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樂(lè)居財(cái)經(jīng)北京 徐迪 近日，懋源云紀(jì)所在的順義后沙峪西泗地塊取得兩張施工許可證。

包括住宅樓、地下車庫(kù)、商業(yè)配套樓等在內(nèi)，工程規(guī)模總計(jì)24.17萬(wàn)平方米，其中地上面積12.09萬(wàn)平方米。

合同價(jià)格總計(jì)26.58億元，計(jì)劃于2026年8月底竣工。

懋源云紀(jì)的開(kāi)發(fā)主體北京懋源鴻峪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，成立于2024年9月25日，注冊(cè)資本30億元，董事長(zhǎng)為劉曉蕾，副董事長(zhǎng)為陸挺宇。

該公司由北京懋源控股股份有限公司（簡(jiǎn)稱“懋源控股”）100%持股，陸挺宇為懋源控股董事長(zhǎng)、總經(jīng)理；劉曉蕾在公開(kāi)活動(dòng)中的職位信息為懋源控股辦公室主任。

懋源控股由北京懋源投資持股39%、北京嘉宇鴻業(yè)投資持股29%、北京天陸禾潤(rùn)投資控股持股22%、北京鵬美摩托車文化傳播持股10%。

這其中：北京懋源投資成立于2008年，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，由曹俊生和妻子張愛(ài)清分別持股90%和10%。

嘉宇鴻業(yè)成立于2005年，注冊(cè)資本2500萬(wàn)元，由陸挺宇控股72%。

此外，陸挺宇還持有天陸禾潤(rùn)99%股權(quán)，合計(jì)持有懋源控股約51%的股份，為懋源控股的實(shí)際控制人，同時(shí)擔(dān)任該公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理和法定代表人。

值得注意的是，懋源云紀(jì)的施工單位北京中淦新科建設(shè)工程有限公司（簡(jiǎn)稱“中淦新科”），由北京永泰銳捷信息咨詢服務(wù)有限公司100%持股。

而永泰銳捷的自然人股東與懋源控股相同：嘉宇鴻業(yè)持股51%；懋源投資持股39%；鵬美摩托文化傳播持股10%。

也就是說(shuō)，陸挺宇既是懋源云紀(jì)的開(kāi)發(fā)商，又是項(xiàng)目包工頭。

中淦新科還是懋源北京總部大樓的施工單位。

兩個(gè)月前，因?yàn)?span style="text-wrap-mode: wrap;">未嚴(yán)格按照建筑業(yè)安全作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，中淦新科被朝陽(yáng)區(qū)住建委罰未8000元，主要涉及在“北京市朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮鄉(xiāng)0301-613地塊B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地項(xiàng)目（1#辦公商業(yè)樓等4項(xiàng)）”施工現(xiàn)場(chǎng)：1號(hào)樓塔吊作業(yè)動(dòng)火作業(yè)未開(kāi)具動(dòng)火證；一名工人未佩戴安全帽；兩名工人高處作業(yè)未佩戴安全帶；腳手架邊緣處未設(shè)置水平網(wǎng)。

懋源云紀(jì)項(xiàng)目的另外兩個(gè)重要參與方，設(shè)計(jì)單位是監(jiān)理單位的大股東。

監(jiān)理單位北京方恒基業(yè)工程咨詢有限公司（簡(jiǎn)稱“方恒基業(yè)”），成立于1988年7月7日，注冊(cè)資本300萬(wàn)元，法定代表人為張德山。

方恒基業(yè)的股東包括1名法人和6名自然人，法人股東為北京維拓時(shí)代建筑設(shè)計(jì)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“維拓設(shè)計(jì)”），持股比例44%。

而維拓設(shè)計(jì)，正是懋源云紀(jì)的設(shè)計(jì)單位。成立于1993年3月10日，注冊(cè)資本3800萬(wàn)元，法定代表人、董事長(zhǎng)、總經(jīng)理為孫祥恕。

公開(kāi)資料顯示，孫祥恕，出生于1964年11月，本科學(xué)歷，畢業(yè)于北京工業(yè)大學(xué)。1987年8月至2001年10月在北京紡織工業(yè)設(shè)計(jì)院、北京維拓時(shí)代建筑設(shè)計(jì)院歷任結(jié)構(gòu)組設(shè)計(jì)師、設(shè)計(jì)一室副主任及院長(zhǎng)助理、副院長(zhǎng)、院長(zhǎng)；2001年10月至2015年8月在北京維拓時(shí)代建筑設(shè)計(jì)有限公司任董事長(zhǎng)、總經(jīng)理。2015年8月至今擔(dān)任維拓設(shè)計(jì)股份公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理。

