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文/粵進(jìn)深 嚴(yán)明會

位于深圳南山的中海云啟源境，最近很火。

項目據(jù)稱在4月下旬開放樣板間，計劃5月取證入市。

不過大家可能還不知道，就在即將面市的關(guān)口，項目的規(guī)劃有所調(diào)整。

就在4月14日，深圳規(guī)自局發(fā)布了云啟源境項目總平面圖變更的公示。

修改的內(nèi)容概括起來主要有兩點(diǎn)：

一、指標(biāo)調(diào)整：地上核增建筑面積由6054.43平方米變更為6426.90平方米；

地下核增建筑面積由23807.34平方米變更為23605.37平方米。

二、雨棚、風(fēng)雨連廊、反坎、無障礙坡道調(diào)整。

調(diào)整后，總建筑面積由87876.77平方米，變更為88047.27平方米。

計容積率建筑面積由64069.43平方米，變更為64441.9平方米。

數(shù)值指標(biāo)上看，其實(shí)變化不大。

但如果對比調(diào)規(guī)前的總平圖，還是有一些變化比較明顯。

新的總平圖，對小區(qū)多處的雨棚、消防車道高度進(jìn)行提高。

如小區(qū)東邊的消防出入口、人行次出入口的雨棚，底部凈高由“大于4.5m”調(diào)整為“大于5.0m”；

消防車道底部凈高由“大于4.5m”調(diào)整為“大于5.0m”。

而小區(qū)內(nèi)部的消防車道進(jìn)來，一棟三座南邊及西邊出入口的雨棚高度也都調(diào)整為“底部凈高大于5.0m”。

調(diào)整之前，這個數(shù)字均是“大于4.5m”。

不難看出，這幾處空間高度的調(diào)整，或主要是為了方便消防車日后進(jìn)出小區(qū)而做的修改。

如今像中海云啟源境一般的新規(guī)產(chǎn)品，許多會在小區(qū)內(nèi)打造雨棚、風(fēng)雨連廊等設(shè)計。

一來可以為業(yè)主歸家遮風(fēng)擋雨，二來也是歸家動線尊貴儀式感的重要體現(xiàn)。

但這些加分的設(shè)計，如果設(shè)計不夠適當(dāng)，往往會對消防車的進(jìn)出造成阻礙。

除此之外，項目調(diào)整比較大的，還有對首層地下室坡道、樓梯、出地面風(fēng)井面積做了比較大的增加。

中海云啟源境項目，是由潤亞奕拓廠房舊改而來的。

項目開發(fā)主體為深圳市海奕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

該公司董事長為劉顯勇，總經(jīng)理為趙亮。

劉顯勇目前也為中海發(fā)展副總裁。

作為片區(qū)首個新規(guī)產(chǎn)品，中海云啟源境在市場上的關(guān)注度其實(shí)挺高的。

項目位于深圳市南山區(qū)北環(huán)大道北面、南農(nóng)路西面，南實(shí)園丁學(xué)校旁。

距離地鐵12號線同樂南站直線約300米。

中海云啟源境共3棟塔樓，其中2棟住宅1棟保障房。

具體為：1棟一座、住宅、47層；1棟二座、住宅、21層；1棟三座、保障房、46層。

項目有個比較大的缺點(diǎn)，商品房與保障房同在一個小區(qū)。

小區(qū)總戶數(shù)708戶，而普通商品房298戶，保障性住房410戶。

也就是說，保障房的占比為58%，比普通住宅還要多。

不過，這也是深圳很多舊改新房的通病了。

為了盡可能地規(guī)避這個問題，開發(fā)商其實(shí)還是做了一些努力。

比如，將兩棟住宅放在東邊，而保障房在西邊。

業(yè)主從最南邊的社區(qū)大門進(jìn)來后，通過一東一西規(guī)劃的兩條歸家動線，盡可能地做到了互不干擾。

不過市場接受度具體怎樣，就見仁見智了。畢竟，小區(qū)花園這些都是共享的。

僅有三棟樓，中海云啟源境并不算大。

項目還有一個比較大的不足，車位不是很充足。

小區(qū)的總停車位是598個，車位比是1:0.84。

從產(chǎn)品看，項目推出的298套住宅，面積為90-105-143㎡的3至4房。

使用率最高據(jù)稱能到95%以上。

中海云啟源境戶型最大的一個特點(diǎn)，是除了飄窗、陽臺這些常規(guī)空間，還有設(shè)備平臺的贈送。

這也是項目實(shí)現(xiàn)高使用率的原因之一。

項目90平戶型，主臥有兩面飄窗，次臥也有大飄窗，公衛(wèi)的后面有設(shè)備平臺。

95平戶型，主臥有兩面飄窗，兩個次臥均有飄窗，兩個衛(wèi)生間后面后一個大面寬設(shè)備平臺。

105平戶型，主臥有270°飄窗，次臥有飄窗，兩個衛(wèi)生間后面分別帶有一個設(shè)備平臺。

143平戶型，三個房間朝南，主臥270°飄窗，兩個衛(wèi)生間同樣分別帶有一個設(shè)備平臺。

可以看到，這些設(shè)備平臺全部在衛(wèi)生間后面，要到達(dá)里面，要穿過衛(wèi)生間和浴室。

后續(xù)要怎么利用，其實(shí)是一個難題。

中海云啟源境周邊環(huán)境比較一般，附近多為工業(yè)區(qū)、物流基地和老舊小區(qū)。

但項目離地鐵近，一路之隔就是中山公園，而且南山實(shí)驗園丁學(xué)校就在旁邊。交通、教育、公園是加分項。

附近項目，貝殼找房顯示，中海云啟源境往南一個地鐵站之隔的在售新房，臻林悅灣匯9.8萬/平，天源華府8.7萬/平。

二手房方面，項目傍邊的前海東岸、豪方天際花園掛牌均價9.2萬/平。

關(guān)于中海云啟源境的價格，還要再等等。