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　　2025年3月28日，龍湖集團公布2024年業(yè)績。去年全年，龍湖集團錄得營收1274.7億元，股東應占溢利104.0億元，剔除公平值變動等影響后的股東應占核心溢利達69.7億元。

　　值得注意的是，龍湖集團早在2022年的行業(yè)“縮表”周期之初便提出模式轉(zhuǎn)型，主動出清與整合，提升組織運作效率，并通過債務管理化解償付壓力。幾年來，龍湖持續(xù)探索“以經(jīng)營性現(xiàn)金流支撐有息負債穩(wěn)步下降”的內(nèi)生發(fā)展模式。

　　2024年，龍湖集團開發(fā)性業(yè)務持續(xù)聚焦的同時，其經(jīng)營性業(yè)務繼續(xù)保持增長，已能實現(xiàn)對基本盤的有效支撐。去年集團經(jīng)營性業(yè)務實現(xiàn)收入267.1億元，同比增長7.4%，占集團整體收入的比例已高達21%，兩年時間提升了12個百分點。如今，經(jīng)營性業(yè)務已成為龍湖集團收入、利潤及現(xiàn)金流的重要貢獻源。

　　債務端，龍湖集團去年曾多次提前償還債務，截至2024年末集團有息負債為1763.2億元，較23年底壓降163億，較歷史高峰期已壓降300多億。此外，公司債務結(jié)構(gòu)也在不斷優(yōu)化，2024年底銀行融資占比達83%，平均融資成本進一步降低至4%。

　　經(jīng)營性業(yè)務四航道齊頭并進 收入及占比均創(chuàng)歷史新高

　　得益于龍湖集團近年來的持續(xù)投入，集團經(jīng)營性業(yè)務已整合形成商業(yè)投資、資產(chǎn)管理兩個重資產(chǎn)運營航道，以及物業(yè)管理、智慧營造兩個輕資產(chǎn)服務航道。

　　其中，商業(yè)投資業(yè)務在2024年實現(xiàn)營業(yè)收入109.8億元。數(shù)量上，2024年，龍湖新增運營11座天街，截至年末已累計運營89座商場。效率上，期末出租率提升至97%高位。在集團有序擴張疊加精細化運營的背景下，營業(yè)額及日均客流均實現(xiàn)雙位數(shù)增長，增速分別達到16%和25%。

　　集團資產(chǎn)管理航道則由長租公寓航道整合升級而來，去年實現(xiàn)收入31.8億元，同比增長4%。據(jù)悉，龍湖全新的資管旗艦品牌“龍智資管”，旗下涵蓋服務式公寓“霞菲公館”、產(chǎn)業(yè)辦公“藍海引擎”、活力街區(qū)“歡肆”、婦兒醫(yī)院“佑佑寶貝”、健康養(yǎng)老“椿山萬樹”等多元化品牌，通過面向不同年齡段的服務業(yè)態(tài)延伸實現(xiàn)了業(yè)績飛躍式發(fā)展。其中，長租公寓“冠寓”年末房源規(guī)模已達12.4萬間，期末出租率95.3%，運營效率卓越。

　　物業(yè)管理航道2024年實現(xiàn)114.2億元營收，同比增長超8%，增速較為可觀。年末物業(yè)在管面積達4.1億平方米，在住宅服務領域，挖掘社區(qū)新零售、租售、美居服務等機遇；商企服務領域則已收獲小米、京東、華為、螞蟻、網(wǎng)易、上海虹橋機場等合作伙伴。

　　智慧營造航道則于2022年剛剛起步，在2024年已經(jīng)實現(xiàn)營業(yè)收入12.1億元，并保持快速增長。在業(yè)績會上，集團董事會主席兼CEO陳序平稱，未來集團將繼續(xù)發(fā)揮數(shù)字化與業(yè)務協(xié)同優(yōu)勢，以在代建行業(yè)中實現(xiàn)差異化競爭，預計2025年該航道仍將實現(xiàn)高速增長。

　　得益于四大航道的精耕細作，經(jīng)營性業(yè)務對集團營收的貢獻已超兩成。據(jù)管理層透露，集團未來將繼續(xù)推動業(yè)務結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，計劃2028年經(jīng)營性業(yè)務收入占比超越50%。

　　債務規(guī)模與結(jié)構(gòu)雙雙向好 未來償債鋪排有序

　　在業(yè)務端優(yōu)越表現(xiàn)的滋養(yǎng)下，龍湖集團債務端壓力持續(xù)化解出清。2024年末，集團有息負債規(guī)模1763.2億元，較2023年末壓降163億元。此外，集團凈負債率為51.7%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為57.2%，現(xiàn)金短債覆蓋倍數(shù)為1.63倍，三道紅線指標繼續(xù)穩(wěn)居綠檔。

　　結(jié)構(gòu)上看，集團有息負債中來自銀行的間接融資占比進一步提升至83%，其中成本更低、賬期更長的經(jīng)營性物業(yè)貸及長租貸占比47%。而來自公開市場的直接融資占比僅為17%，其中外債占比僅為5%，且2027年前沒有到期境外債券。

　　長期以來，龍湖集團遵循按時還貸、不展期、不逾期的財務鐵律，已贏得銀行及一眾監(jiān)管機構(gòu)的信賴。匯豐銀行在研報中表示，作為仍在按時足額償還債務的房企，相信龍湖規(guī)?？捎^的投資物業(yè)將繼續(xù)為公司帶來優(yōu)勢。摩根大通也認為，龍湖的投資性物業(yè)足以支持其再融資，公司沒有違約風險。

　　在市場對其信用的普遍認可下，2024年龍湖集團平均融資成本低至4.00%，平均合同借貸年期進一步拉長至10.27年。隨著龍湖集團以業(yè)務支撐債務優(yōu)化的新模式的持續(xù)深化，其未來或?qū)⒗^續(xù)實現(xiàn)負債規(guī)模與融資成本“雙降”的良性循環(huán)。

　　從期后債務償付角度來看，目前集團已將2025年一季度到期的65億境內(nèi)公開債券全部提前或如期兌付。2025年年內(nèi)，龍湖將有序歸還36億境內(nèi)信用債及35億中債擔保債券。到2025年底，龍湖的有息負債余額預計將繼續(xù)降至1400億左右。

責任編輯：公司觀察