孫祥恕目前還是方恒基業(yè)的董事之一。

?監(jiān)理單位和設(shè)計(jì)單位為關(guān)聯(lián)方是否違規(guī)？

根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》第三十四條的規(guī)定，工程監(jiān)理單位與被監(jiān)理工程的施工單位以及建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備供應(yīng)單位不得有隸屬關(guān)系或者其他利害關(guān)系。然而，該條款并未明確禁止監(jiān)理單位與設(shè)計(jì)單位存在隸屬關(guān)系或其他利害關(guān)系?。

在實(shí)際操作中，監(jiān)理單位和設(shè)計(jì)單位為同一公司可以帶來(lái)一些優(yōu)勢(shì)，例如更好的協(xié)調(diào)和溝通，減少因不同公司間的協(xié)調(diào)問(wèn)題。

然而，為了確保工程質(zhì)量和監(jiān)理的獨(dú)立性和公正性，監(jiān)理單位和設(shè)計(jì)單位在職能上應(yīng)保持分開(kāi)，各自承擔(dān)不同的責(zé)任?。

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》?進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了設(shè)計(jì)單位與工程監(jiān)理單位的獨(dú)立性，確保各自的專業(yè)性和獨(dú)立性，從而保障建設(shè)工程的質(zhì)量?。

本月初，懋源云紀(jì)做了一場(chǎng)非常抽象的發(fā)布會(huì)，主打一個(gè)“從態(tài)度到境界”。

懋源副總裁劉強(qiáng)說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目，懋源主動(dòng)損失了8000平米的容積率。

這句話背后的意思，以懋源云紀(jì)6.1萬(wàn)/㎡的指導(dǎo)價(jià)計(jì)算，相當(dāng)于放棄了4.88億貨值。

即使按樓面價(jià)算，也是2億的地價(jià)成本。

懋源云紀(jì)地處中央別墅區(qū)，項(xiàng)目總用地面積為17.11萬(wàn)㎡，1.1的容積率，共包括4幅子地塊：

0104、0107為住宅地塊，地上建面合計(jì)16.6萬(wàn)㎡，規(guī)劃153棟住宅樓，包括16棟洋房、15棟獨(dú)墅和122棟雙拼，共計(jì)573戶；

東南角0105地塊規(guī)劃為1棟9班幼兒園，總建面約0.52㎡，容積率0.8，限高18米。

0106為商業(yè)用地，位于整個(gè)地塊東南側(cè)，總建面1.17萬(wàn)㎡，容積率1.0，限高24米，擬建設(shè)兩棟2層（部分3層）社區(qū)商業(yè)，2#樓首層架空。

損失的8000平米在哪里？

規(guī)劃要求兩幅住宅地塊地上計(jì)容建面17.4萬(wàn)㎡，但懋源云紀(jì)報(bào)規(guī)的地上建面為16.6萬(wàn)㎡。

為了得到更為舒適的樓間距，項(xiàng)目沒(méi)做滿容積率。

極大可能地成全了別墅的境界。

要知道，懋源云紀(jì)獨(dú)棟和雙拼別墅的占比高達(dá)45%，這在當(dāng)前北京市場(chǎng)上堪稱“絕版業(yè)態(tài)”。

項(xiàng)目所在地塊成交于2024年9月12日，總價(jià)43.2億元，綜合樓面價(jià)約2.67萬(wàn)元/㎡，銷售指導(dǎo)價(jià)6.1萬(wàn)/㎡。

考慮到板塊需求，同時(shí)平衡地價(jià)成本，懋源云紀(jì)做出了一套別墅+洋房的高低配設(shè)計(jì)方案。

沿著小區(qū)西北邊緣是16棟11層高的洋房，西南側(cè)是三棟聯(lián)排別墅，另有15棟獨(dú)棟別墅穿插其中，剩下的全是雙拼別墅。

1、主力雙拼產(chǎn)品：共144戶，參照懋源璟橒項(xiàng)目，一層層高4.2米，二至三層層高3.3米，設(shè)計(jì)精良的前后庭院和下沉花園。

