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文/北京進(jìn)深 徐迪

6月24日，北京上半年掛牌的最后一宗宅地完成交易。

建發(fā)+金茂聯(lián)合體20.8億元底價(jià)拿下豐臺(tái)槐新NY-030（南區(qū)）-02地塊，折合樓面價(jià)40159元/㎡。

拿地主體北京兆興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，也就是隔壁觀宸的項(xiàng)目公司。

地塊位于豐臺(tái)區(qū)南苑街道，南四環(huán)外，地鐵4號(hào)線與19號(hào)線的換乘站新宮站直線200米，北側(cè)為槐房萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

用地性質(zhì)為二類(lèi)居住用地，占地2.59公頃，規(guī)劃地上建筑面積5.18萬(wàn)㎡，容積率2.0，建筑控制高度45米（局部60米）。

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這塊地不在年初發(fā)布的豐臺(tái)9宗供地列表內(nèi)，但它西邊的01地塊，也就是建發(fā)金茂觀宸項(xiàng)目，大家都很熟悉了。

02地塊最早和觀宸的01地塊是一個(gè)項(xiàng)目，去年8月上架，原定9月20日競(jìng)拍，起始價(jià)定到52億元，后因故終止出讓。

重新回爐后只有西側(cè)01地塊單獨(dú)上架，被建發(fā)拿下，與金茂開(kāi)發(fā)為觀宸項(xiàng)目。

地上建面6.08萬(wàn)㎡，規(guī)劃11棟6-18F洋房 小高層，共479戶，面積段111-165㎡，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)8.3萬(wàn)/㎡。

3月17日和4月30日分兩批次取證，目前網(wǎng)簽183套，去化率約38%，成交均價(jià)約7.85萬(wàn)元/㎡。

開(kāi)盤(pán)兩個(gè)月去化近四成，網(wǎng)簽金額總計(jì)17.59億元。

這個(gè)成績(jī)?cè)诮衲晷卤P(pán)眾多的豐臺(tái)市場(chǎng)可圈可點(diǎn)，可以說(shuō)是建發(fā) 金茂此次拿地的最大底氣。

按照觀宸當(dāng)前的成交均價(jià)，02地塊每平米有將近4萬(wàn)的房地價(jià)縫差，利潤(rùn)空間很充裕。

建筑規(guī)模上，02地塊略小于觀宸，地形上則更為方正。

其它條件上兩塊地基本一致。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，方案中應(yīng)安排太陽(yáng)臺(tái)熱水裝置；多層居住建筑應(yīng)采用坡屋頂形式；采用綠色照明以及節(jié)能節(jié)水減排等技術(shù)。

建筑設(shè)計(jì)應(yīng)遵循城市設(shè)計(jì)的理念，與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)、與城市整體風(fēng)貌相整合。

注重建筑文化內(nèi)涵和品質(zhì)，提升建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量，體現(xiàn)中國(guó)特色、古都風(fēng)韻時(shí)代風(fēng)貌——這部分與建發(fā)金茂觀宸地塊的要求完全一致。

差不多就是為觀宸二期量身定制的一塊地。

如果按照一期的開(kāi)發(fā)速度，二期是能夠在年內(nèi)取證入市的，當(dāng)然更重要的還是要看一期后續(xù)去化情況。

從供地節(jié)奏來(lái)看，02地塊曾被“因故暫停”出讓?zhuān)悠诹舜蟀肽瓴懦山?。若說(shuō)此舉猜測(cè)是為促成01地塊出讓而刻意延期，倒也不太離譜。

此次拿下02地塊，建發(fā) 金茂當(dāng)然也可以為了護(hù)盤(pán)一期，合理控制二期入市進(jìn)程。

但也不能太拖。NY030地塊，還有北區(qū)一片住宅用地，與觀宸僅隔一條街坊路。

02

觀宸周邊最大競(jìng)品是北京隅西頌，今年新開(kāi)出的項(xiàng)目，7棟樓共439套房源，4月28日開(kāi)盤(pán)，目前網(wǎng)簽43套，成交均價(jià)7.95萬(wàn)元/㎡。

此外還有中海公元里和郭公莊兩個(gè)項(xiàng)目在售：中海豐和叁號(hào)院、中建云境。

三個(gè)項(xiàng)目都是去年3月份前后開(kāi)盤(pán)，流速都不算太快。

中海公元里共622套房源，目前網(wǎng)簽78套，去化率12.5%，成交均價(jià)6.29萬(wàn)/㎡；

中海豐和叁號(hào)院412套，目前網(wǎng)簽75套，去化率18.2%，成交均價(jià)8.66萬(wàn)/㎡；

中建云境838套，網(wǎng)簽213套，去化率25.4%，成交均價(jià)8.05萬(wàn)/㎡。

豐臺(tái)的新盤(pán)實(shí)在太多了，產(chǎn)品力已經(jīng)卷上了天，價(jià)格成為決定性因素。

價(jià)差到位的話，豐臺(tái)是能夠承接海淀一部分外溢購(gòu)買(mǎi)力的，畢竟擁有不錯(cuò)的環(huán)線優(yōu)勢(shì)，適合預(yù)算有限但又追求高品質(zhì)住房的客群。

隨著槐新地塊的成交，北京上半年土拍收官，累計(jì)成交22宗涉宅地塊，金額總計(jì)10005.56億元。

其中僅7宗地塊成交溢價(jià)在10%以上，13宗地塊底價(jià)成交。

4宗在海淀，朱房30地塊（建發(fā)海晏）、樹(shù)村地塊溢價(jià)率達(dá)到25%；

1宗在朝陽(yáng)，為三間房雙子地塊，溢價(jià)率10.5%；

另有2宗在通州，中鐵建梨園地塊（花語(yǔ)璟云）溢價(jià)率22%，招商八里橋地塊（朝棠攬閱）溢價(jià)率超16%。