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樂(lè)居財(cái)經(jīng)北京 徐迪 4月7日，位于昌平小沙河越秀星耀未來(lái)開(kāi)盤。

4月9日，已實(shí)現(xiàn)25套網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化，簽約面積2499.27㎡，成交均價(jià)55671.18元/㎡，約為指導(dǎo)價(jià)的84折。

越秀星耀未來(lái)所在昌平小沙河1802-0005地塊由越秀地產(chǎn)+未來(lái)科學(xué)城置業(yè)2024年10月22日摘得，成交價(jià)25.33億元，樓面價(jià)2.5萬(wàn)元/㎡，銷售指導(dǎo)價(jià)6.6萬(wàn)/㎡。

項(xiàng)目占地5.63萬(wàn)公頃，建筑面積16.09萬(wàn)㎡，其中地上10.13萬(wàn)㎡，地下5.96萬(wàn)㎡，容積率1.8。

規(guī)劃建設(shè)17棟住宅樓，共978戶，均為6-8層矮板，部分為頂退戶型。

4月2日，越秀星耀未來(lái)（備案名“水畔芳鄰嘉園”）除3#樓以外的16棟樓取得預(yù)售許可證，共930套住宅，總建面約9.7萬(wàn)㎡，擬售均價(jià)在6.32萬(wàn)-6.82萬(wàn)元/㎡區(qū)間。

官宣海報(bào)顯示，項(xiàng)目開(kāi)盤銷售額為13.86億元，按照6.6萬(wàn)/㎡的指導(dǎo)價(jià)，對(duì)應(yīng)的銷售面積約2.1萬(wàn)㎡，約為取證房源的兩成左右。

目前網(wǎng)簽金額合計(jì)1.39億，進(jìn)度條讀取10%，網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化速度還是很快的。

有消息稱，項(xiàng)目開(kāi)盤價(jià)低至4.9萬(wàn)，5.3萬(wàn)就能選到不錯(cuò)的樓層，當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)售出200多套。

項(xiàng)目主力戶型為92㎡/97㎡/107㎡/132㎡，產(chǎn)權(quán)得房率81%-85%區(qū)間：

從面積段來(lái)看，項(xiàng)目還是以剛需產(chǎn)品為主，戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，優(yōu)劣參半，主打一個(gè)高性價(jià)比。

擴(kuò)容空間是最大亮點(diǎn)，南向內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)+飄窗，北向設(shè)備平臺(tái)。

在正式發(fā)布的戶型圖上，非常清晰地注明了延展空間具體面積。

92/97戶型得房率81%左右，加上6.9㎡延展空間，使用率可達(dá)88%；

107戶型得房率82%左右，加上8.1-9.1㎡延展空間，使用率可達(dá)90-91%；

132戶型得房率85.5%左右，加上9.5㎡延展空間，使用率可達(dá)91%。

兩個(gè)頂退戶型都是面寬大于進(jìn)深，只有南陽(yáng)臺(tái)+飄窗，北邊沒(méi)有擴(kuò)容空間。

75㎡三面寬，南北通透，全明戶型，還有獨(dú)立家政間，三分離衛(wèi)浴。剛需的心頭好，手慢無(wú)。

96戶型屬于兩居半產(chǎn)品，功能性一般，只有一個(gè)衛(wèi)生間；北向臥室太小，不到7平米，勉強(qiáng)能做個(gè)兒童房。

高得房率是一方面，但在缺乏面積支撐的前提下，戶型設(shè)計(jì)難免存在一定問(wèn)題：

92/97都是狹長(zhǎng)戶型，進(jìn)深約為面寬的2倍，這種比例下，雖然也做到了南北通透，但北向并排的兩個(gè)臥室，幾乎將北面采光全部遮擋。

客廳僅南面陽(yáng)臺(tái)有窗，主臥衛(wèi)生間甚至是暗衛(wèi)；廚房開(kāi)窗面積非常小，92戶型的廚房窗子開(kāi)在北面窗井位置，與公衛(wèi)的窗子相鄰。

客餐廚一體設(shè)計(jì)，窗子過(guò)小，開(kāi)放式廚房油煙不利于釋放，會(huì)影響客廳的舒適整潔。

小區(qū)有6棟樓，近三成的房源為92/97戶型。

此外，星耀未來(lái)的陽(yáng)臺(tái)均為內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)，屬于室內(nèi)主體結(jié)構(gòu)，它不存在交付后能否封閉的爭(zhēng)議，因?yàn)橹荒芊馔炅嗽俳桓?，純純的封閉式陽(yáng)臺(tái)。

最新發(fā)布的好房子技術(shù)要點(diǎn)則明確提出：封閉陽(yáng)臺(tái)按照圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積的1/2計(jì)入容積率，按照投影面積收取地價(jià)款。

也就是說(shuō)，新規(guī)下，封閉陽(yáng)臺(tái)也只建一半建面，但地價(jià)要按全面積計(jì)算。

從樣板間來(lái)看，南陽(yáng)臺(tái)都已封進(jìn)室內(nèi)，北面臥室外接的設(shè)備平臺(tái)，目前為開(kāi)敞式。

小區(qū)設(shè)有兩個(gè)人行主入口，主入口位于小區(qū)東側(cè)，與配套樓連接，做成了寬闊氣派的景觀大門，穿過(guò)配套樓即為下沉庭院和室外活動(dòng)場(chǎng)地，地下有商業(yè)空間。

此外，在小區(qū)東南角也有一棟小型商服樓，用于填補(bǔ)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。

從效果圖來(lái)看，小區(qū)大門和商服樓建筑多用圓角和切面設(shè)計(jì)，風(fēng)格統(tǒng)一；外立面色調(diào)一致，且與小區(qū)主體建筑相融合，視覺(jué)上非常和諧。

項(xiàng)目位于沙河鎮(zhèn)，未來(lái)科學(xué)城西區(qū)，距地鐵朱辛莊站約2公里處，可換乘昌平線和8號(hào)線，能夠承接海淀大廠外溢購(gòu)房需求。

向南還有大量?jī)?yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)集群，包括小米產(chǎn)業(yè)園、北京國(guó)際信息產(chǎn)業(yè)基地等，已入駐小米、福田汽車、華電光大、三一眾力、揚(yáng)子江制藥等。

周邊新盤主要有大華啟宸府、越秀星樾、中海寰宇未來(lái)等，成交均價(jià)在6.2-6.5萬(wàn)/㎡區(qū)間。

此外還有日前中海聯(lián)合體底價(jià)12.8億摘得的朱辛莊二期0029地塊，用地規(guī)模3.49公頃，地上建筑規(guī)模5.16萬(wàn)平方米。