2、方型雙拼產(chǎn)品：共94戶，與主力合院相比，戶內(nèi)空間和下沉庭院更為方正，主要分布在地塊的集中別墅區(qū)域。

3、復(fù)式產(chǎn)品：共70戶，樓棟11層總高度36米，層高約3.2-3.25米，是懋源璟橒戶型的露臺(tái)升級(jí)版。

4、平層產(chǎn)品：共160戶，層高約3.2-3.25米，多為懋源璟橒戶型的露臺(tái)升級(jí)版。

5、一層一戶產(chǎn)品：共49戶，層高3.2-3.25米，部分位置獨(dú)特，如1-44#樓棟位于“金角”，可觀覽故城記憶景區(qū)。

項(xiàng)目北側(cè)是機(jī)場(chǎng)北線南路，車流密集，噪音也大。為此，懋源在北側(cè)安排了6棟11層洋房。

這6棟樓，可以阻擋馬路的一些噪音。

雖然小高層洋房隔絕了噪音，但藏于小高層之間的雙拼別墅在視野上卻受到了遮擋。

另外，西側(cè)的洋房，也會(huì)擋住東邊不少別墅的好視野。該項(xiàng)目西側(cè)，是溫榆河公園。

獨(dú)棟別墅的分布，不像洋房那么有規(guī)律。

有的夾雜在西北面的洋房里，更多的藏在雙拼別墅里，甚至還有兩棟獨(dú)棟別墅被安排在幼兒園的西側(cè)。

項(xiàng)目最西南角，2-51#這棟獨(dú)棟別墅，不僅位置最隱蔽，產(chǎn)品也很另類，可以稱之為孤品。它地上僅一層，層高達(dá)4.6米，地下兩層。

其他14棟獨(dú)棟別墅都是地上3層，共計(jì)10.9米，平均層高3.63米。

早在六年前，北京市就出臺(tái)了禁建獨(dú)棟別墅的規(guī)定。這也意味著北京不再批復(fù)獨(dú)棟用地，全獨(dú)棟的墅區(qū)在帝都再現(xiàn)的幾率微乎其微。

這也就解釋為何懋源云紀(jì)的獨(dú)棟別墅沒(méi)做統(tǒng)一排列，而是雜亂無(wú)章“藏”在小區(qū)里。

懋源實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品創(chuàng)新與政策平衡，使項(xiàng)目在嚴(yán)格的監(jiān)管環(huán)境下成功獲得了開(kāi)發(fā)綠燈，同時(shí)保留了高端別墅的產(chǎn)品特性，滿足了目標(biāo)客群的需求。

項(xiàng)目的空間布局也充分考慮了居住者的隱私和舒適度。別墅檐口高度為10.9米，根據(jù)日照系數(shù)1.7計(jì)算，南北間距需要18.5米，而懋源給出了19米的間距。

這種超出標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)，在業(yè)內(nèi)并不多見(jiàn)。很多別墅項(xiàng)目往往利用規(guī)范從二樓的房間開(kāi)始計(jì)算日照，從而縮短間距以獲取更多樓棟數(shù)量。

獨(dú)棟產(chǎn)品采用“天倫合院”設(shè)計(jì)理念，將傳統(tǒng)院落空間與現(xiàn)代生活方式融合；

雙拼產(chǎn)品則將前后樓棟分離，形成真正的雙拼布局，大幅提升了庭院尺度，即使是地下庭院，也能有充足的陽(yáng)光照射。

此外，“好房子”新規(guī)中最重要的一項(xiàng)，通過(guò)提高得房率，增強(qiáng)居民“獲得感”。

順義樓盤早有實(shí)踐。從原來(lái)的防火挑檐變陽(yáng)臺(tái)，到現(xiàn)在的南北設(shè)備平臺(tái)和挑空空間，均不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積，百分百贈(zèng)送。

懋源后沙峪項(xiàng)目在擴(kuò)容空間打造上更是極盡所能，南北開(kāi)敞雙陽(yáng)臺(tái)，奇偶錯(cuò)層設(shè)計(jì)，全贈(zèng)送，北側(cè)還有設(shè)備平臺(tái)。

洋房的實(shí)際得房率能做到100%以上，露臺(tái)進(jìn)深達(dá)到3.5米。

為了讓高身家客群有更好的體驗(yàn)，懋源另在小區(qū)中央位置配套樓的一側(cè)，留有下沉庭院會(huì)所空間。

同時(shí)，為了方便設(shè)置小區(qū)正大門，懋源把街坊路從原來(lái)的“L”改成“S”型。這不僅符合“曲徑通幽”的風(fēng)水理念，還在實(shí)用層面避免了穿堂風(fēng)。

但是這條街坊路的改動(dòng)收到了一些反對(duì)聲音，項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的反饋意見(jiàn)中提到：由于街坊路對(duì)外開(kāi)放，并要求保障車行能力，建議保持直線進(jìn)行規(guī)劃。

對(duì)此，建設(shè)單位表示，土地出讓文件中明確，道路規(guī)劃線位及線形可結(jié)合后期建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)一步優(yōu)化，街坊路已按照《關(guān)于在控規(guī)編制和實(shí)施中增設(shè)街坊路的相關(guān)規(guī)定》的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。