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北京進(jìn)深 徐迪 9月17日，中建壹品海淀寶山0016地塊設(shè)計(jì)方案反饋意見采信情況通告。

項(xiàng)目方案于8月29日-9月8日公示，期間收到網(wǎng)上公眾反饋意見共4條，主要集中在樓棟布局、間距、日照、小區(qū)出入口、配套設(shè)施等方面。

一、關(guān)于樓棟布局、間距、日照、大門、小區(qū)出入口等問(wèn)題

公眾反饋意見：

1、9#、10#、11#住宅樓的側(cè)向山墻間距不足2米，違反消防設(shè)計(jì)規(guī)范。

2、9#、10#、11#住宅樓連續(xù)長(zhǎng)度達(dá)到150米，對(duì)城市界面產(chǎn)生嚴(yán)重的遮擋。對(duì)綠地公園產(chǎn)生壓抑感，影響綠地公園通風(fēng)和休閑感受。

3、9#、10#、11#形成連塔，與北側(cè)建筑間距應(yīng)按照1.6倍計(jì)算，目前間距僅1.2倍，不滿足北京市規(guī)劃設(shè)計(jì)通則的規(guī)范要求。

4、3、7#住宅樓北側(cè)5#樓未錯(cuò)開法線，建筑間距不滿足規(guī)范要求。

5、S4#配套樓為養(yǎng)老驛站，南側(cè)是否有采光窗？若有窗戶與南側(cè)11#住宅樓間距不足18米，產(chǎn)生視線干擾。且不滿足日照間距及時(shí)間的計(jì)算。若無(wú)開窗，不滿足養(yǎng)老設(shè)施規(guī)范要求，請(qǐng)明確養(yǎng)老意見主要采光面及日照時(shí)間。

6、S4#配套樓西南側(cè)距離11#住宅樓間距不滿足消防間距要求。

7、人行主要大門做在城市干路方向，車流量大，人行交通形成安全隱患。且面對(duì)保障房做這么夸張的大門，不利于人民共同富裕的原則，影響社會(huì)平衡。出租汽車站位于人行入口處，未進(jìn)行人車分流，進(jìn)一步產(chǎn)生交通危險(xiǎn)。

建設(shè)單位意見：

1、依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2014(2018年版)規(guī)范5.2.2條，兩座建筑相鄰較高一面外墻為防火墻，或高出相鄰較低一座一、二級(jí)耐火等級(jí)建筑的屋面15m及以下范圍內(nèi)的外墻為防火墻時(shí)，其防火間距不限。本項(xiàng)目9#、10#、11#樓較高一面外墻均為防火墻，滿足防火間距要求。

2、9#、10#、11#樓并未連續(xù)，9#和10#樓間距約1.79m，10#和11#樓間距約1.8m，為三棟各自獨(dú)立的建筑，三棟建筑層數(shù)從8層至11層，高低錯(cuò)落，具有豐富的天際線變化，城市形象良好，且與城市存在一個(gè)公園作為緩沖，不會(huì)對(duì)城市界面產(chǎn)生遮擋。公園三面開敞，不影響公園通風(fēng)。本項(xiàng)目的樓棟設(shè)置不會(huì)對(duì)公園內(nèi)部人員活動(dòng)產(chǎn)生影響。

3、11#樓為塔式建筑，9#、10#樓均為板式建筑，不形成連塔，11#樓按照1.2倍計(jì)算建筑間距，9#、10#樓按照1.6倍計(jì)算建筑間距，滿足《海淀區(qū)建設(shè)工程居住建筑間距審批工作的實(shí)施細(xì)則（試行）》及《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)通則》（2003版）的要求。

4、3#、7#樓與5#樓在法線方向上均已錯(cuò)開。滿足《海淀區(qū)建設(shè)工程居住建筑間距審批工作的實(shí)施細(xì)則（試行）》及《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)通則》（2003版）的要求。

