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樂(lè)居財(cái)經(jīng)北京 徐迪 4月9日晚間， 懋源地產(chǎn)發(fā)布全新“云系”產(chǎn)品，同時(shí)宣布后沙峪項(xiàng)目案名為：懋源云紀(jì)。 

沒(méi)有內(nèi)容，大搞形式主義：有人騎著大白馬出場(chǎng)，說(shuō)是從阿爾卑斯山脈云端走來(lái)，要走出自由史詩(shī)的步伐。 

懋源云紀(jì)做了一場(chǎng)非常抽象的發(fā)布會(huì)，主打一個(gè)“從態(tài)度到境界”。

懋源副總裁劉強(qiáng)說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目，懋源主動(dòng)損失了8000平米的容積率。

這句話背后的意思，以懋源云紀(jì)6.1萬(wàn)/㎡的指導(dǎo)價(jià)計(jì)算，相當(dāng)于放棄了4.88億貨值。

即使按樓面價(jià)算，也是2億的地價(jià)成本。

懋源云紀(jì)地處中央別墅區(qū)，項(xiàng)目總用地面積為17.11萬(wàn)㎡，1.1的容積率，共包括4幅子地塊：

0104、0107為住宅地塊，地上建面合計(jì)16.6萬(wàn)㎡，規(guī)劃153棟住宅樓，包括16棟洋房、15棟獨(dú)墅和122棟雙拼，共計(jì)573戶(hù)；

東南角0105地塊規(guī)劃為1棟9班幼兒園，總建面約0.52㎡，容積率0.8，限高18米。

0106為商業(yè)用地，位于整個(gè)地塊東南側(cè)，總建面1.17萬(wàn)㎡，容積率1.0，限高24米，擬建設(shè)兩棟2層（部分3層）社區(qū)商業(yè)，2#樓首層架空。

損失的8000平米在哪里？

規(guī)劃要求兩幅住宅地塊地上計(jì)容建面17.4萬(wàn)㎡，但懋源云紀(jì)報(bào)規(guī)的地上建面為16.6萬(wàn)㎡。

為了得到更為舒適的樓間距，項(xiàng)目沒(méi)做滿(mǎn)容積率。

極大可能地成全了別墅的境界。

要知道，懋源云紀(jì)獨(dú)棟和雙拼別墅的占比高達(dá)45%，這在當(dāng)前北京市場(chǎng)上堪稱(chēng)“絕版業(yè)態(tài)”。

項(xiàng)目所在地塊成交于2024年9月12日，總價(jià)43.2億元，綜合樓面價(jià)約2.67萬(wàn)元/㎡，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)6.1萬(wàn)/㎡。

考慮到板塊需求，同時(shí)平衡地價(jià)成本，懋源云紀(jì)做出了一套別墅+洋房的高低配設(shè)計(jì)方案。

沿著小區(qū)西北邊緣是16棟11層高的洋房，西南側(cè)是三棟聯(lián)排別墅，另有15棟獨(dú)棟別墅穿插其中，剩下的全是雙拼別墅。

1、主力雙拼產(chǎn)品：共144戶(hù)，參照懋源璟橒項(xiàng)目，一層層高4.2米，二至三層層高3.3米，設(shè)計(jì)精良的前后庭院和下沉花園。

2、方型雙拼產(chǎn)品：共94戶(hù)，與主力合院相比，戶(hù)內(nèi)空間和下沉庭院更為方正，主要分布在地塊的集中別墅區(qū)域。

3、復(fù)式產(chǎn)品：共70戶(hù)，樓棟11層總高度36米，層高約3.2-3.25米，是懋源璟橒戶(hù)型的露臺(tái)升級(jí)版。

4、平層產(chǎn)品：共160戶(hù)，層高約3.2-3.25米，多為懋源璟橒戶(hù)型的露臺(tái)升級(jí)版。

5、一層一戶(hù)產(chǎn)品：共49戶(hù)，層高3.2-3.25米，部分位置獨(dú)特，如1-44#樓棟位于“金角”，可觀覽故城記憶景區(qū)。

項(xiàng)目北側(cè)是機(jī)場(chǎng)北線南路，車(chē)流密集，噪音也大。為此，懋源在北側(cè)安排了6棟11層洋房。

這6棟樓，可以阻擋馬路的一些噪音。

雖然小高層洋房隔絕了噪音，但藏于小高層之間的雙拼別墅在視野上卻受到了遮擋。

另外，西側(cè)的洋房，也會(huì)擋住東邊不少別墅的好視野。該項(xiàng)目西側(cè)，是溫榆河公園。

獨(dú)棟別墅的分布，不像洋房那么有規(guī)律。

有的夾雜在西北面的洋房里，更多的藏在雙拼別墅里，甚至還有兩棟獨(dú)棟別墅被安排在幼兒園的西側(cè)。

項(xiàng)目最西南角，2-51#這棟獨(dú)棟別墅，不僅位置最隱蔽，產(chǎn)品也很另類(lèi)，可以稱(chēng)之為孤品。它地上僅一層，層高達(dá)4.6米，地下兩層。

其他14棟獨(dú)棟別墅都是地上3層，共計(jì)10.9米，平均層高3.63米。

早在六年前，北京市就出臺(tái)了禁建獨(dú)棟別墅的規(guī)定。這也意味著北京不再批復(fù)獨(dú)棟用地，全獨(dú)棟的墅區(qū)在帝都再現(xiàn)的幾率微乎其微。

這也就解釋為何懋源云紀(jì)的獨(dú)棟別墅沒(méi)做統(tǒng)一排列，而是雜亂無(wú)章“藏”在小區(qū)里。

懋源實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品創(chuàng)新與政策平衡，使項(xiàng)目在嚴(yán)格的監(jiān)管環(huán)境下成功獲得了開(kāi)發(fā)綠燈，同時(shí)保留了高端別墅的產(chǎn)品特性，滿(mǎn)足了目標(biāo)客群的需求。

