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文/樂居新媒體 嚴(yán)明會(huì)

拿地百天后，懋源順義新項(xiàng)目終于公布了總平面設(shè)計(jì)圖。

它很聰明，在住宅地塊里面塞了雙拼別墅 獨(dú)棟別墅 聯(lián)排別墅 11層洋房。

產(chǎn)品混搭，更能賣出溢價(jià)。

在產(chǎn)品分布上，沿著小區(qū)西北邊緣是16棟11層高的洋房，西南側(cè)是三棟聯(lián)排別墅，另有15棟獨(dú)棟別墅穿插其中，剩下的全是雙拼別墅。

項(xiàng)目北側(cè)是機(jī)場(chǎng)北線南路，車流密集，噪音也大。為此，懋源在北側(cè)安排了6棟11層洋房。

這6棟樓，可以阻擋馬路的一些噪音。

雖然小高層洋房隔絕了噪音，但藏于小高層之間的雙拼別墅在視野上卻受到了遮擋。

另外，西側(cè)的洋房，也會(huì)擋住東邊不少別墅的好視野。該項(xiàng)目西側(cè)，是溫榆河公園。

北京偷面積最牛區(qū)域，當(dāng)屬順義。從原來的防火挑檐變陽臺(tái)，到現(xiàn)在的南面和北面都雙偷設(shè)備平臺(tái)和挑空空間，這意味著這些偷來的面積，是百分百不算產(chǎn)權(quán)面積。

懋源順義項(xiàng)目在偷面積上也毫不手軟。洋房的得房率能做到100%以上，南北開敞雙陽臺(tái)，奇偶錯(cuò)層設(shè)計(jì)，全贈(zèng)送，北側(cè)還有設(shè)備平臺(tái)。

獨(dú)棟別墅的分布，不像洋房那么有規(guī)律。

有的夾雜在西北面的洋房里，更多的藏在雙拼別墅里，甚至還有兩棟獨(dú)棟別墅被安排在幼兒園的西側(cè)。

項(xiàng)目最西南角，2-51#這棟獨(dú)棟別墅，不僅位置最隱蔽，產(chǎn)品也很另類，可以稱之為孤品。它地上僅一層，層高達(dá)4.6米，地下兩層。

其他14棟獨(dú)棟別墅都是地上3層，共計(jì)10.9米，平均層高3.63米。

實(shí)際上，早在六年前，北京市就出臺(tái)了禁建獨(dú)棟別墅的規(guī)定。

根據(jù)北京市政府公布2018年版《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》顯示，全市范圍內(nèi)，禁止新建容積率小于1.0的住宅項(xiàng)目，文物保護(hù)區(qū)、平房區(qū)按院落進(jìn)行建設(shè)的除外，但禁止建設(shè)獨(dú)戶獨(dú)棟類房地產(chǎn)項(xiàng)目。

這也意味著北京不再批復(fù)獨(dú)棟用地，全獨(dú)棟的墅區(qū)在帝都再現(xiàn)的幾率微乎其微。

懋源只能“打擦邊”，在項(xiàng)目里“藏”了十多棟獨(dú)棟別墅。這也就解釋為何這些獨(dú)棟別墅不統(tǒng)一排列，而是雜亂無章，開發(fā)商顯然不想引起太大關(guān)注。

除了住宅地塊，該順義項(xiàng)目東南角0105地塊規(guī)劃為1棟9班幼兒園，總建面約5232㎡，容積率0.8，限高18米。

0106地塊為商業(yè)用地，位于整個(gè)項(xiàng)目東南側(cè)，總建面1.17萬㎡，容積率1.0，限高24米，擬建設(shè)兩棟2層（部分3層）社區(qū)商業(yè)，2#樓首層架空。

為了讓高身家客群有更好的體驗(yàn)，懋源另在小區(qū)中央位置建有配套樓1棟——會(huì)所，一側(cè)留有下沉庭院會(huì)所空間。同時(shí)，為了設(shè)置小區(qū)正大門，懋源還把街坊路從原來的"L"改成“S”型。

時(shí)間回溯至2024年9月12日，懋源以43.2億元底價(jià)，摘得后沙峪鎮(zhèn)SY00-1801-0104、0105、0106、0107地塊。綜合樓面價(jià)約2.67萬元/㎡，銷售指導(dǎo)價(jià)6.1萬/㎡（浮動(dòng)10％），留足了利潤(rùn)空間。

在業(yè)內(nèi)看來，根據(jù)懋源操盤慢周轉(zhuǎn)的風(fēng)格來看，大概率會(huì)配置超高標(biāo)準(zhǔn)裝修，到時(shí)候賣到超指導(dǎo)價(jià)的可能性很大，總價(jià)=（房款 拆分裝修）的形式。

順義項(xiàng)目的主體公司為北京懋源鴻峪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，在拿地13天后成立，注冊(cè)資本300000萬元，法人兼董事長(zhǎng)為劉曉蕾。她本人還是北京懋源璟鴻房地產(chǎn)的法人兼董事長(zhǎng)。

目前，懋源在順義還有一個(gè)別墅項(xiàng)目懋源璟橒在售，產(chǎn)品包括平墅、疊墅、合院，單套總價(jià)2500萬-4000萬區(qū)間。

2022年12月22日首開，今年10月25日完成竣工驗(yàn)收，共112套現(xiàn)房在售，其中30套聯(lián)排別墅，42套301-308㎡復(fù)式；25套300-308㎡四居，另有少量145-287㎡一居和三居戶型。截至2025年1月1日，合計(jì)網(wǎng)簽45套，成交均價(jià)74266.82元/M2，住宅成交金額10.2億元。

作為一家京城豪宅專家，懋源曾是北京土拍市場(chǎng)上的黑馬，當(dāng)年創(chuàng)造出北京西三環(huán)夏家胡同以及孫河核心區(qū)的地王。但迅速躥紅的懋源，后期卻逐漸淡出北京土拍市場(chǎng)。

相較于別的地產(chǎn)商喜歡抱團(tuán)開發(fā)不同，懋源喜歡單打獨(dú)斗，自己100%操盤，這更是披上了一層神秘面紗。

與懋源一樣神秘的還有老板——陸挺宇，他被稱為京城豪宅教父。陸挺宇是一個(gè)地地道道的北京人，年僅35歲就當(dāng)上了北京懋源房屋開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)，現(xiàn)在更成為了懋源控股實(shí)控人兼董事長(zhǎng)。

陸挺宇爬到懋源權(quán)力中心，或許離不開兩位大佬，一位是陳建，另一位是曹俊生。

陳建和陸挺宇都曾在中國中小企業(yè)投資有限公司任職過，陳建還有另一層重要身份——民生銀行前董事；曹俊生和陸挺宇則同為加拿大華僑，曹俊生是一位資本大佬，他投資過萬洲國際、國浩發(fā)展，深入?yún)⑴c雙匯股份、鶴壁煤電股份等國企市場(chǎng)化混改項(xiàng)目。

近幾年，懋源愈發(fā)高調(diào)，除了拿地，還砸巨資建總部。而陸挺宇更是出手闊綽，他不僅向母校華北水利水電大學(xué)捐贈(zèng)上千萬，還捐資5000萬元建“挺宇樓”。