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文/樂居新媒體 林振興???

58天前，在北京海淀功德寺土拍大戰(zhàn)中，華潤置地因?yàn)檫\(yùn)氣不佳，遺憾出局，輸給了越秀地產(chǎn)和綠城中國。

沒有想到，一個(gè)多月后，華潤置地便以勝利者的姿態(tài)，笑傲朱房。

中國人講究個(gè)開門紅，土拍市場亦如此。

2025年京城土拍率先出場的，是海淀的一對(duì)”王炸“：東升鎮(zhèn)朱房四街0029、0030地塊，交易起始價(jià)合計(jì)150.3億元。

無論從總價(jià)款，還是參賽選手的量級(jí)，它注定是一場腥風(fēng)血雨。

共有八家房企前來應(yīng)戰(zhàn)，包括北京城建、中海地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、中國金茂、保利發(fā)展，華潤置地+中鐵置業(yè)+招商蛇口則抱團(tuán)組成聯(lián)合體。

2025年1月2日下午3時(shí)30分，六里橋北京市政務(wù)服務(wù)中心的一個(gè)拍賣廳里熱鬧了起來，“朱房百億雙子”公開競價(jià)在這里舉行。

西側(cè)0029地塊首先競價(jià)，就出現(xiàn)了強(qiáng)烈的火藥味，參與競價(jià)的開發(fā)商競相提價(jià)。3號(hào)華潤置地聯(lián)合體參與了全程舉牌，被5號(hào)金茂和57號(hào)建發(fā)分階段“圍攻”。

有意思的是，現(xiàn)場座位上，3號(hào)舉牌者也坐于5號(hào)和57號(hào)之間。

經(jīng)過159輪競價(jià)后，0029地塊被3號(hào)舉牌的華潤置地+中鐵置業(yè)+招商蛇口聯(lián)合體，以91.52億元的價(jià)格摘得，溢價(jià)17.33%，樓面價(jià)8.92萬/平米。

正當(dāng)所有人都以為東側(cè)0030地塊也將被華潤置地聯(lián)合體一舉拿下之時(shí)，半路卻殺出了建發(fā)房產(chǎn)。

休息15分鐘后，0030地塊正式開拍。

除了北京城建，其他幾家房企都留下來參與第二宗地塊競價(jià)。建發(fā)的舉牌號(hào)換成了31，并將座位向前移了一排。

前半段，節(jié)奏慢了下來，華潤不再積極舉牌，它似乎對(duì)該地塊勢(shì)在必得。只有11號(hào)保利發(fā)展、31號(hào)建發(fā)、2號(hào)金茂，三家輪著舉牌，緊追不舍。

后半程，當(dāng)競拍價(jià)來到80億時(shí)，保利悄悄退出。15號(hào)華潤聯(lián)合體終于不再沉默，開始踴躍舉牌。

這時(shí)的廝殺程度，不輸上宗地塊，甚至中途好幾次主持人要倒數(shù)落槌，又有競拍者冒出來。

隨著天色漸晚，31號(hào)建發(fā)和2號(hào)金茂加快了舉牌速度。當(dāng)價(jià)格即將來到88億時(shí)，華潤聯(lián)合體在權(quán)衡價(jià)格后，選擇了放棄。畢竟捆綁了三家開發(fā)商，它要綜合考慮每家的意愿。

沖刺階段，31號(hào)建發(fā)舉牌幾乎從沒猶豫，最終它經(jīng)過約247輪競爭，以90.404億元摘得0030地塊，溢價(jià)25.04%，樓面價(jià)9.51萬/平米，比0029地塊每平米貴了近6000元。

閩系房企建發(fā)房產(chǎn)，在北京好似一匹黑馬。

它在去年11月剛用御用“馬甲”，以24.345億元摘得豐臺(tái)一宗地塊。眼下才過了一個(gè)來月，它又親自跑來海淀搶地。

朱房土拍大戰(zhàn)，一個(gè)下午就賣出182億。它不由讓人想起20年前的夏天，華潤置地在清河的那場史詩級(jí)土拍。

2005年8月1日，清河毛紡廠地塊出讓，競價(jià)81輪后，最終被華潤以25.65億元、溢價(jià)率51%拿下，成為當(dāng)年的地王。

橡樹灣項(xiàng)目分五期開發(fā)，期期爆火，價(jià)格也從開盤的8000元/平米。一路漲到了最高的14萬元/平米。

眼下，朱房兩宗地塊就在清河橡樹灣的南邊。

其中，朱房東側(cè)0030地塊的交易起始價(jià)為72.3億元，最小遞增幅度730萬元，單單保證金就要14.46億元；西側(cè)0029地塊的交易起始價(jià)為78億元，最小遞增幅度800萬元，單單保證金就要15.6億元。

