗(yàn)區(qū)、品質(zhì)生活示范區(qū)、生態(tài)智慧樣板區(qū)。

新楊思還處于開發(fā)早期，現(xiàn)階段來看，區(qū)域內(nèi)的配套還不算成熟。地塊南側(cè)，就是新楊思規(guī)劃的核心區(qū)，規(guī)劃有綠地公園、商辦、商業(yè)/文化等。

教育設(shè)施方面，有上海市楊思中學(xué)、新世界實(shí)驗(yàn)小學(xué)，此外，項目東側(cè)幼兒園已開工，預(yù)計2026年竣工；南側(cè)九年一貫制學(xué)校已立項，預(yù)計2025年開工，2028年竣工，辦學(xué)規(guī)模按27班設(shè)置。

這所九年一貫制學(xué)校學(xué)校配備了游泳館，這樣的硬件設(shè)施在全上海公辦體系內(nèi)都很少見。有市場信息顯示，大概率會是華二。

美好的區(qū)域規(guī)劃加上如此高配置的學(xué)校，如此看來，這塊地貴得有道理。