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北京進深 徐迪 9月17日，中建壹品[元境]系聯(lián)袂首發(fā)。

北京海淀寶山項目案名為：海宸元境。

元點之上，境界全開。

全洋房社區(qū)，大面積泛會所空間

中建壹品0016地塊占地約2.4公頃，地上建面約5.04萬㎡，容積率2.1。

規(guī)劃11棟7-11F洋房，總計414戶，套均面積123㎡。

樓棟采用了點狀布局，南排3棟緊貼用地紅線，樓棟東西間距僅有1.8米，為了保證隱私性，相鄰樓棟中間防火墻無門窗洞口。

正門在小區(qū)西側，另在東側有一道人行小門，車庫大門正對著金隅項目的西大門。

整體建筑風格偏中式，大門做了傳統(tǒng)的三進式，鏤空等裝飾造型。

最里邊還設置了一道影壁，沿街面奢闊景墻，很典型的中式門庭。

住宅樓和配套樓屋頂有一圈飄檐，可以參考建發(fā)觀宸的樣式。

項目都沒有架空層、風雨連廊這類新規(guī)配置，但以下沉庭院為中心，打造了大面積的泛會所空間。

下沉庭院不在大門口，而在小區(qū)正中央位置，被三棟樓王和物業(yè)樓包圍在中間，面積大約900㎡，整體景觀也是以中軸對稱展開。

南側是市民花園，面積在7000㎡左右，加上中央花園和北花園，總面積超1萬㎡。

根據(jù)出讓文件，0017地塊內(nèi)含1處社區(qū)綜合文化室，建面約800㎡；1座10千伏開閉站，占地面積300㎡；另有末端營業(yè)網(wǎng)點、通信接入機房等合計建面230㎡。

戶型設計：剛改為主，贈送加碼

中建項目起步建面更小一些，95㎡-130㎡區(qū)間，同時還有少量140㎡-180㎡大戶型產(chǎn)品。

感覺中建壹品對于在海淀做豪宅還是有執(zhí)念。

確實近些年在海淀還沒有單獨操盤過項目。學府公館是與兄弟單位中建信和聯(lián)手開發(fā)的，三年前的棲海澐頌更是被海開打上了“頌”系LOGO。

今年3月份參拍樹村地塊無果后，寶山這塊地顯得更為來之不易。

當初寶山雙子土拍的時候，中建壹品兩塊地都舉了牌，合計千套左右的住宅體量，分區(qū)開發(fā)，可發(fā)揮空間顯然更為充裕。

但是現(xiàn)場友商的拿地姿態(tài)也很足，加上當前中建壹品在大興的幾個項目去化壓力不小，最終還是沒敢太冒進，只拿了其中一塊。

中建壹品對這個體量有限的項目想法很多，既想讓剛需上車，又要成全終極改善，開局就是高難度LEVEL。

層高方面，寶山項目是近期新盤里比較低的。

大部分房源剛好達到3米標準線，也有少量層高不足3米的。差得不多，或可通過首層下沉設計等方式解決。

雖然還是沒有陽臺，但飄窗尺度驚人。重點是側邊飄窗。

要知道一般進深是大于面寬的，側邊贈送一整面的飄窗，這個尺度基本上達到海淀天花板了。

中建項目比隔壁金隅項目飄窗更大一些，南向做到了通面寬。但是否全部樓棟都這個尺度，因為有輪廓線遮擋，不太能確定。

此外，中建項目中央樓王棟周圍有大量窗井，首層大概率有下躍產(chǎn)品。

拿地回溯：雙子分家，貼臉開大

6月5日，海淀四季青雙子地塊完成出讓。

①寶山0016地塊由中建壹品以27.78億元總價競得，溢價率1.76%，住宅樓面價約5.68萬元/㎡。

項目建設單位北京京麓雅頌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2025年6月23日，注冊資本1000萬元。

由中建壹品投資發(fā)展有限公司100%持股，中建壹品北方分公司執(zhí)行總經(jīng)理武文龍出任項目公司法人、董事、經(jīng)理。

去年底，中建壹品北方分公司迎來重大調(diào)整，原中建壹品北方區(qū)總經(jīng)理田植釗離開，劉尚元接任。近日又有消息稱，中建壹品北方分公司營銷總也將換防，曹秋良離任，原南方分公司副總經(jīng)理劉紅接棒。

②寶山0017地塊由金隅地產(chǎn)以33.64億元總價摘得，溢價率1.48%，住宅樓面價約5.73萬元/㎡。

開發(fā)主體北京海隅建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2025年6月13日，注冊資本2000萬元，由北京金隅地產(chǎn)開發(fā)集團100%持股。

項目公司法定代表人、總經(jīng)理為王亮，他是金隅地產(chǎn)北京管理中心總經(jīng)理，同時也是北京隅東序的項目總。

地塊位于四季青鎮(zhèn)西南部，西五環(huán)內(nèi)，臨近阜石路及地鐵6號線廖公莊站。

兩塊地規(guī)模適中，與今年成交的海淀朱房、樹村等地塊相比，入手門檻較低，適合打造低總價剛需產(chǎn)品。

周邊整體生活配套資源完善，但是城市界面一般，缺乏大型的商業(yè)綜合體。

1公里內(nèi)有規(guī)劃九年一貫制學校，有消息說將引入首師大附中，但沒確定文件；2公里內(nèi)有北京十一晉元中學、首師大附屬小學，在海淀屬于墊底梯隊；

商業(yè)配套除了錦繡大地物流港之外，基本要靠石景山資源，包括山姆會員店、萬達廣場等，開車要10分鐘左右。距離石景山游樂園不到2公里。

整體來看海淀西四環(huán)至西五環(huán)一帶新盤不少：

東北3公里左右，靠近西四環(huán)的田村地塊比寶山雙子更早完成出讓，目前還沒出方案。

建筑規(guī)模約5.8萬㎡，容積率1.4，由保利發(fā)展+北京建工聯(lián)合體以45.45億元摘得該地塊，折合樓面價約7.84萬元/㎡，溢價率11.95%。

此外，地塊北側的西郊機場雙子地塊在從第五輪供地清單延續(xù)到第六輪，目前仍未被激活。