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星展發(fā)布中國房地產(chǎn)行業(yè)研報(bào)稱，2025年第一季度全國住宅銷售表現(xiàn)較為平穩(wěn)，新盤推出量顯著下降，但市場情緒韌性較強(qiáng)，基本抵消了這一影響。一級市場與二級市場均價(jià)跌幅持續(xù)收窄：一線城市在兩個(gè)市場均保持復(fù)蘇態(tài)勢。在政策預(yù)期升溫下，4月實(shí)物市場或環(huán)比、同比小幅下滑：關(guān)稅相關(guān)動(dòng)態(tài)影響市場情緒，新盤推出量進(jìn)一步下降，建議把握政策利好下的市場情緒回升機(jī)遇，首選基本面強(qiáng)勁的政策受益標(biāo)的。

星展主要觀點(diǎn)如下：

購房者情緒韌性凸顯

2025年第一季度全國住宅銷售面積同比下降1.2%，但均價(jià)上漲0.26%，部分抵消了銷量下滑的影響。銷量下降主要由于新盤推出量顯著減少(克而瑞數(shù)據(jù)顯示，30個(gè)重點(diǎn)城市新供應(yīng)同比下降27%)，但購房者情緒穩(wěn)定(CREIS數(shù)據(jù)顯示，一季度新開盤去化率為56.8%，同比提升16.3個(gè)百分點(diǎn))。綜合來看，2025年第一季度住宅銷售基本持平，同比微降0.46%。

房價(jià)預(yù)期出現(xiàn)更多企穩(wěn)信號，3月國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)重點(diǎn)城市房價(jià)指數(shù)顯示，一、二級市場環(huán)比跌幅進(jìn)一步收窄至0.08%和0.23%(2月分別為-0.14%和-0.34%)。值得注意的是，3月一線城市一級市場價(jià)格環(huán)比反彈0.12%，連續(xù)第五個(gè)月上漲，二級市場價(jià)格也恢復(fù)上漲，環(huán)比上漲0.25%。

預(yù)計(jì)4月環(huán)比小幅下降

中美關(guān)稅戰(zhàn)超預(yù)期加劇，可能促使中國監(jiān)管機(jī)構(gòu)加大以擴(kuò)大內(nèi)需為核心的政策力度。消費(fèi)將成為政策重點(diǎn)，房地產(chǎn)因其對消費(fèi)者情緒和經(jīng)濟(jì)的重要影響，重要性也可能提升。盡管如此，近期政策可能不會過于激進(jìn)，鑒于經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)韌性和股市表現(xiàn)穩(wěn)定，政策可能聚焦于供給側(cè)調(diào)整(如閑置土地回購、庫存房源收購)，下一個(gè)重要政策窗口可能是4月底的政治局會議。

盡管存在政策預(yù)期，但最新的關(guān)稅相關(guān)動(dòng)態(tài)可能對購房者情緒產(chǎn)生一定影響，同時(shí)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，4月28個(gè)城市新盤推出量預(yù)計(jì)環(huán)比小幅下降4%。這可能導(dǎo)致4月住宅銷售環(huán)比和同比小幅下降。

國有企業(yè)持續(xù)表現(xiàn)優(yōu)異

2025年1-3月，該行跟蹤的24家開發(fā)商加權(quán)平均預(yù)售額同比下降16%(2024年同期為569億港元)。民營企業(yè)(PE開發(fā)商)銷售額同比降幅更大，達(dá)32%。展望未來，該行認(rèn)為國有企業(yè)預(yù)售表現(xiàn)優(yōu)異的趨勢有望持續(xù)，得益于其更充足的可售資源以及近期積極的土地收購，這些土地有望在2025年下半年推出。

布局預(yù)售前景更佳的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，把握市場情緒回升潛力

鑒于關(guān)稅戰(zhàn)升級后，預(yù)計(jì)政府將針對消費(fèi)和房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺更多擴(kuò)大內(nèi)需的政策刺激，該行建議投資者在近期市場波動(dòng)期間尋找優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，以把握未來潛在的政策利好。該行看好在供需關(guān)系更好的城市擁有優(yōu)質(zhì)土地儲備、預(yù)售前景更強(qiáng)的開發(fā)商，如華潤置地(01109)和綠城中國(03900)。該行也看好貝殼控股(02423)，因其能夠從市場情緒改善中受益，進(jìn)而推動(dòng)交易流量增加。