5、養(yǎng)老建筑在面對(duì)住宅樓的南側(cè)處不開窗，不存在視線干擾情況。養(yǎng)老用房主要采光面位于西側(cè)，滿足《老年人照料設(shè)施建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ450-2018對(duì)老年人休息室冬至日2小時(shí)的日照要求。

6、依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2014(2018年版)規(guī)范5.2.2條，兩座建筑相鄰較高一面外墻為防火墻，或高出相鄰較低一座一、二級(jí)耐火等級(jí)建筑的屋面15m及以下范圍內(nèi)的外墻為防火墻時(shí)，其防火間距不限。本項(xiàng)目11#西側(cè)山墻為防火墻，滿足防火間距要求。

7、小區(qū)大門雖然面向?qū)毶街新?，但未破路設(shè)置機(jī)動(dòng)車出入口，且大門與機(jī)動(dòng)車道之間有人行道和非機(jī)動(dòng)車道分隔，因此無(wú)明顯安全隱患；

小區(qū)大門作為一個(gè)小區(qū)乃至周邊城市形象界面的提升展示空間，優(yōu)質(zhì)的大門品質(zhì)有助于提升區(qū)域整體的環(huán)境品質(zhì)與空間認(rèn)同感，并非刻意強(qiáng)調(diào)差異。優(yōu)質(zhì)的大門城市界面設(shè)計(jì)也是著眼于協(xié)同提升整體區(qū)域環(huán)境的品質(zhì)，塑造高品質(zhì)的公共空間、建筑形象、環(huán)境感受，通過(guò)全面提升來(lái)實(shí)現(xiàn)更高層次的均衡與協(xié)調(diào)。優(yōu)質(zhì)的建成環(huán)境是全體人民共享城市發(fā)展成果的體現(xiàn)。

出租車停車場(chǎng)站為訪客臨時(shí)使用，設(shè)置于小區(qū)圍墻外，確保小區(qū)內(nèi)部人車分流。

二、關(guān)于配套設(shè)施相關(guān)問(wèn)題

公眾反饋意見：

1、根據(jù)設(shè)計(jì)平面圖來(lái)看，目前配套小型商服只有一個(gè)位置在地塊東北角。核心問(wèn)題比如配套九年一貫制學(xué)校位于地塊的西北方向，學(xué)生上下學(xué)主要途徑為經(jīng)過(guò)寶山中路向北，現(xiàn)狀位置不利于學(xué)生經(jīng)過(guò)便利店。另外3#、5#、8#樓從西門出入的居民途徑便利店的路徑也不方便。

2、請(qǐng)明確小區(qū)都配置了哪些配套設(shè)施，都有哪些需要移交？

3、關(guān)于S2配套樓，地上就1層，還有一部分為挑空，請(qǐng)問(wèn)是戶內(nèi)挑空，還是戶外挑空？挑空面積是多少，如何計(jì)算S2配套樓建筑面積？

4、建議地上補(bǔ)充沿街底商，滿足附近居民生活需求。

5、養(yǎng)老的入口也在干路上，首先不安全，其次噪音很大，不利于老年人休息。和住宅樓挨著那么近,有視線干擾和噪音。

建設(shè)單位意見：

1、小型商服的服務(wù)客群不僅面對(duì)學(xué)生，也會(huì)面對(duì)周邊所有居民，目前小型商服的位置位于周邊住宅小區(qū)相對(duì)居中的位置，可以輻射至整個(gè)項(xiàng)目和周邊住宅區(qū)，且本項(xiàng)目東側(cè)設(shè)有人行出入口，居民可以通過(guò)次入口便捷的到達(dá)便利店處。

2、本項(xiàng)目地上配建有小型商服、物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等配套設(shè)施，其中社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站和社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站需要移交相關(guān)單位。