項(xiàng)目的空間布局也充分考慮了居住者的隱私和舒適度。別墅檐口高度為10.9米，根據(jù)日照系數(shù)1.7計(jì)算，南北間距需要18.5米，而懋源給出了19米的間距。

這種超出標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)，在業(yè)內(nèi)并不多見(jiàn)。很多別墅項(xiàng)目往往利用規(guī)范從二樓的房間開(kāi)始計(jì)算日照，從而縮短間距以獲取更多樓棟數(shù)量。

獨(dú)棟產(chǎn)品采用“天倫合院”設(shè)計(jì)理念，將傳統(tǒng)院落空間與現(xiàn)代生活方式融合；

雙拼產(chǎn)品則將前后樓棟分離，形成真正的雙拼布局，大幅提升了庭院尺度，即使是地下庭院，也能有充足的陽(yáng)光照射。

此外，“好房子”新規(guī)中最重要的一項(xiàng)，通過(guò)提高得房率，增強(qiáng)居民“獲得感”。

順義樓盤(pán)早有實(shí)踐。從原來(lái)的防火挑檐變陽(yáng)臺(tái)，到現(xiàn)在的南北設(shè)備平臺(tái)和挑空空間，均不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積，百分百贈(zèng)送。

懋源后沙峪項(xiàng)目在擴(kuò)容空間打造上更是極盡所能，南北開(kāi)敞雙陽(yáng)臺(tái)，奇偶錯(cuò)層設(shè)計(jì)，全贈(zèng)送，北側(cè)還有設(shè)備平臺(tái)。

洋房的實(shí)際得房率能做到100%以上，露臺(tái)進(jìn)深達(dá)到3.5米。

為了讓高身家客群有更好的體驗(yàn)，懋源另在小區(qū)中央位置配套樓的一側(cè)，留有下沉庭院會(huì)所空間。

同時(shí)，為了方便設(shè)置小區(qū)正大門(mén)，懋源把街坊路從原來(lái)的“L”改成“S”型。這不僅符合“曲徑通幽”的風(fēng)水理念，還在實(shí)用層面避免了穿堂風(fēng)。

但是這條街坊路的改動(dòng)收到了一些反對(duì)聲音，項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的反饋意見(jiàn)中提到：由于街坊路對(duì)外開(kāi)放，并要求保障車(chē)行能力，建議保持直線進(jìn)行規(guī)劃。

對(duì)此，建設(shè)單位表示，土地出讓文件中明確，道路規(guī)劃線位及線形可結(jié)合后期建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)一步優(yōu)化，街坊路已按照《關(guān)于在控規(guī)編制和實(shí)施中增設(shè)街坊路的相關(guān)規(guī)定》的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體北京懋源鴻峪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2024年9月25日，注冊(cè)資本30億元，董事長(zhǎng)為劉曉蕾，副董事長(zhǎng)為陸挺宇。

該公司由懋源控股100%持股，陸挺宇為懋源控股董事長(zhǎng)、總經(jīng)理；劉曉蕾在公開(kāi)活動(dòng)中的職位信息為懋源控股辦公室主任。

作為一家京城豪宅專(zhuān)家，懋源曾是北京土拍市場(chǎng)上的黑馬，當(dāng)年創(chuàng)造出北京西三環(huán)夏家胡同以及孫河核心區(qū)的地王。

目前懋源在順義還有一個(gè)別墅項(xiàng)目懋源璟橒在售，產(chǎn)品包括平墅、疊墅、合院，單套總價(jià)2500萬(wàn)-4000萬(wàn)區(qū)間。2022年12月22日首開(kāi)，今年10月25日完成竣工驗(yàn)收，共112套現(xiàn)房在售，其中30套聯(lián)排別墅，42套301-308㎡復(fù)式；25套300-308㎡四居，另有少量145-287㎡一居和三居戶(hù)型。目前合計(jì)網(wǎng)簽45套。

去年7月，懋源曾以13.4億元底價(jià)摘得位于朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮一宗商業(yè)金融服務(wù)用地，總用地規(guī)模超1萬(wàn)平方米，總建筑面積約7.8萬(wàn)平方米，將用于打造懋源總部，由兩座三角形平面的獨(dú)立塔樓組成，總投資約20.6億元。

懋源系運(yùn)作主體平臺(tái)為北京懋源控股股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“懋源控股”），由北京懋源投資持股39%、北京嘉宇鴻業(yè)投資持股29%、北京天陸禾潤(rùn)投資控股持股22%、北京鵬美摩托車(chē)文化傳播持股10%。

大股東為北京懋源投資，成立于2008年，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，由曹俊生和妻子張愛(ài)清分別持股90%和10%。

二股東嘉宇鴻業(yè)成立于2005年，注冊(cè)資本2500萬(wàn)元，由陸挺宇控股72%。此外，陸挺宇還持有天陸禾潤(rùn)99%股權(quán)，合計(jì)持有懋源控股約51%的股份，為懋源控股的實(shí)際控制人，同時(shí)擔(dān)任該公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理和法定代表人。

公開(kāi)資料顯示，陸挺宇出生于1965年，畢業(yè)于華北水利水電學(xué)院工業(yè)與民用建筑專(zhuān)業(yè)。曾任北京城市建設(shè)開(kāi)發(fā)集團(tuán)總公司工程師中發(fā)裝飾工程有限公司當(dāng)總經(jīng)理、中國(guó)中小企業(yè)投資公司任總經(jīng)理等職。2000年起擔(dān)任北京懋源房屋開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)。