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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

12,689個(gè)停車(chē)位，5,479套儲(chǔ)藏間（總建筑面積合共約3.62萬(wàn)平方米），112套住宅、公寓及商業(yè)單位（總建筑面積合共約2.59萬(wàn)平方米）。

今年“618”年中購(gòu)物節(jié)狂歡的最后時(shí)間點(diǎn)，榮萬(wàn)家（02146.HK）以約10.70億元的總代價(jià)，“買(mǎi)下”了控股股東榮盛發(fā)展（002146.SZ）的一個(gè)資產(chǎn)包。

毫無(wú)意外，這又是一筆“以資抵債”交易。

對(duì)關(guān)聯(lián)方高度依賴(lài)，截至2024年12月31日，榮萬(wàn)家物業(yè)在管面積中仍有93.4%來(lái)自榮盛集團(tuán)，對(duì)應(yīng)面積約8342.9萬(wàn)平方米。同時(shí)，基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入13.93億元，占總收入的96.9%；而由榮盛集團(tuán)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)貢獻(xiàn)的約13.65億元，占比97.9%。

業(yè)務(wù)和收入依賴(lài)程度高的另一面，是占比龐大的關(guān)聯(lián)應(yīng)收款，而房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，物業(yè)回款愈發(fā)艱難。

財(cái)報(bào)顯示，2022年-2024年，榮萬(wàn)家對(duì)貿(mào)易應(yīng)收款的減值撥備金額分別為1.41億元、1.58億元及1.31億元。截至2024年12月31日，其的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)及預(yù)付款項(xiàng)28.05億元。

2023年11月，榮萬(wàn)家與榮盛發(fā)展訂立債務(wù)抵償框架協(xié)議，收購(gòu)榮盛發(fā)展出售的清償物業(yè)，將按等額基準(zhǔn)抵銷(xiāo)應(yīng)收款項(xiàng)。

去年1月，雙方正式簽訂債務(wù)抵償框架協(xié)議，涉及有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)總協(xié)議、總小型工程及相關(guān)咨詢(xún)服務(wù)協(xié)議項(xiàng)下所提供服務(wù)的應(yīng)收款項(xiàng)合共約12.64億元，已到期且截至債務(wù)抵償框架協(xié)議日期仍未償還。

截至2025年6月18日，榮萬(wàn)家根據(jù)債務(wù)抵償框架協(xié)議結(jié)清應(yīng)收款項(xiàng)約2.88億元。而截至2024年12月31日，上述服務(wù)協(xié)議項(xiàng)下的應(yīng)收款余額約為12.52億元。

此番抵債資產(chǎn)包，停車(chē)位中近一半集中在河北、遼寧及山東，儲(chǔ)藏間則大部分位于安徽境內(nèi)，有5051套，涉及住宅、寫(xiě)字樓及商鋪則分布在河南、遼寧、重慶等10個(gè)省/市。

采用市場(chǎng)法評(píng)估，經(jīng)由獨(dú)立估值師估值，上述清償資產(chǎn)評(píng)估值約10.76億元。換而言之，榮萬(wàn)家?guī)缀跏窃瓋r(jià)“購(gòu)買(mǎi)”了。

債務(wù)重壓下榮盛發(fā)展自顧不暇，接受清償物業(yè)資產(chǎn)包抵銷(xiāo)部分應(yīng)收款，對(duì)榮萬(wàn)家而言的確好過(guò)了計(jì)提成為壞賬。但這個(gè)近11億元的資產(chǎn)包后續(xù)要如何變現(xiàn)，卻是個(gè)難題。

事實(shí)上，2023年11月，榮萬(wàn)家已經(jīng)收下過(guò)榮盛發(fā)展價(jià)值5.68億元的資產(chǎn)包，其中包括分布在全國(guó)各地的10870個(gè)停車(chē)位，332套住宅、寫(xiě)字樓及商鋪（總建筑面積約為2.63萬(wàn)平方米）。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的公告，榮盛發(fā)展對(duì)上述清償物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本約為9.18億，而當(dāng)下估值約為5.76億，對(duì)比抵債的5.68億元，榮萬(wàn)家似乎撿到了便宜。

然而，在此番公告中，榮萬(wàn)家披露，債務(wù)抵償框架協(xié)議生效日期不久后，部分清償物業(yè)便被政府或法院沒(méi)收、凍結(jié)。這也是為什么從簽訂抵債協(xié)議至今，榮萬(wàn)家僅成功結(jié)清應(yīng)收款項(xiàng)約2.88億元的原因。

更需要注意的是，榮萬(wàn)家對(duì)抵償物業(yè)變現(xiàn)也不如意，截至今年6月18日，在差不多一年半時(shí)間里，榮萬(wàn)家僅成功出售價(jià)值約922.05萬(wàn)元的物業(yè)。

資產(chǎn)處置進(jìn)展緩慢，榮萬(wàn)家存貨負(fù)擔(dān)陡增，截至2024年末，其存貨規(guī)模高達(dá)3.39億元，同比激增516%。而此番交易完成后，榮萬(wàn)家存貨規(guī)模又將增加約10.7億元。

榮萬(wàn)家表示，其目前在全國(guó)擁有一支超過(guò)45人組成的代理團(tuán)隊(duì)，涵蓋市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、代理及銷(xiāo)售的全方位服務(wù)。其中半數(shù)僱員擁有超過(guò)5年的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)驗(yàn)。截至2024年12月31日止年度，成功完成超過(guò)10,000個(gè)停車(chē)位的租賃。