3、S2配套樓戶內(nèi)挑空，挑空面積約30平米，S2配套樓按照相關(guān)規(guī)范計(jì)算面積。

4、本項(xiàng)目配置小型商服約10.15㎡（位于地上S1#配套樓東側(cè)），滿足《北京市人民政府關(guān)于印發(fā)<北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)>和<北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)實(shí)施意見>的通知》（京政辦法〔2015〕7號(hào)）、《居住配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)使用管理辦法（試行）》（京商務(wù)規(guī)字〔2018〕6號(hào)）要求。

5、養(yǎng)老的入口雖然面向?qū)毶街新?，但養(yǎng)老入口與機(jī)動(dòng)車道之間有人行道和非機(jī)動(dòng)車道分隔，因此無(wú)明顯安全隱患；養(yǎng)老休息室窗均采用中空玻璃窗，可有效避免噪聲影響；養(yǎng)老建筑在面對(duì)住宅樓的南側(cè)不開窗，不存在視線干擾情況。

全洋房社區(qū)，大面積泛會(huì)所空間

中建壹品0016地塊占地約2.4公頃，地上建面約5.04萬(wàn)㎡，容積率2.1。

規(guī)劃11棟7-11F洋房，總計(jì)414戶，套均面積123㎡。

樓棟采用了點(diǎn)狀布局，南排3棟緊貼用地紅線，樓棟東西間距僅有1.8米，為了保證隱私性，相鄰樓棟中間防火墻無(wú)門窗洞口。

正門在小區(qū)西側(cè)，另在東側(cè)有一道人行小門，車庫(kù)大門正對(duì)著金隅項(xiàng)目的西大門。

整體建筑風(fēng)格偏中式，大門做了傳統(tǒng)的三進(jìn)式，鏤空等裝飾造型。

最里邊還設(shè)置了一道影壁，沿街面奢闊景墻，很典型的中式門庭。

住宅樓和配套樓屋頂有一圈飄檐，可以參考建發(fā)觀宸的樣式。

項(xiàng)目都沒有架空層、風(fēng)雨連廊這類新規(guī)配置，但以下沉庭院為中心，打造了大面積的泛會(huì)所空間。

下沉庭院不在大門口，而在小區(qū)正中央位置，被三棟樓王和物業(yè)樓包圍在中間，面積大約900㎡，整體景觀也是以中軸對(duì)稱展開。

南側(cè)是市民花園，面積在7000㎡左右，加上中央花園和北花園，總面積超1萬(wàn)㎡。

根據(jù)出讓文件，0017地塊內(nèi)含1處社區(qū)綜合文化室，建面約800㎡；1座10千伏開閉站，占地面積300㎡；另有末端營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、通信接入機(jī)房等合計(jì)建面230㎡。

戶型設(shè)計(jì)：剛改為主，贈(zèng)送加碼

中建項(xiàng)目起步建面更小一些，95㎡-130㎡區(qū)間，同時(shí)還有少量140㎡-180㎡大戶型產(chǎn)品。

感覺中建壹品對(duì)于在海淀做豪宅還是有執(zhí)念。

確實(shí)近些年在海淀還沒有單獨(dú)操盤過(guò)項(xiàng)目。學(xué)府公館是與兄弟單位中建信和聯(lián)手開發(fā)的，三年前的棲海澐頌更是被海開打上了“頌”系LOGO。

今年3月份參拍樹村地塊無(wú)果后，寶山這塊地顯得更為來(lái)之不易。

當(dāng)初寶山雙子土拍的時(shí)候，中建壹品兩塊地都舉了牌，合計(jì)千套左右的住宅體量，分區(qū)開發(fā)，可發(fā)揮空間顯然更為充裕。

但是現(xiàn)場(chǎng)友商的拿地姿態(tài)也很足，加上當(dāng)前中建壹品在大興的幾個(gè)項(xiàng)目去化壓力不小，最終還是沒敢太冒進(jìn)，只拿了其中一塊。