二十年后，再戰(zhàn)清河，華潤不再單槍匹馬，它采取合作抱團(tuán)的方式出現(xiàn)。

要知道，朱房雙子地塊與功德寺雙子地塊相比，規(guī)模更大、起價(jià)更高并且上不封頂。

拿下功德寺地塊，只要能承受15%的溢價(jià)，剩下的就看運(yùn)氣；但是朱房地塊，純靠價(jià)格說話，它的起拍樓面價(jià)超7.6萬/㎡，比功德寺地塊最終成交樓面價(jià)還貴4000+。

這種情況下，華潤聯(lián)合體的預(yù)算上限，顯然更為充裕，更有希望將地一舉拿下。

此次，華潤置地拉來了兩位兄弟：中鐵置業(yè)和招商蛇口。

中鐵置業(yè)是華潤置地在北京的老朋友了。2021-2023年，兩家先后三次斥資超130億在大興西紅門拿地，推出西紅門“橡樹灣”項(xiàng)目的一二三期，即紅橡潤園、興橡潤園、興橡文園。

華潤置地聯(lián)合體和建發(fā)，將在海淀朱房打造怎樣的產(chǎn)品，外界尤為關(guān)注。

朱房這兩塊地均為純居住用地，規(guī)模合計(jì)近20萬㎡，比功德寺地塊更大，且地形方正，無其它配建。

西側(cè)0029地塊用地規(guī)模4.27萬㎡，容積率2.4，地上建筑規(guī)模約10.26萬㎡；

東側(cè)0030地塊用地規(guī)模3.93萬㎡，容積率2.42，地上建筑規(guī)模約9.51萬㎡。

誰都沒想到朱房地塊來的那么快，這兩塊地甚至不在第五輪擬供地清單上，直接“空降”到了預(yù)申請(qǐng)列表里。不過，朱房二期棚改項(xiàng)目早在6月份就已開始宅基地確權(quán)公示。

海淀2023年下半年以來，已陸續(xù)出讓了四幅地塊，放在往年它們都是王炸。永豐北和永豐南兩宗地塊分別由保利+建工聯(lián)合體和海開控股拿下，目前前者已拿到預(yù)售證。

功德寺001、002地塊分別由綠城和越秀搖中。雖然華潤在搖號(hào)環(huán)節(jié)少了點(diǎn)運(yùn)氣，但它最終還是被越秀拉入局。

重新劃分權(quán)益后，001地塊由綠城和越秀分別持股50%，002則被華潤并表，華潤和越秀各持股65%和35%。按照個(gè)比例切分貨值，越秀地產(chǎn)＞華潤置地＞綠城中國，華潤置地在功德寺地塊上顯然是“躺贏”。

產(chǎn)品方面，朱房地塊由于不限價(jià)，未來面向純改善做大平層豪宅的概率更大一些。

功德寺容積率2.1，限高30米，主攻剛改客群。2023年最后兩天，功德寺披露規(guī)劃方案公示，001地塊擬建13棟6-10層洋房，002地塊擬建14棟5-10層洋房。

朱房容積率2.4，限高48米，預(yù)計(jì)是16F左右小高層產(chǎn)品。按照200㎡的戶均建面來算，大概能有近千套房源供應(yīng)。

加之，朱房雙子地塊起始樓面地價(jià)7.6萬元/平米，上不封頂，住宅售價(jià)也不受限制；而功德寺起始樓面價(jià)6.1-6.2萬/平米，最終樓面價(jià)7.1萬，指導(dǎo)價(jià)10.5萬/平米。這都注定了朱房地塊比功德寺地塊貴不少。

朱房限制了外立面風(fēng)格。它的出讓文件中專門提到，“朱房地區(qū)以現(xiàn)代建筑風(fēng)格主為，可適當(dāng)結(jié)合新中式風(fēng)格，建筑造型規(guī)整、內(nèi)斂?！?/p>

隨著華潤聯(lián)合體和建發(fā)的到來，海淀樓市更加熱鬧了。