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文/樂居財經(jīng) 林振興

功德寺雙子座的案名公布后不久，越秀地產(chǎn)便出現(xiàn)在綠城功德寺項目的股東位置上。

1月9日，越秀旗下的青島東輝入股北京功意房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。入股完成后，越秀和綠城各持股50.001%和49.999%。

綠城很豪爽，不僅將西區(qū)項目一半股權(quán)轉(zhuǎn)予鄰居，還將法人位置拱手讓給越秀。同日，越秀地產(chǎn)北京總經(jīng)理董毅從陸建強手中接過功意房地產(chǎn)法人的交接棒。

相較之下，華潤則顯得不是那么局氣。

越秀將自己功德寺項目65%股份讓給了華潤，但華潤在朱房村的項目卻不帶它玩，而是拉來了另外兩位伙伴。

在北京豪宅市場上，越秀是需要華潤置地品牌加持的。在香山樾上，越秀和北京城建聯(lián)手，就吃了品牌的虧。

現(xiàn)在越秀學聰明了，肯讓出項目公司控股權(quán)，讓華潤置地參與進來，不失為雙贏之策。

按理說，華潤在朱房村項目也應該投桃報李，把越秀和綠城一起拉入局。

但怪異的是，華潤卻將橄欖枝拋給了中鐵置業(yè)和招商蛇口。

中鐵置業(yè)是華潤在北京的老朋友了。2021-2023年，兩家先后三次斥資超130億在大興西紅門拿地，推出西紅門“橡樹灣”項目的一二三期，即紅橡潤園、興橡潤園、興橡文園。

而招商蛇口打造了北京首個集社區(qū)歸家大堂 三進下沉庭院 會所功能空間于一體的豪宅項目——招商璽，以及高端住宅項目——臻園。

撇去越秀給的恩情，從理性的角度考慮，中鐵置業(yè)和招商蛇口的確更適合，當華潤朱房項目的合伙人。

今年是越秀地產(chǎn)進京的第五個年頭。

五年來，越秀在北京拿下了六塊地，總拿地金額達超273億元，大部分項目是以高溢價率成交。

北京南部市場競爭激烈，越秀在北京的總體布局偏北部，主要集中在海淀、昌平等板塊。

2021年，越秀地產(chǎn)首次進京，采取“抱大腿”方式，它聯(lián)合北京本土國企天恒置業(yè)砸45.7億元在懷柔拿地，共同打造懷山府項目。

懷山府，四年時間就賣了幾十套，經(jīng)常出現(xiàn)在北京網(wǎng)簽排名倒數(shù)第一。

去年底，懷山府項目公司還收到一紙罰單，北京恒秀立懷置業(yè)被北京市規(guī)劃和自然資源委員會懷柔分局通報批評，并對項目現(xiàn)場營銷負責人處2000元罰款。

進京第一個項目遇阻，讓越秀地產(chǎn)似乎變得謹慎起來。次年，它在北京土地市場顆粒無收。

2023年，越秀地產(chǎn)開始反思，北京公司不斷招兵買馬，開始第二次赴京趕考。當年2月，越秀以59億元一舉拿下兩宗熱門地塊，打造石景山天玥和昌平朱辛莊星樾。

這兩個項目是越秀自己獨立操盤，很是爭氣。其中，星樾網(wǎng)簽461套、成交額26.53億元，天玥網(wǎng)簽358套、成交額25.6億元，基本已拿回地價款。

新官上任三把冠，新領導對于對蓋房子速度的要求更高。例如，天玥平均不到15天就要蓋一層。星樾更絕，從拿地到開盤只用了77天。

通常而言，樓盤開發(fā)周期越短，資金成本越低，換取的利潤越高。但高周轉(zhuǎn)，也會帶來一些問題。

星樾項目公司曾因未取得夜間施工許可證，使用水泥罐車在工地夜間進行澆筑作業(yè)，對環(huán)境造成噪聲污染，被北京市昌平區(qū)史各莊街道辦事處罰款1萬元。

