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樂居財(cái)經(jīng) 徐迪 1月2日，2025年北京首場(chǎng)土拍上，建發(fā)房產(chǎn)以90.404億元的價(jià)格摘得海淀區(qū)東升鎮(zhèn)北部片區(qū)朱房四街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目二期0030地塊，溢價(jià)25.04%。

0030地塊線上收到6次報(bào)價(jià)，北京城建72.3億元，中海地產(chǎn)72.373億元，建發(fā)房產(chǎn)72.446億元，中國(guó)金茂72.519億元，中鐵置業(yè)+招商蛇口+華潤(rùn)置地聯(lián)合體72.592億元，保利發(fā)展今天上午10:38給出第六次報(bào)價(jià)：72.665億元。

現(xiàn)場(chǎng)，經(jīng)過247輪報(bào)價(jià)，最終由建發(fā)房產(chǎn)摘得，折合樓面價(jià)95062元/㎡，比0029地塊每平米貴了近6000元。

朱房本次出讓的兩幅地塊均為純居住用地，地形方正，無其它配建。用地總規(guī)模8.2萬㎡，地上建筑規(guī)模19.77萬㎡，控高48米。

西側(cè)0029地塊用地規(guī)模4.27萬㎡，容積率2.4，地上建筑規(guī)模約10.26萬㎡。剛剛已完成出讓，現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過160多輪競(jìng)拍，最終由中鐵置業(yè)+招商蛇口+華潤(rùn)置地聯(lián)合體摘得，成交價(jià)91.52億元，折合樓面價(jià)約8.92萬元/㎡，溢價(jià)17.33%。

東側(cè)0030地塊用地規(guī)模3.93萬㎡，容積率2.42，地上建筑規(guī)模約9.51萬㎡，起始價(jià)72.3億元，起始樓面價(jià)約7.6萬元/㎡。

朱房二期棚改項(xiàng)目早在2024年6月份就已開始宅基地確權(quán)公示。

項(xiàng)目位于海淀區(qū)東升鎮(zhèn)北部片區(qū)，地處中關(guān)村大街高端創(chuàng)新集聚發(fā)展軸輻射腹地，京新、京藏高速、北五環(huán)圍合區(qū)域，整體用地面積約62.59公頃，總建筑規(guī)模約85.72萬平米，涉及居住用地、研發(fā)設(shè)計(jì)用地、市政設(shè)施用地及教育用地等多幅地塊。

住宅部分共7個(gè)組團(tuán)，包括5個(gè)安置房地塊，最南端清河沿岸的2宗則為商品房地塊，也就是本次上架的0029、0030地塊。

朱房村地塊距地鐵13號(hào)線上地站步行約1.5公里，昌平線朱房北站約1.2公里；周邊有海淀實(shí)驗(yàn)二小匯緣分校、第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)橡樹分校、清華附小清河分校，以及規(guī)劃清華附屬九年一貫制實(shí)驗(yàn)學(xué)校。

周邊商業(yè)配套成熟，北面有大型購物中心清河萬象匯，步行可達(dá)。隔著萬象匯就是海淀北的次新豪宅標(biāo)桿北京橡樹灣，當(dāng)前二手房掛牌價(jià)在13萬/㎡左右，樓齡較新的五期萬橡府大戶型能賣到15萬+。值得一提的是，萬象匯、北京橡樹灣，均是華潤(rùn)置地北京代表作。

產(chǎn)品方面，朱房村地塊由于不限價(jià)，未來面向純改善做大平層豪宅的概率更大一些，容積率2.4，限高48米，預(yù)計(jì)是16F左右小高層產(chǎn)品，按照200㎡的戶均建面來算，大概能有近千套房源供應(yīng)。

此外，在建筑設(shè)計(jì)上，朱房村地塊的出讓文件中專門提到，“朱房地區(qū)以現(xiàn)代建筑風(fēng)格主為，可適當(dāng)結(jié)合新中式風(fēng)格，建筑造型規(guī)整、內(nèi)斂，營(yíng)造穩(wěn)重、和諧、明朗的人居環(huán)境?！?/p>

地塊南側(cè)緊鄰清河，濱水而建，外立面顏值有保證的話，將成為“河景豪宅”的加分項(xiàng)。

另一方面，從功德寺地塊剛公示的設(shè)計(jì)方案來看，“好房子”標(biāo)配的開敞陽臺(tái)、架空層等均未體現(xiàn)，朱房地塊能否有所突破，就更讓人期待。

如果能用上這些科技狠活兒，對(duì)功德寺兩項(xiàng)目將形成降維打擊，隔壁橡樹灣二手房?jī)r(jià)則有可能站不住10萬+，但相應(yīng)的或?qū)⑻崆搬尫乓徊糠指纳菩枨蟆?/p>

朱房地塊的多規(guī)合一函中提到，項(xiàng)目在后續(xù)設(shè)計(jì)中，要貫徹落實(shí)首都花園城市建設(shè)理念，注重生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間的融合，加強(qiáng)綠地綠化彩化效果。但并無進(jìn)一步詳細(xì)規(guī)定。

不利因素，朱房地塊周邊有大體量安置房，建面44萬㎡，容積率2.8，控高80米，25F高層，設(shè)計(jì)居住總戶數(shù)超6000戶，但整體規(guī)劃比較新，起碼品相看上去不會(huì)太差。