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北京進(jìn)深 徐迪 5月28日，順義新盤懋源云紀(jì)取得預(yù)售許可證，備案名為云紀(jì)雅園。

預(yù)售范圍包括東側(cè)0104地塊58棟住宅樓，西南側(cè)0107地塊北面的44棟樓，以及部分地下車庫(kù)。

總計(jì)842套住宅，面積合計(jì)17.46萬(wàn)平方米，擬售均價(jià)5.49萬(wàn)-6.71萬(wàn)元/㎡區(qū)間，總貨值超106億元。

這其中，北排、西排沿小區(qū)外圍10棟樓為洋房產(chǎn)品，共484套，建面220-440㎡平層及復(fù)式戶型，均價(jià)6.2萬(wàn)元/㎡；

10棟獨(dú)墅，670㎡及以下面積段均價(jià)6.3萬(wàn)/㎡，單套總價(jià)4000萬(wàn)以上，3棟780㎡房源均價(jià)6.71萬(wàn)/㎡，單套總價(jià)超過(guò)5200萬(wàn)元。

其余82棟均為疊墅和雙拼產(chǎn)品。0107地塊南區(qū)51棟樓的房源未在本批次取證范圍內(nèi)。

項(xiàng)目所在地塊成交于2024年9月12日，總價(jià)43.2億元，綜合樓面價(jià)約2.67萬(wàn)元/㎡，銷售指導(dǎo)價(jià)6.1萬(wàn)/㎡。

總用地面積為17.11萬(wàn)㎡，1.1的容積率，共包括4幅子地塊：

0104、0107為住宅地塊，地上建面合計(jì)16.6萬(wàn)㎡，規(guī)劃153棟住宅樓，包括16棟洋房、15棟獨(dú)墅和122棟雙拼。

東南角0105地塊規(guī)劃為1棟9班幼兒園，總建面約0.52㎡，容積率0.8，限高18米。

0106為商業(yè)用地，位于整個(gè)地塊東南側(cè)，總建面1.17萬(wàn)㎡，容積率1.0，限高24米，擬建設(shè)兩棟2層（部分3層）社區(qū)商業(yè)，2#樓首層架空。

懋源云紀(jì)地處中央別墅區(qū)，考慮到板塊需求，同時(shí)平衡地價(jià)成本，懋源云紀(jì)做出了一套別墅+洋房的高低配設(shè)計(jì)方案。

沿著小區(qū)西北邊緣是16棟11層高的洋房，西南側(cè)是三棟聯(lián)排別墅，另有15棟獨(dú)棟別墅穿插其中，剩下的全是雙拼別墅。

獨(dú)棟別墅的分布，不像洋房那么有規(guī)律。有的夾雜在西北面的洋房里，更多的藏在雙拼別墅里，甚至還有兩棟獨(dú)棟別墅被安排在幼兒園的西側(cè)。

項(xiàng)目最西南角，2-51#這棟獨(dú)棟別墅，不僅位置最隱蔽，產(chǎn)品也很另類，可以稱之為孤品。它地上僅一層，層高達(dá)4.6米，地下兩層。

其他14棟獨(dú)棟別墅都是地上3層，共計(jì)10.9米，平均層高3.63米。

早在六年前，北京市就出臺(tái)了禁建獨(dú)棟別墅的規(guī)定。這也意味著北京不再批復(fù)獨(dú)棟用地，全獨(dú)棟的墅區(qū)在帝都再現(xiàn)的幾率微乎其微。

這也就解釋為何懋源云紀(jì)的獨(dú)棟別墅沒(méi)做統(tǒng)一排列，而是雜亂無(wú)章“藏”在小區(qū)里。

懋源實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品創(chuàng)新與政策平衡，使項(xiàng)目在嚴(yán)格的監(jiān)管環(huán)境下成功獲得了開(kāi)發(fā)綠燈，同時(shí)保留了高端別墅的產(chǎn)品特性，滿足了目標(biāo)客群的需求。

洋房的實(shí)際得房率能做到100%以上，陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深達(dá)到3.5米，讓“臺(tái)”直接升級(jí)為空中庭院。

疊墅做了一系列概念感和格調(diào)儀式兼具的創(chuàng)意設(shè)計(jì)，包括“陽(yáng)光八角廳”與“光感懸浮樓梯”等等。

洋房面積段215-425㎡，雙拼別墅540-785㎡，獨(dú)棟別墅600-800㎡。

1、主力雙拼產(chǎn)品：共144戶，參照懋源璟橒項(xiàng)目，一層層高4.2米，二至三層層高3.3米，有前后庭院和下沉花園。

2、方型雙拼產(chǎn)品：共94戶，與主力合院相比，戶內(nèi)空間和下沉庭院更為方正，主要分布在地塊的集中別墅區(qū)域。

3、復(fù)式產(chǎn)品：共70戶，樓棟11層總高度36米，層高約3.2-3.25米，是懋源璟橒戶型的露臺(tái)升級(jí)版。

4、平層產(chǎn)品：共160戶，層高約3.2-3.25米，多為懋源璟橒戶型的露臺(tái)升級(jí)版。

5、一層一戶產(chǎn)品：共49戶，層高3.2-3.25米。

懋源云紀(jì)獨(dú)棟和雙拼別墅的占比高達(dá)45%，產(chǎn)品發(fā)布會(huì)上，懋源副總裁劉強(qiáng)說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目，懋源主動(dòng)損失了8000平米的容積率。

這句話背后的意思，以懋源云紀(jì)6.1萬(wàn)/㎡的指導(dǎo)價(jià)計(jì)算，相當(dāng)于放棄了4.88億貨值。

即使按樓面價(jià)算，也是2億的地價(jià)成本。

損失的8000平米在哪里？

規(guī)劃要求兩幅住宅地塊地上計(jì)容建面17.4萬(wàn)㎡，但懋源云紀(jì)報(bào)規(guī)的地上建面為16.6萬(wàn)㎡。

為了得到更為舒適的樓間距，項(xiàng)目沒(méi)做滿容積率。極大可能地成全了別墅的境界。

1、建面約220-440平米的洋房戶型

南向四面寬，包含南向客廳和三個(gè)套間臥室，大面寬、短進(jìn)深，客餐廳及庭院相互貫通，全景視野延展。

奇數(shù)層南向主臥開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，北向開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)；偶數(shù)層為南向其余三開(kāi)間外接開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)。

2、300平米疊墅

南北雙庭院，進(jìn)深規(guī)格約為3.5米。

首層“enjoying空間”，大挑高環(huán)景會(huì)客廳，庭院與客餐廚區(qū)域相連；二層為“l(fā)iving room”，南向三套間+多功能室。

3、490至660平方米的雙拼別墅-E戶型

超大景觀庭院，獨(dú)立宴會(huì)廳+中西廚配置。

客廳采用雙面觀景巨幕設(shè)計(jì)，南北通透；首層南向套房可以直接通往庭院。

4、建面約550至630平方米的雙拼別墅-F戶型

獨(dú)立入戶體驗(yàn)，穿過(guò)花園庭院是玄關(guān)門廳，會(huì)客區(qū)L型景觀面，至少容納20人的寬敞宴會(huì)空間。

地下空間設(shè)計(jì)方正，既可分隔使用也可整體規(guī)劃，極大地提高了空間的使用率和靈活性，可以根據(jù)居住者的需求自由打造多功能區(qū)域，如娛樂(lè)室、健身房或是私人影院等。還設(shè)有一個(gè)獨(dú)立車庫(kù)。

附：云紀(jì)雅園樓盤表