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文/北京進(jìn)深 徐迪

房山新盤頤知筑還要降價？

開盤兩個月，網(wǎng)簽49套，成交均價3萬掛零，約為指導(dǎo)價的67折。

在這個價格鋪墊下，本月初，北京城建又開啟了京西四盤限時鉅惠的活動。

總共給出五重優(yōu)惠中，其中最有誠意的一項(xiàng)當(dāng)屬：2%優(yōu)惠。

京西四盤包括：房山的和知筑、頤知筑；豐臺的宸知筑及其二期璽院。

1、最早開盤的宸知筑，兩年半去化36%；

2、和知筑與璽院同為去年國慶節(jié)取證，和知筑83折跑量，去化已過半；

3、璽院卻只完成了6%的去化，網(wǎng)簽套數(shù)甚至比剛開盤一個多月的頤知筑還少。

4、頤知筑開盤最晚，網(wǎng)簽來看流速尚可，但卻是四盤中成交價最低、折扣最大的一個。

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同在良鄉(xiāng)大學(xué)城板塊，直線距離不到2公里，和知筑成交均價3.75萬，頤知筑卻只賣到3萬出頭，成交依然不見起色，原因并不難找。

頤知筑所在房山區(qū)拱辰街道0018、0028、0035地塊成交于2024年1月4日，北京城建以22.8億元的底價摘得，樓面價1.7萬元/㎡，銷售指導(dǎo)價4.5萬元㎡。

項(xiàng)目開發(fā)主體為北京城建瑞泰投資發(fā)展有限公司，注冊資本1億元，為市屬國企北京城建集團(tuán)的間接全資子公司，法人兼董事長為楊娜，項(xiàng)目總經(jīng)理為宋春剛。

楊娜還是北京城建集團(tuán)開發(fā)公司副總經(jīng)理，去年9月份接任頤知筑項(xiàng)目公司董事長，也就在這前后，頤知筑公示了規(guī)劃設(shè)計方案。

拿地雖早，但頤知筑設(shè)計方案報規(guī)的時間并不早，其實(shí)是可以搭上“好房子”東風(fēng)的，結(jié)果它拿出了一套堪稱“中規(guī)中矩”的產(chǎn)品。

沒有陽臺，飄窗尺度也略顯局促，基本上就是“大哥”和知筑的翻版。

頤知筑96戶型 VS 和知筑92戶型：都是細(xì)長條狀。進(jìn)門正對u型廚房；從玄關(guān)到餐廳的過道面積被浪費(fèi)；主臥衛(wèi)生間是暗衛(wèi)；北向設(shè)置了兩個面積不大的次臥，共用一間分段式明衛(wèi)。

和知筑92平三居戶型得房率超80%，南向飄窗3.75㎡（0.5*7.5㎡），側(cè)邊飄窗共計6.325㎡（12.65*0.5㎡），再加上設(shè)備平臺目測也有2㎡。

剩下的三個主力面積段：頤知筑116戶型 VS 和知筑112戶型、128戶型 VS 127戶型、143戶型 VS 144戶型。

甚至戶型解析文字都照搬了過來，兩兩捉對可以玩“找不同”游戲。

都是三面寬，主臥有轉(zhuǎn)角飄窗，餐廳位于正中央，入戶玄關(guān)柜，獨(dú)立家政間等。

和知筑多了一組側(cè)邊飄窗，導(dǎo)致兩個衛(wèi)生間布置稍有不同；此外家政間規(guī)有區(qū)別；和知筑北邊一個臥室展示為為書房樣式。

除此之外，就只有尺寸上的差異。

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兩個項(xiàng)目產(chǎn)品力相當(dāng)，周邊配套又差不多，如果售價還相同，說難聽些，和知筑不賣光，頤知筑都開不了張。

要知道，和知筑之所以能率先入市，不僅僅是因?yàn)樗玫貢r間早，更重要的是緊鄰地鐵站，能夠承接一部分外溢購房需求。

頤知筑離地鐵有段距離，離火車站倒是很近，便利沒享受到，噪音影響一點(diǎn)沒落下。

從小區(qū)規(guī)模來看，頤知筑總建面13.82萬平方米，比和知筑大了1倍不止。規(guī)劃建設(shè)34棟5-8F洋房，共1206套房源。

醞釀了一年多，沒有太驚艷的產(chǎn)品。

今年3月底，頤知筑西區(qū)0035地塊的19棟樓共634套住宅取得預(yù)售許可證。

又過一個月才正式開盤。

強(qiáng)銷節(jié)點(diǎn)卡在五一黃金周，頤知筑很有底氣地發(fā)出喜報：首開熱銷162套。

營銷策略簡單粗暴：降價跑量。

價確實(shí)降得很到位了，但量跑得一般。

截至6月24日，網(wǎng)簽49套，成交均價30071.15元/㎡，約為指導(dǎo)價的66折。

簽約面積合計50621.52億元㎡，網(wǎng)簽總金額約1.52億元，地價覆蓋率6.7%。

所以，頤知筑入市節(jié)奏這么慢，并非報規(guī)卡殼、方案有變之類，而是它根本無意與和知筑正面較量。

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其實(shí)就算沒有和知筑，房山板塊的競爭也異常激烈，僅在頤知筑方圓3公里內(nèi)，在售新盤就有華潤京熙潤府、京華國賢府、以及去年底開盤的建工璟賢瑞庭。

璟賢瑞庭價格也殺得很猛，但起碼整體均價還能扛到七折以上。

頤知筑均價六七折，也就意味著，部分低價位的房源很可能只有六折左右。

住建委網(wǎng)站的項(xiàng)目樓盤顯示：4#和18#樓是成交最多的兩棟，分別有11套完成網(wǎng)簽；17#樓有9套網(wǎng)簽；15#樓有6套。

這幾棟樓的房源面積段都在91-104㎡區(qū)間。

此外，10#樓有6套網(wǎng)簽，14#樓有2套。這兩棟樓的房源為114/116戶型。

擬售均價最高的8#樓也有4套網(wǎng)簽，為141/143頂配戶型，其中包括兩套次頂層樓王，折前單價4.7萬/㎡，基本是全小區(qū)單價最高的房源。

房山樓市頻現(xiàn)“價格屠夫”，主要還是成交不給力。

北京樓市現(xiàn)狀，北邊的海淀豪宅在瘋狂收割中產(chǎn)，東邊城市副中心的臨鐵“好房子”則吸引到不少剛需客群成交。

南城和京西的大部分新盤普遍沒太大動靜。

北京城建目前在北京的項(xiàng)目主要集中在豐臺和房山，除上述“京西四盤”，房山還有兩個項(xiàng)目拿地很久至今連設(shè)計方案都沒出。

北邊的國譽(yù)燕園一期兩年半還有四成房源在售，二期遲遲不取證。

朝陽的望京國譽(yù)頌一年多去化近四成，但成交價格非常堅挺，甚至高于指導(dǎo)價。

通州“送面積一哥”國譽(yù)頌開盤三個多月去化17%，對比今天通州市場，流量也不算太快。