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樂居財經(jīng) 徐迪 2月14日，綠城+越秀在海淀功德寺的新盤“和樾玉鳴”戶型圖正式發(fā)布。

面積段139/175/212/253㎡，全四居大平層，指導價10.5萬元/㎡，預計本周六開放售樓處。

照理說大房子怎么設計都有理，但和樾玉鳴這幾張戶型圖確實有點非主流。

1、139起步戶型，進門是餐廳，面積約等于北邊兩個臥室大。一開門迎面一個大飯桌，煙火人間的感覺，140平大房子做得這么接地氣也很難得了。

沒有家政間，搞了個雞肋的儲物室，大概是沒做上下水，洗衣機只好塞進原本就不富裕的公衛(wèi)里。

廚房北邊有個設備平臺，看戶型圖很像陽臺，隔著洗菜盆怎么過去是個問題，應該真的是個名副其實的設備平臺。

2、175戶型就合理得多，廚房隔壁做了家政間，功能區(qū)劃分明確，動線也貼合日常使用場景；

主衛(wèi)還做了雙臺盆，又大氣又方便；南北兩個臥室都有轉(zhuǎn)角大窗，看著很舒服。

3、212戶型有點分裂：

看西半邊，簡直是工作狂的心水之家，主臥帶書房，北次臥隔壁還有個等面積的書房，夫婦二人全居家辦公互不打擾，甚至可以一部門員工整家里開會；

東邊的次臥又到了全職主婦的舒適區(qū)，有著不輸于主臥的衣帽間，獨立衛(wèi)生間，中西雙廚，同時開兩桌就餐都寬綽的。

4、253戶型，四套間設計，南北通透的主臥，雙開門設計，壕感十足。雙手一推，邁步直扎進衣帽間，主臥這個衣帽間啊，也是雙開門的，比隔壁次臥面積都大，但設計師仍擔心主人衣服放不下，又在房門后邊打了個儲物間。

就給人一種，這么大房子不多做幾個隔斷，顯得太空落的感覺，就連主衛(wèi)的馬桶也是獨門獨院的……

粗略數(shù)了下，不算衣柜，這個戶型有15道門，也就是對應了15個大小不等的房間。幸好廚房做了開放式的。

和樾玉鳴位于海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)功德寺001地塊，2024年11月5日，綠城中國以51.75億元觸頂價搖號摘得，將與越秀地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)。

規(guī)劃總建面11.22萬㎡，其中地上建面7.28㎡平方米，地下約3.93萬。擬建13棟6-10層洋房。

項目從拿地起就被給予了太高期待，希望它能帶領(lǐng)區(qū)域新盤在產(chǎn)品力上有一個較大的突破。從這版平面圖來看，架空層、陽臺都沒出現(xiàn)。

在公示的平面圖上，可以看到住宅樓明顯的坡屋頂設計，但沒有標出屋脊高度，也沒看到天窗的標識。建設單位在反饋意見中明確，項目住宅樓棟均采用坡屋頂設計，屋頂坡度小于30°。

這個角度挑高有限，以10層總高30米來計算，頂層即使有閣樓，也不會超過1米5。

除了1#、2#、7#和10#這4棟，其余9棟樓南側(cè)都做了大量窗井。

開發(fā)商也確認了，項目沒有設計下躍形式，部分一層房源帶地下室。規(guī)劃為丙二類儲藏室功能，但日常為人員使用時，地下室和半地室應滿足安全、衛(wèi)生及節(jié)能的要求，所以設置了窗井進行采光。

部分樓間距過窄，多數(shù)樓棟東西距離都不足10米，1#和2#之間、11#和12#之間，相距僅有4.16米。

部分山墻為防火墻，無門、窗、洞口，不涉及居室直接視線對視；

但仍有幾樓棟衛(wèi)生間與居室窗戶相對，為了杜絕對視問題，衛(wèi)生間窗戶選擇非貼膜磨砂玻璃懸窗。建設單位表示，后期物業(yè)管理中會加強管理禁止私自更換為透明玻璃外窗的行為。

整體來看，產(chǎn)品上沒有太大驚喜，但是，對比剛拍出的朱房地塊9.5萬/平的樓板價，功德寺項目10.5萬/平的銷售指導價，預計不會有太大去化難題。

學區(qū)問題，根據(jù)之前的規(guī)劃，功德寺地塊屬于上地街道樹村地區(qū)的0702街區(qū)。

眾所周知，上地是派位最好的學區(qū)沒有之一，包括排名海淀前十的“牛小”上地實驗小學、清華附中上地學校，另有一所由北京市101中學承辦的12年一貫制學校目前在規(guī)劃中。

但功德寺能否被劃入上地學區(qū)？官方的回復是：目前還不確定功德寺新房的學區(qū)歸屬。

據(jù)悉，上地實驗小學目前的學位已飽和，即使是樹村校區(qū)也更優(yōu)先當?shù)鼗剡w房，有學位時，才能保證商品房小區(qū)部分入學。

因而功德寺項目大概率會被劃到東南側(cè)新建的101學校。

該校由北京市一零一中學承辦并參與學校建設，其中十二年制學校規(guī)劃建設72個班，幼兒園則規(guī)劃9個班，計劃于2028年秋季開學前交付使用。