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文/樂居財經 房慧、魏薇

6月20日，綠城一年一度的股東大會如期舉行。

這一次，場內外有了更多目光的關注。“綠城管理層變動是否已穩(wěn)定？中交與綠城的文化、管理機制等如何融合？……”投資人有若干問題等著解答。

面對股東關切，劉成云回應：“企業(yè)的命運不應系于個人，而在于集體。企業(yè)的戰(zhàn)略現(xiàn)在也沒有深度調整，原來做得好的還會繼續(xù)堅持?！?/span>

他還表示：綠城的項目層面，經營生產等方面做得已經非常極致了，我只是在戰(zhàn)略上優(yōu)化提升一下，或者說賦能一下。

“定戰(zhàn)略、做決策、防風險”，這九字方針是劉成云為綠城董事會注入的新的治理邏輯。

“我們希望通過做正確的事情來引導綠城文化，以合理且市場化的手段給予綠城最大的支持，而不是以大股東的身份硬來?！?/span>

路遙知馬力，日久見人心，身兼中交集團黨委常委、副總經理的劉成云還表態(tài)：中交和綠城的協(xié)同還有更多空間，中交和綠城各有特長優(yōu)勢，兩者是可以做到取長補短，優(yōu)勢互補，達成合作共贏目的的。

這份表態(tài)背后，也是中交與綠城深度融合的戰(zhàn)略考量。

降風險，破解庫存去化難題

近年來，綠城在一線城市的北京、上海存在感漸強。未來這些城市戰(zhàn)役怎么打？是否會沖擊當?shù)厍叭?/span>

對此郭佳峰明確表態(tài)：我們所考慮的不是有沒有進前三，最主要的考量點是項目的安全兌現(xiàn)角度，公司一年留給投資的錢雖然是一個變數(shù)，但基本也是一定范圍里的常數(shù)。

而上海、北京的地價相對更高，如果沖著目標排名去，對公司投資資源的占用提高，最后投資兌現(xiàn)可能會出現(xiàn)問號。

即便如此，今年綠城在上海的市場表現(xiàn)也獲得了普遍認可。5月，綠城在徐匯濱江的地王項目——潮鳴東方震撼市場，最貴的一套約1.54億，最便宜的也超4000萬，120套豪宅開盤秒罄，攬金約70億，彰顯其在高端市場的強勁競爭力。

在其重倉的二線城市中，西安在北方戰(zhàn)略地位僅次于北京。自2017年正式進入西安市場，短短5年時間，綠城就從初來乍到的外來者迅速進階為市場的領軍者。2022-2024年，綠城連續(xù)3年蟬聯(lián)西安樓市銷售金額與銷售面積 TOP1，創(chuàng)造了西安史上首個“三連冠”的紀錄。

前不久，綠城分別以17.68億及5.26億在西安高新和未央成功摘地。一個多月時間內，綠城已在西安連續(xù)拿下四個地塊（其它兩塊位于奧體中心）。至此，綠城以45.9億元的拿地金額躍居西安第一。

為何錨定西安？郭佳峰也做出了解釋：一、西安是全國對周邊吸引人口最大的城市之一，可以吸引到甘肅、青海、新疆三省的客戶，地域優(yōu)勢明顯；二、房價不高，2萬左右的價格既保障利潤空間，又維持市場穩(wěn)定；三、西安的教育資源非常好，很多外來人口都讓孩子在西安讀書，強化了城市吸引力。

城市布局之外，股東們對于存貨的量及去化問題也頗為關注。

目前2000多億的存貨中，2021年及之前的項目約占一半，2022年的項目已經去化約96%，2023年的項目去化大約75%，2024年的項目去化情況非常好。

對于2021年之前的存貨，管理層表示：在進行分類處理，有考慮置換的，有研究退換或改性優(yōu)化的，也有分期開發(fā)等。針對這些存貨，集團也給各區(qū)域設定了去化指標，占全年營銷考核權重的三分之一以上。從執(zhí)行情況看，今年上半年，綠城預計專項去化指標超額完成。

“這些存貨對我們的利潤有折損，這一點不可否認，但影響力度相對是低的”。公開數(shù)據(jù)顯示，綠城的年銷售額大約在行業(yè)排名第5，而存貨排名位于行業(yè)第14。

依法合規(guī)，謀求大股東更多賦能

“房地產行業(yè)曾經是輝煌的，未來也會永不消逝，但當下是比較困難的，這不是我們一個企業(yè)的事，在行業(yè)內，我們這個團隊做的還是不錯的，所以對中交來說，也是把這個責任扛起來”。

劉成云表示：我們希望能通過一個合理的市場化手段，研究出一個辦法來給綠城最大的支持，通過合規(guī)合法的渠道給予支持。

在融合方面，他進一步闡述了以下幾個方面：一、產業(yè)鏈融合，中交在城市更新、片區(qū)開發(fā)方面的布局，將來如何跟綠城進行一二級聯(lián)動？二、代建業(yè)務，目前中交有很多項目都交給綠城來做代建了，在市場化的原則上，已經形成了很多案例；三、探索和思考海外機遇，中交在海外有159個國家或地區(qū)有布局，其中東南亞、中東等華人聚集的地方，一定會喜歡綠城的產品，小股操盤或代建，可能都是機會。

當然這些融合是有原則的，一是要確保合法依規(guī)，二要守住底線，三是互相取長補短。

實際在中交的賦能之下，綠城的債務結構已有諸多優(yōu)化。

2024年，綠城中國總借貸加權平均融資成本為3.9%，同比下降40個基點。一年內到期債務占總債務的23.1%，維持在低位。全年在境內一級市場發(fā)行人民幣125億元。

今年2月，綠城成功發(fā)行一筆將于2028年到期的8.45%的美元優(yōu)先票據(jù)。這一舉措標志著在經歷近兩年市場缺席后，房企再次成功涉足美元債券市場，為行業(yè)注入了信心。

6月11日，綠城2025年度第四期中期票據(jù)成功發(fā)行。金額上限為10億元，申購利率區(qū)間為3.80%至4.20%，期限為3年。

管理層相信，接下來隨著中交和綠城進一步融合后，綠城的融資成本會繼續(xù)下降。

2025年，綠城中國將持續(xù)保持戰(zhàn)時狀態(tài)，保持底線思維，保持革新意識，努力實現(xiàn)穩(wěn)健經營。劉成云在總結中提道：在房地產新發(fā)展模式加速構建，供需兩側結構性改革加速的背景下，具備優(yōu)質的資產、高效團隊和前瞻布局的優(yōu)質房地產企業(yè)，一定會在市場的洗牌中贏得先機。