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文/北京進(jìn)深 林振興

海淀半壁店土拍，是會(huì)挑日子的。

原本它將在4月最后一天“嫁”出去，后來(lái)足足延遲了20天，在5月20日正式擺擂臺(tái)“比武招親”。

不同于海淀功德寺、朱房、樹(shù)村土拍爭(zhēng)得你死我活，半壁店土拍明顯沒(méi)那么火熱，參賽選手少了許多。

只有三家房企及聯(lián)合體前來(lái)應(yīng)戰(zhàn)，包括海開(kāi)控股、保利發(fā)展+北京建工、北京城建+綠城中國(guó)，它們都是海淀土拍的?？汀?o:p>

海開(kāi)不用多說(shuō)，海淀最強(qiáng)“地頭蛇”，有“托底”的責(zé)任，今年在永豐南推出頤海澐頌；保利 建工聯(lián)合體則在永豐北合作了嘉華天珺。

北京城建、綠城在海淀都跟越秀有深度綁定，但這次卻“拋”下越秀，兩家牽起了小手。

不知道中間“做媒”的，是否是越秀北方區(qū)域總經(jīng)理董毅。

傳聞，越秀之所以沒(méi)報(bào)名，是因?yàn)橹匦膹暮５磙D(zhuǎn)移到了朝陽(yáng)，此前它和中建智地、金茂、朝陽(yáng)城發(fā)以125億摘得平房+孫河巨無(wú)霸地塊。

半壁店地塊自從調(diào)規(guī)限高后，開(kāi)發(fā)商拿地的熱情也沒(méi)那么高漲。

小道消息稱，因?yàn)橄薷撸?strong>某央企地產(chǎn)商覺(jué)得這樣的地塊做不出好產(chǎn)品，操盤(pán)難度大，直接“棄拍”了。

此次半壁店土拍規(guī)則，仍是價(jià)高者得。

或許是因?yàn)閰①愡x手只有三家，競(jìng)拍節(jié)奏也變慢了，場(chǎng)上沒(méi)有強(qiáng)烈的火藥味。

現(xiàn)場(chǎng)，22號(hào)保利 建工以及正前方的18號(hào)海開(kāi)，競(jìng)相提價(jià)，每一手都是500萬(wàn)。51號(hào)北京城建 綠城更像是氛圍組，偶爾出手舉一次。

最終，不到40分鐘，舉牌都沒(méi)過(guò)百輪，半壁店土拍就結(jié)束了。

保利發(fā)展 北京建工聯(lián)合體以45.45億元摘得該地塊，折合樓面價(jià)約7.84萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率11.95%。

讓我們回顧下海淀上幾場(chǎng)土拍的溢價(jià)率：

功德寺雙子15%；

朱房0030地塊25.04%、0029地塊17.33%；

樹(shù)村27.93%。

海淀區(qū)半壁店HD00-2201-0003、0004地塊，不僅延期了半個(gè)多月競(jìng)拍，它還調(diào)規(guī)了。

因?yàn)楸泵鎯晒镉幸蛔哲姍C(jī)場(chǎng)，地塊的建筑高度，大概率是從18米降至15米。

也就是說(shuō)，原來(lái)每棟6層變成5層。

甚至很可能是建4層，畢竟好房子新規(guī)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商做到層高3米 。

不過(guò)，調(diào)規(guī)文件也沒(méi)有說(shuō)死，還留了一句活話：最終以空軍機(jī)場(chǎng)主管部門(mén)審批意見(jiàn)為準(zhǔn)，且建筑高度不得超過(guò)18米。

加上，因?yàn)榫嚯x機(jī)場(chǎng)近，將更考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商隔音的技術(shù)。

在此之前，海淀樹(shù)村雙子打了個(gè)樣。

建發(fā)海宴全屋德國(guó)旭格系統(tǒng)窗 四玻兩腔 超白玻 夾膠黑科技，甚至衛(wèi)生間、廚房都是這個(gè)配置，相當(dāng)于圖書(shū)館的靜音級(jí)別。

隔壁華潤(rùn)臻澐，請(qǐng)了聲音顧問(wèn)，鄰高速側(cè)采用五玻雙夾膠雙中空外窗。

調(diào)規(guī)后，半壁店地塊也迎來(lái)了三個(gè)利好消息。

其一，0004地塊東側(cè)的街坊路原規(guī)劃要求，寬18米，其中有7米納入出讓容積率。調(diào)整后，占用0004地塊的街坊路取消了，等于增加了地上實(shí)際使用面積，開(kāi)發(fā)商排樓可以更從容一些。

其二，0003、0004地塊容積率、綠地率可統(tǒng)籌核算。

0003和0004地塊的容積率，分別為1.3和1.6。兩地統(tǒng)籌考慮之后，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)兩地塊的容積率，大致會(huì)調(diào)到1.4左右。

如果真如預(yù)測(cè)所言，它也是海淀在香山樾和印香山之后供應(yīng)的唯一一個(gè)容積率低于1.5的地塊。

其中，香山樾供應(yīng)440套住宅，面積段為184-273㎡四居大平層，目前網(wǎng)簽251套，成交均價(jià)約12.2萬(wàn)元/㎡。

印香山規(guī)劃房源99套，面積段為219-250㎡全四居大平層，目前網(wǎng)簽26套，成交均價(jià)為11.84萬(wàn)元/㎡。

其三，兩個(gè)地塊地下聯(lián)通，社區(qū)資源共享不僅更方便，而且給車庫(kù)、會(huì)所等設(shè)計(jì)提供了更多的可能性。

如此控高和低密，半壁店地塊將被保利 建工打造成什么樣的產(chǎn)品，會(huì)有“好房子”三件套嗎？?jī)r(jià)格又如何？

海淀，至今在陽(yáng)臺(tái)上未正式松口，現(xiàn)在僅有建發(fā)海宴南客廳外有一步陽(yáng)臺(tái)。

所以，半壁店項(xiàng)目大概率還是不會(huì)落位“好房子”中的陽(yáng)臺(tái)黑科技。

不少人預(yù)測(cè)，未來(lái)產(chǎn)品大概率是洋房或疊拼，賣11W+。

如果開(kāi)發(fā)商做200平 的豪宅，真的好賣嗎？

雖然地處西四環(huán)，半壁店地塊也有不少bug，這里被老破小包圍，城市界面一般，學(xué)區(qū)屬性一般，產(chǎn)業(yè)氛圍也不夠，豪宅底色較差。

半壁店項(xiàng)目建筑外立面材質(zhì)需使用石材、鋁板等；建筑布局宜采用圍合式，并結(jié)合中心及街心花園的設(shè)置；建筑立面宜采用三段式構(gòu)圖，搭配簡(jiǎn)單線腳。

海淀供地今年明顯放量，但西四環(huán)板塊還是很稀缺。

半壁店地塊位于田村路街道，東側(cè)臨近西四環(huán)城市快速路與軌道交通站點(diǎn)地鐵6號(hào)線五路居站及田村站，交通便利。

南側(cè)可達(dá)永建體育公園；地塊北側(cè)為鐵路大臺(tái)線，目前停用。

地塊周邊生活配套完善，近航天中心醫(yī)院、中國(guó)人民解放軍總醫(yī)院。田村地鐵站附近有京糧廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等大型商業(yè)項(xiàng)目。

所以海淀人民，到底會(huì)為四環(huán)黃金地段忍受半壁店的bug，還是轉(zhuǎn)投樹(shù)村和朱房的懷抱？

半壁店之后，海淀寶山村地塊也即將迎來(lái)買家，它會(huì)遇冷還是續(xù)寫(xiě)火熱傳奇？