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文/北京進深 徐迪

9月16日，龍湖恩祥·凌云頌案名發(fā)布次日，總平圖公示。

項目所在昌平南邵0033地塊，占地2.87公頃，總建面9.27萬㎡，其中：

地上計容面積5.74萬㎡，包括住宅、配套公共服務設施等；

地上不計容建面807.37㎡，包括架空層、鄰里中心。

地下建面3.45萬㎡，包括配套機動車庫、人防工程、自行車庫、設備用房及戊類庫房等。

住宅部分規(guī)劃24棟7-15F洋房 小高層產(chǎn)品，共580戶，戶型建面78/96/112/139㎡，層高3米。

2棟小高 6棟矮板 11棟洋房

住宅樓呈行列式排布，高-低-高波浪形，格局對稱。

以11層洋房為主，中間穿插六棟7層矮板：7＃、10＃、13＃、16＃、20＃、23＃。

南北中軸的兩棟：5#、18#樓為15層，這也是小區(qū)僅有的兩棟小高層產(chǎn)品。

這種排布下，樓棟中間有大塊空白場地可供景觀發(fā)揮，龍湖的造園水準還是值得期待的。

據(jù)悉項目將在景觀打造上規(guī)劃“兩軸一芯”，形成十字景觀中庭。

昌平主城首個新規(guī)雙會所住宅

正門位于小區(qū)西區(qū)正中央位置，占地超800平米的門庭空間，頂部挑空設計。

穿過鄰里中間是下沉庭院。

兩座鄰里中心配套樓，兩棟首層架空，兩塊室外運動場地，都在下沉庭院周圍。

作為昌平主城首個新規(guī)雙會所住宅，配置了酒廊、書吧、健身房、籃羽館、私宴廳等八大功能區(qū)域。

此外，下沉庭院兩側各有一條虛線勾勒的空間，沒有標注，看形狀大概是風雨連廊。

小區(qū)南側中央位置還有一處人行出入口，置于8000㎡的規(guī)劃綠地之間，穿過公園回家，城市邊界消融。

生態(tài)環(huán)境是龍湖恩祥·凌雲(yún)頌的亮點之一，除了南側的口袋公園，西邊一路之隔還規(guī)劃有10萬㎡體育公園。

主打超拓空間，“同面積多一房”

總平圖畫質略渣，關鍵信息馬賽克了。

不過據(jù)說得房率預計會突破昌平主城新房上限，開發(fā)商強調了“躍級尺度 拓展空間”，在極致規(guī)劃下，部分產(chǎn)品“同面積多一房”。

· 78㎡緊湊三居：超預期面寬，收納空間是亮點，總價門檻低；

· 96㎡三居雙衛(wèi)，南北通透，空間布局靈活性較高，適合成長型初改家庭；

· 112㎡全景四居：南向大面寬，專利級巨幕，公區(qū)的社交功能性突出；

· 139㎡四居：改善天花板戶型，擁有豪宅尺度寬廳，度假式主臥等加分元素。

贈送方面：

1、內嵌陽臺，1.2-1.8米進深；

2、南向飄窗、轉角飄窗，側邊飄窗尺度很大，幾乎占了整面墻；

3、北向空間標注不清晰，或為挑空平臺。

如果是采光井的話，也可能有大量首層下躍產(chǎn)品。

小區(qū)東側0036地塊為一所12班幼兒園，地上建面4245㎡，總高3層，預計可招收396名學齡前兒童入園。

幼兒園人行出入口位于西南角位置，與小區(qū)南門較近。

昌平新城“好房子”，老盤恐遭背刺

項目位于昌平南邵鎮(zhèn)，地處北六環(huán)外，距離地鐵昌平線北邵洼站500米左右，步行可達。

相比朱辛莊、沙河高教園等板塊，南邵板塊關注度稍弱，但也是昌平重點發(fā)力建設的板塊之一，板塊配套也在逐步到位。

南邵板塊目前有兩個新盤在售：建發(fā)觀堂府、首開梧桐山語。

①建發(fā)觀堂府，在凌云頌往西600米左右。

總建面18萬方的大規(guī)模社區(qū)，共1842套房源，銷售指導價5.5萬元/㎡。

一期2023年底取證，二期2024年8月1日取證。

目前累計網(wǎng)簽1284套，去化近七成，成交均價4.6萬元/㎡，約為指導價84折。

②首開梧桐山語，在凌云頌東北方向。

共1199套房源，2023年7月28日拿證，銷售指導價5.3萬元/㎡。

目前網(wǎng)簽697套，全盤去化率58%，成交均價約4.1萬元/㎡，約為指導價的77折。

兩個項目直線距離1公里，周邊配套基本一致，中間隔一條昌崔路，建發(fā)觀堂府更靠近地鐵站，這也是項目去化快的主要原因之一。

兩個項目都是國企操盤，產(chǎn)品定位上，建發(fā)觀堂府強調改善，頂配做到180㎡大平層，但產(chǎn)品面積段跨度很大，100㎡以下的剛需戶型也有幾百套，包括總價在300萬以內的一居房源，改善屬性不是很純粹。

隨著龍湖“好房子”的入市，梧桐山語和觀堂府剩余1000多套房源的成交，或將更加艱難。

2025的昌平樓市，是京北碼農(nóng)挑花眼的一年。北四村的越秀國譽星城即將開盤，朱辛莊的中海未來之境正在強銷中，還有去年拿地的城建國譽燕園二期、越秀星耀未來、北京國賢府二期，也都相繼入市。

與此同時，2024年以及更早之前開盤的項目，去化壓力更大了，沒有產(chǎn)品優(yōu)勢，降價幾乎是板上釘釘?shù)氖隆?/span>

河北民企拿地，龍湖代建

7月31日，凌云頌所在昌平新城東區(qū)二期0033、0036，四期0044地塊以13.69億元底價成交。

受讓方為民營房企北京恩祥集團，由河北太行鋼鐵集團旗下明芳地產(chǎn)持股99%。

龍湖旗下代建品牌龍智造為項目提供建造管理服務。

這是一宗“宅產(chǎn)配”組合地塊，住宅、教育、商業(yè)各1幅，肥瘦相間。

①0033地塊為居住用地，地上建面5.74萬㎡，容積率2.0，控高36米（局部45米）。

住宅地塊總價11.6億元，折合樓面價約2.02萬元/㎡。

②0036地塊為基礎教育用地，在住宅地塊東側，建面約0.42萬㎡，控高16米，規(guī)劃為1所12班幼兒園；

③0044地塊為商業(yè)用地，總價2.09億元。

是商業(yè)組團中最北邊的一塊，在住宅地塊往西1公里處，緊鄰濱河森林公園，建面2.87萬㎡，控高12米（局部18米。）