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文/粵進深  李奕和

五一前的廣州土拍，小火了一把。

雖然天河金融城地塊在開拍前“終止”了出讓，但來自白云的三塊地，還是讓這次的土拍燃了起來。

最明顯的一點，當天成功出讓的三宗地塊，不僅出現(xiàn)了多家房企競逐，地塊溢價率也并不低。

這相比廣州今年以來，多為底價成交的前幾次土拍，顯然有所不同。

要知道，住宅建造新國標從5月1日開始正式實施。這似乎是一個信號。

在這樣的關(guān)鍵節(jié)點，近日，廣州也乘勢一口氣掛出了5宗地塊。

1宗來自天河區(qū)，另外有4宗來自番禺區(qū)。

分別為天河智谷AT1003023地塊（航天奇觀二期），番禺區(qū)鐘村街市廣路隆輝A地塊一、二，以及番禺區(qū)鐘村街市廣路隆輝D地塊一、二。

總出讓面積10.9萬平方米，總建面30.9萬平方米，總起價55.7億元，均擬于5月30日出讓。

就像天河金融城地塊之于4月30號的那場土拍一樣，此次掛出的天河智谷片區(qū)航天奇觀二期地塊，同樣可以說是“頭牌”般的存在。

01

首先來看，天河航天奇觀二期地塊，它有一個顯著的特點，容積率較低。

這宗地塊，位于大觀路附近地段，靠近保利天匯、縵云廣州、越秀觀樾等項目。

宗地面積5.76萬平方米，其中可建設(shè)用地面積3.56萬平方米。

計算容積率建筑面積約7.38萬平方米，容積率僅2.07。

地塊的起拍總價約22.52億，起拍樓面價約3.05萬元/平方米。

從產(chǎn)品的設(shè)計要求看，地塊項目大概率將打造為小高層純改善湖居產(chǎn)品。

地塊要求限高60米，這比新國標規(guī)定的80米還要低。

如果按住宅層高3米計算，航天奇觀二期地塊項目最高也就20層。

并且景觀優(yōu)勢也十分突出。

地塊除了有道路用地886.89平方米、服務(wù)設(shè)施用地3632.02平方米外，還有綠地6155.38平方米、河涌1.13萬平方米。

地塊及臨近地塊設(shè)計要求也多處提到景觀廊道、湖心亭、濱水步道等景觀休閑設(shè)施。

事實上，航天奇觀二期地塊曾在廣州今年的供地藍皮書上出現(xiàn)過。

不過地塊當時的容積率為2.5，總建面也在9.1萬左右。

或是為了迎合國家級新規(guī)出臺實施，這次正式掛牌，地塊容積率降到了2.07.

總用地面積沒變，意味這住宅可售面積也有所減少。

周邊的配套，地塊距離21號線大觀南路站直線約1.2公里。

教育方面地塊擬配建一所6班幼兒園（公辦性質(zhì)）。

而義務(wù)教育學位由則廣州市天河外國語智谷學校（暫命名）統(tǒng)籌解決。

目前，該學校主要包括合生縵云配建的九年制學校和世界大觀一期配建的小學。

相對比周邊項目，航天奇觀二期地塊有一定的價格優(yōu)勢。

如2024年1月，越秀地產(chǎn)拿下世界大觀二期地塊，總地價43.94億元，樓面價4.48萬元/平方米。

今年的3月，金茂以10.77億總價拿下世界大觀四期地塊，不含配建樓面價4.97萬元/平方米。

而航天奇觀二期地塊的起拍價3.05萬/平方米，如果最終成交價價合適，在定價上能占據(jù)較為主動的位置。

周邊新房價格，貝殼找房顯示，越秀觀樾目前均價8.5萬/平方米，合生縵云7.5萬/平方米。

據(jù)市場消息，航天奇觀二期地塊已有意向買家，某央企或?qū)⒊鍪纸酉逻@宗地塊。

02

在最新掛出的地塊里面，雖然番禺的4宗地，沒有那么高端，但整體素質(zhì)也不差。

四宗地塊，番禺區(qū)鐘村街市廣路隆輝A地塊一、二，以及番禺區(qū)鐘村街市廣路隆輝D地塊一、二，其實屬于相鄰地塊，位于番禺區(qū)鐘村街。

如果拆分開來，四塊地的面積不算大。

A地塊一宗地面積1.46萬平方米，計容建筑面積4.27萬平方米，掛牌起始總價6.06億元；

A地塊二宗地面積1.68萬平方米，計容建筑面積4.62萬平方米，掛牌起始總價6.02億元；

D地塊一宗地面積2.28萬平方米，計容建筑面積6.15萬平方米，掛牌起始總價8.8億元；

D地塊二宗地面積3.1萬平方米，計容建筑面積8.52萬平方米，掛牌起始總價12.29億元。

四塊地如果一起拿下，總占地面積約8.52萬平方米，總建面23.56萬平方米，起拍總價33.17億元。起拍樓面價1.3萬-1.44萬/平方米。

不過，這四塊地并沒有彼此綁定。意味著，可以由四個不同的開發(fā)商分別拿下。

至于容積率，一致為3.2，雖然沒有天河航天奇觀二期地塊的低，但也不算太高。

還有一點，番禺市廣路地塊其實并沒有出現(xiàn)在今年藍皮書或番禺土地推介會上。

它是一個全新“空降”的地塊。

其一大優(yōu)勢是靠近22號線市廣路站，通過22號線高速地鐵可快速直達廣州南站、白鵝潭等區(qū)域。

對比來看，2024年11月，萬科拿下的番禺區(qū)南站商務(wù)區(qū)BA0402074-1地塊樓面地價1.14萬元/平方米。

番禺市廣路地塊似乎高了一些，但其配建較少，僅包括周邊道路與A地塊一的一所12班幼兒園。

周邊在售項目，中國鐵建花語嶺南2025年4月商品住宅一手銷售單價3.6萬元/平方米，保利鴻悅花園3萬元/平方米。

03

從最新掛牌的這5宗地，不難看出，廣州的土地市場在經(jīng)歷調(diào)整。

首先一點，其供地節(jié)奏開始向每個月的月底集中，無論是前幾次的土拍，還是最新的這輪掛牌，無不是如此。

其次，隨著新國標的出臺實施，所推出地塊容積率逐漸下調(diào)。

如這次掛牌地塊的最高容積率僅3.2,。而天河航天奇觀二期地塊還經(jīng)歷了一次調(diào)整，容積率直接下降至2.07。

這種調(diào)整，在前不久金茂拿下的世界大觀四期地塊上也有體現(xiàn)。

該地塊曾經(jīng)在去年流拍過一次，今年重新掛牌出讓，容積率從1.8下調(diào)至1.1，最終被金茂拿下。

另外，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊搭配一些較外圍區(qū)域地塊出讓，也成為特點之一。

如這次的天河航天奇觀二期地塊搭配番禺市廣路四宗地塊掛牌；4月30日天河金融城地塊搭配白云三宗地塊出讓。

這些地塊中，天河等核心區(qū)地塊主要以改善為主，而番禺、白云等較外圍的區(qū)域，則主要為剛需剛改地塊。

從一季度進入二季度，廣州市場還表現(xiàn)較為明顯的一點是，土拍市場明顯熱起來了，并多次拍出了較高溢價的地塊。

4月30日的那場土拍之外。

就在今天（5月6日）上午，廣州番禺置業(yè)以3.07億元拍下番禺廣場融媒體北側(cè)BC0612046地塊。溢價率也達到了19.48%。