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北京進(jìn)深 徐迪 華潤置地溫榆河兩幅超低密地塊正式“合二為一”。

6月25日，北京規(guī)自委發(fā)布關(guān)于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)溫榆河生態(tài)走廊周邊用地土地一級開發(fā)項(xiàng)目SY00-2101-200708地塊的公示。

這宗陌生編號的地塊，正是今年2月底華潤置地以60.24億元底價摘得的順義溫榆河2101-2007、2008地塊。

這塊地早在開拍之前就已進(jìn)行過一次調(diào)規(guī)。

1月24日溫榆河地塊正式掛牌的出讓文件中，規(guī)定了2008地塊內(nèi)部規(guī)劃一條街坊路，寬度為15米。

2月7日，北京規(guī)自委發(fā)了一條補(bǔ)充公告：2007、2008地塊內(nèi)部道路位置，可優(yōu)化調(diào)整，兩地塊規(guī)劃指標(biāo)整體核算。

意思是這條原本應(yīng)該修建在2008地塊內(nèi)部的街坊路，可以由建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計需求，自行調(diào)整到一個更為合理位置上。這樣一來，地塊的容積率和樓棟排布都會發(fā)生細(xì)微的變化。

本次再次調(diào)規(guī)，不僅是街坊路的優(yōu)化，而“結(jié)合建設(shè)單位提出的申請，要求落實(shí)兩地塊規(guī)劃指標(biāo)整體核算”。2007、2008兩地塊調(diào)整為一宗用地，地塊編號調(diào)整為“SY00-2101-200708”。

這個調(diào)整給予建設(shè)單位更大的規(guī)劃自由，不再受限于每塊地的指標(biāo)，讓原本不夠規(guī)則的地塊，能夠合理利用到極致。

2月27日，華潤置地底價摘得上述地塊，折合樓面價約3.5萬元/㎡。

雖是底價成交，但還是刷新了近幾年的順義總價地王紀(jì)錄。

項(xiàng)目占地17.04公頃，地上建面17.21萬㎡，限高24米（局部27米），容積率僅1.01，堪稱北京容積率最低的宅地之一。

目前市場上能與這個容積率對標(biāo)的項(xiàng)目是懋源云紀(jì)，在后沙峪板塊，兩個項(xiàng)目距離5公里左右。

懋源云紀(jì)占地17.11公頃，1.1的容積率，規(guī)劃16棟洋房和135棟別墅，其中有15套獨(dú)棟。已于5月28日取得預(yù)售證，銷售指導(dǎo)價6.1萬/㎡。

位置上，華潤置地溫榆河地塊更靠近市區(qū)，且緊鄰溫榆河，周邊有成熟的社區(qū)及生活配套。

參考懋源云紀(jì)的作法，華潤置地在溫榆河大概率也會做出洋房+別墅組合。

按照最新批復(fù)，項(xiàng)目總投資估算約91.76億元。

北京東北郊溫榆河是北京唯一一條四季長流的河流，沿河建有200米寬的綠化帶，以外輻射形成1至1.5公里寬的綠色生態(tài)走廊。

溫榆河與機(jī)場高速路相交圍合而成的區(qū)域，是北京最早的高檔別墅群落?，F(xiàn)已成為名副其實(shí)的CVD(中央別墅區(qū))，形成了一處高端居住帶。

距離2007、2008地塊最近的優(yōu)山美地項(xiàng)目，魯能地產(chǎn)2001年起開發(fā)的豪宅，分為ABCD四個區(qū)，數(shù)百套別墅和少量公寓產(chǎn)品，面積從777到1788平米不等，售價在7000萬到3億之間。

地塊附近有北京順義國際學(xué)校、北京大學(xué)第三醫(yī)院首都國際機(jī)場院區(qū)、中糧祥云小鎮(zhèn)大型商辦綜合體等，配套完善。

2024年5月1日，北京市發(fā)改委批復(fù)，同意實(shí)施順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)溫榆河生態(tài)走廊周邊用地土地一級開發(fā)項(xiàng)目。

項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積約45.05萬平方米，其中規(guī)劃建設(shè)用地約36.88萬平方米，代征綠化用地約3.69萬平方米，代征道路用地約4.47萬平方米。

建筑控制規(guī)模約25.85萬平方米（不含地下面積），建設(shè)內(nèi)容為住宅、基礎(chǔ)教育等。具體建設(shè)規(guī)模指標(biāo)由規(guī)劃自然資源管理部門核定。