中建壹品對(duì)這個(gè)體量有限的項(xiàng)目想法很多，既想讓剛需上車，又要成全終極改善，開局就是高難度LEVEL。

層高方面，寶山項(xiàng)目是近期新盤里比較低的。

大部分房源剛好達(dá)到3米標(biāo)準(zhǔn)線，也有少量層高不足3米的。差得不多，或可通過(guò)首層下沉設(shè)計(jì)等方式解決。

雖然還是沒有陽(yáng)臺(tái)，但飄窗尺度驚人。重點(diǎn)是側(cè)邊飄窗。

要知道一般進(jìn)深是大于面寬的，側(cè)邊贈(zèng)送一整面的飄窗，這個(gè)尺度基本上達(dá)到海淀天花板了。

中建項(xiàng)目比隔壁金隅項(xiàng)目飄窗更大一些，南向做到了通面寬。但是否全部樓棟都這個(gè)尺度，因?yàn)橛休喞€遮擋，不太能確定。

此外，中建項(xiàng)目中央樓王棟周圍有大量窗井，首層大概率有下躍產(chǎn)品。

拿地回溯：雙子分家，貼臉開大

6月5日，海淀四季青雙子地塊完成出讓。

①寶山0016地塊由中建壹品以27.78億元總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率1.76%，住宅樓面價(jià)約5.68萬(wàn)元/㎡。

項(xiàng)目建設(shè)單位北京京麓雅頌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2025年6月23日，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元。

由中建壹品投資發(fā)展有限公司100%持股，中建壹品北方分公司執(zhí)行總經(jīng)理武文龍出任項(xiàng)目公司法人、董事、經(jīng)理。

去年底，中建壹品北方分公司迎來(lái)重大調(diào)整，原中建壹品北方區(qū)總經(jīng)理田植釗離開，劉尚元接任。近日又有消息稱，中建壹品北方分公司營(yíng)銷總也將換防，曹秋良離任，原南方分公司副總經(jīng)理劉紅接棒。

②寶山0017地塊由金隅地產(chǎn)以33.64億元總價(jià)摘得，溢價(jià)率1.48%，住宅樓面價(jià)約5.73萬(wàn)元/㎡。

開發(fā)主體北京海隅建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2025年6月13日，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，由北京金隅地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)100%持股。

項(xiàng)目公司法定代表人、總經(jīng)理為王亮，他是金隅地產(chǎn)北京管理中心總經(jīng)理，同時(shí)也是北京隅東序的項(xiàng)目總。

地塊位于四季青鎮(zhèn)西南部，西五環(huán)內(nèi)，臨近阜石路及地鐵6號(hào)線廖公莊站。

兩塊地規(guī)模適中，與今年成交的海淀朱房、樹村等地塊相比，入手門檻較低，適合打造低總價(jià)剛需產(chǎn)品。

周邊整體生活配套資源完善，但是城市界面一般，缺乏大型的商業(yè)綜合體。

1公里內(nèi)有規(guī)劃九年一貫制學(xué)校，有消息說(shuō)將引入首師大附中，但沒確定文件；2公里內(nèi)有北京十一晉元中學(xué)、首師大附屬小學(xué)，在海淀屬于墊底梯隊(duì)；

商業(yè)配套除了錦繡大地物流港之外，基本要靠石景山資源，包括山姆會(huì)員店、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等，開車要10分鐘左右。距離石景山游樂園不到2公里。

整體來(lái)看海淀西四環(huán)至西五環(huán)一帶新盤不少：

東北3公里左右，靠近西四環(huán)的田村地塊比寶山雙子更早完成出讓，目前還沒出方案。

建筑規(guī)模約5.8萬(wàn)㎡，容積率1.4，由保利發(fā)展+北京建工聯(lián)合體以45.45億元摘得該地塊，折合樓面價(jià)約7.84萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率11.95%。

此外，地塊北側(cè)的西郊機(jī)場(chǎng)雙子地塊在從第五輪供地清單延續(xù)到第六輪，目前仍未被激活。