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文/樂居財經  徐酒眠

萬物云（02602.HK）的收購戰(zhàn)車動了，且這一次不再是指向關聯(lián)方的“以資抵債”。

1月3日晚間，萬物云刊發(fā)了一則自愿性公告，宣布其全資附屬公司深圳市譽鷹物業(yè)服務有限公司作為買方，與獨立第三方深圳市中洲投資控股股份有限公司（簡稱“中洲控股”，000042.SZ）簽署股權轉讓協(xié)議。

據此，萬物云向中洲控股收購深圳市中洲物業(yè)管理有限公司（簡稱“中洲物業(yè)”）100%股權，總對價約2.27億元。

樂居財經《物業(yè)K線》梳理發(fā)現，在攬入的一系列抵債資產包外，中洲物業(yè)應該是萬物云上市后發(fā)布的第一筆物業(yè)標收購，也打響了2025年物企上億收并購的第一槍。

當天早些時間，世茂服務也宣布了一筆收購，8315.9萬元完成對深圳世路源環(huán)境有限公司余下33%股權的收購，實現對目標公司的全資控股。

回到萬物云，中洲物業(yè)何以吸引其下注？

成立于1999年6月，中洲物業(yè)專注于提供住宅物業(yè)服務，實質持有三家全資子公司深圳市圣廷苑物業(yè)管理有限公司、深圳市智悅薈商務運營有限公司、成都中洲夸克企業(yè)管理有限公司，南熙里商業(yè)停車位以及非住宅板塊項目則未納入與萬物云的交易。

因此，萬物云此番收購涉及中洲物業(yè)旗下44個住宅類項目，其中包括37個在管住宅項目(含2個公寓項目)、7個在建住宅項目，年化合同收入為3.04億元，并可表收入為2.88 億元。

2023年，中洲物業(yè)項目整體收繳率86%以上，整體交付5年以上項目普遍收繳率90%以上，整體平均單位平方收入為4.06元。

更為關鍵的的一點是，中洲物業(yè)在管項目主要分別在深圳、成都等核心城市，其中97%的項目(以年化合同收入計)在萬物云的價值街道范圍內。

“本次收購預計新增10個蝶城，升級5個現有蝶城，優(yōu)化4個現有蝶城”，萬物云表示，收購中洲物業(yè)將提升其在重點城市價值街道的密度。

“蝶城”是萬物云最重要的戰(zhàn)略，其目的就是基于一條街道里面所形成的物業(yè)項目密度，通過科技投入和數字化改造，進而提高勞動力的服務效率。

萬物云表示，“通過蝶城改造和運營，本公司將改善服務體驗、提升運營效率和客戶滿意度，擴大本公司在住宅物業(yè)服務領域的規(guī)模和市場份額，增強盈利能力和綜合競爭力?！?/p>

業(yè)績方面，根據賣方中洲控股披露的數據，截至2024年9月30日，中洲物業(yè)資產總額約為2.57億元，負債總額約2.27億元，凈資產3051.27萬元。值得注意的是，其今年前九個月實現營收約2.56億元，凈利潤約為9465.54萬元，對應凈利率高達36.95%。

凈利率突然拔高了好幾倍，而經營活動現金流凈額為-2197.65萬元。有分析表示，這或許是受應收款的影響。

2023年，中洲物業(yè)實現營收約3.05億元，營業(yè)利潤約為2473萬元，凈利潤1821.91萬元，對應凈利率約為5.96%。據此進一步計算，萬物云對中洲物業(yè)的收購PE約為12.46倍。

老實說，參照行業(yè)并購標的來看，這個溢價不算低。

去年初，金茂服務宣布3.238億收購北京市潤物嘉業(yè)企業(yè)管理有限公司100%股權，按照后者2022年3658萬元凈利潤計算，對應PE約為8.85倍。前不久中交地產收購中交物業(yè)服務集團有限公司100%股權落地，評估值確定為約7億元，按照中交服務2023年凈利潤6952.27萬元計算，交易PE則為10.07。

不過，萬物云與中洲控股在標的股權的轉讓價中有更為詳細的約定，總代價2.27億元中，標的股權及在管項目對應的轉讓價款實際為1.67億元。而按照這個對價計算，收購PE實際應該為9.16倍。

另外的6000萬交易款，涉及的是7個未交付項目。而這部分款項結算，需要等項目正式交付且去化率不低于60%時，萬物云才會進行支付。去化率將根據新交付項目的已銷售面積及總可售面積計算(不含項目車位面積)。