緊接著2023年中，越秀又跑去海淀砸79.35億元拿地，并牽手城建發(fā)展一起打造香山樾。目前，該項目網(wǎng)簽261套，成交額68.38億元。

去年，越秀在京城土拍場上依舊兇猛。

除了11月5日，功德寺雙子星地塊的土拍現(xiàn)場，綠城和越秀成為幸運兒，分別以51.75億元和63.825元億元搖中西側(cè)地塊和東側(cè)地塊。

更早之前的10月22日，越秀地產(chǎn)與未來科學城組成的聯(lián)合體，在昌平以底價25.33億元拿地。雖沒有公布規(guī)劃平面圖，但前不久，它公布了案名：星耀未來。

不知是否因為集中火力在功德寺，星耀未來的推進速度變得慢悠悠，比它晚拿地的項目基本都出圖了。

除了自己下場拿地，越秀還與京城房企開展項目股權(quán)合作。

2023年7月，首開股份以31.97億元 2.3萬平米現(xiàn)房拿下昌平地塊，推出梧桐星宸。一年后，項目公司北京怡同置業(yè)引入建工地產(chǎn)和越秀地產(chǎn)。

昌平區(qū)的新房項目扎堆，梧桐星宸周圍還有建工嘉境里、住總清樾府等樓盤，想要勝出，它必須使出降價的殺手锏。梧桐星宸的銷售指導價是5.5萬/平米，網(wǎng)簽均價已降到5萬元/平米以下。

降價后最受傷害的肯定是第一批購買者。已經(jīng)有梧桐星宸的業(yè)主，開始退房了。

小雨（化名）于2023年12月23日在梧桐星宸售樓處認購房屋一套，沙河高教園梧桐星宸項目99平三居戶型**房間草簽了商品房預購合同，并支付了部分首付100萬元。

簽訂合同后，他了解到項目商業(yè)和交通情況和銷售所說的情況并不符合，并認為銷售存在虛假宣傳等行為，“銷售和我保證19號線二期規(guī)劃到沙河高教園，但與實際情況并不相符；宣傳將項目北側(cè)的商業(yè)和小區(qū)自建商業(yè)混淆，誤導消費者?！睋?jù)樂居財經(jīng)獲悉，后續(xù)開發(fā)商已與該購房者聯(lián)系協(xié)調(diào)解決退房問題。

去年中期業(yè)績會上，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠透露，2024年北京單城銷售目標為120億元，目前已經(jīng)完成56億元。

末了，他還喊話，“未來，越秀會繼續(xù)保持投資強度，深耕北京。”

這兩年，越秀地產(chǎn)之所以在北京又硬氣起來，敢從本地央國企嘴里“搶肉”，是因為它引入了兩員大將。

2023年2月初，投拓出身的董毅正式加盟越秀地產(chǎn)，擔任北方區(qū)域副總經(jīng)理，北京公司總經(jīng)理。跳槽到越秀地產(chǎn)前，他曾是旭輝華北區(qū)域集團的總裁。

而后，郭偉智加入越秀，擔任北方區(qū)域董事長兼總經(jīng)理。

郭偉智1975年生、南方人。他是一個念舊的人，2001年加入廣電地產(chǎn)，一呆就是20年。

廣電地產(chǎn)是廣州老牌本土開發(fā)商，2016年金地商置分別以兩次總額18.74億全面收購廣電，成為金地商置旗下公司。2020年，郭偉智被免去廣電地產(chǎn)高級副總職務，任命為金地商置華北區(qū)域總經(jīng)理；次年他被調(diào)任華中、成立華中區(qū)域。

在金地商置期間，郭偉智跟越秀也有著多次的項目合作，彼此并不陌生。有獵頭說，越秀以前就挖過他。

有人上，就有人下。北方區(qū)域原總經(jīng)理盧沃明被郭偉智擠了下來，title變成了“北方區(qū)域常務副總經(jīng)理”，擔任越秀地產(chǎn)沈陽、青島、煙臺等公司的法人。

懷山府、星樾、天玥三樓盤，最早法定代表人、經(jīng)理均是盧沃明，現(xiàn)在都交給了郭偉智。

郭偉智除了是越秀北京、青島、濟南等多家公司的負責人，他還是湖北勤電壹號科技投資中心（有限合伙）（簡稱“勤電壹號”）的股東。

在郭偉智被調(diào)任華中的前一年，勤電壹號成立了，注冊資本1580.8432萬元，它旗下僅有一家子公司——勤電通信服務有限公司。目前，勤電通信服務不僅被限高，還被列為被執(zhí)行人。