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文/粵進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

如果要說起廣州番禺的“陳年老盤”。

估計(jì)沒人不識(shí)廣地花園。

這個(gè)曾與祈福新邨、華南碧桂園、廣州雅居樂花園等。

被譽(yù)為番禺樓盤八大金剛的超級(jí)大盤。

經(jīng)歷多年開發(fā)，如今仍有產(chǎn)品不斷推出市場(chǎng)。

就在9月16日，廣地花園又新拿了預(yù)售證，批準(zhǔn)預(yù)售房源153套。

預(yù)售總建筑面積19118.63㎡，新拿預(yù)售證樓棟是23、24棟。

該項(xiàng)目的開發(fā)主體為廣東省番禺廣地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由南馳集團(tuán)實(shí)際控制。

南馳集團(tuán)成立于1995年，業(yè)務(wù)涵蓋住宅開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、倉儲(chǔ)物流。

其打造項(xiàng)目包括嘉仕花園、百利華庭、佳信花園、都湖國際、江山國際、富頤華庭等。

項(xiàng)目公司番禺廣地房地產(chǎn)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理為周岳強(qiáng)。

如果要認(rèn)真說起來，廣地花園其實(shí)有著一段曲折的歷史。

項(xiàng)目最早在1997年面市，隨后開發(fā)商經(jīng)歷多次易主。

從最初的廣地到廣東決勝再到廣州泛美、廣州圣地，直到2013年廣州南馳集團(tuán)的進(jìn)入，才最終穩(wěn)定了下來。

項(xiàng)目占地約26.6萬平方米，總建面約65.5萬平方米。

2019年，南馳操盤的廣地花園全新組團(tuán)“廣地國際”亮相，相繼推出廣地國際一期、二期。

隨后，項(xiàng)目三期、四期產(chǎn)品也相繼推出。

項(xiàng)目目前在售為觀灝組團(tuán)，此前已取證推出樓棟包括27-38棟。

也就是說，項(xiàng)目最新拿證的23棟、24棟，是即將新推出的兩棟樓。

其實(shí)，就在上半年，項(xiàng)目新加推了37棟樓，為3梯5戶建面92-107平三到四房產(chǎn)品，準(zhǔn)現(xiàn)房。單價(jià)在2.4萬-2.9萬左右。

作為一個(gè)開發(fā)了多年的樓盤，廣地花園的缺點(diǎn)其實(shí)較為明顯。

產(chǎn)品上，隨著市場(chǎng)逐漸被新規(guī)產(chǎn)品占據(jù)，廣地花園的競(jìng)爭(zhēng)力明顯偏弱。

使用率明顯偏低，戶型設(shè)計(jì)也存在槽點(diǎn)。

以此前新推的37棟產(chǎn)品為例。

項(xiàng)目92平產(chǎn)品只做了3房2衛(wèi)，入戶門還正對(duì)衛(wèi)生間，廚房在臥室隔壁。

107平的產(chǎn)品，同樣只做了3房2衛(wèi)，還存在主臥門正對(duì)廁所，主臥衛(wèi)生間窗戶對(duì)著陽臺(tái)，私密性不夠等問題。

其次，是產(chǎn)權(quán)年限問題。

項(xiàng)目于1997年正式面市，至今已有28年，土地產(chǎn)權(quán)年限剩余已不足50年。

也就是說，項(xiàng)目雖然是一手房，但其土地年限已跟二手房無疑了。

另外，項(xiàng)目被吐槽較多的還有小區(qū)較為老舊物業(yè)管理、社區(qū)配套運(yùn)營(yíng)較差等問題。

此前就有網(wǎng)友在網(wǎng)上吐槽：項(xiàng)目“商業(yè)街漫天灰塵”、“湖景房湖還不如魚塘大”、“園林維護(hù)極差，四期多棵樹木已枯萎” ……

優(yōu)點(diǎn)上，廣地花園比較突出的有兩點(diǎn)。

一是地段好；二是價(jià)格足夠便宜。

具體來說，項(xiàng)目臨近萬博CBD，比較多成熟的商業(yè)，這是萬博附近少有的低價(jià)盤。

可以對(duì)比的是，萬博板塊近年來推出的多為改善盤均價(jià)在4.9-6.5萬左右。

如長(zhǎng)隆萬博悅府均價(jià)在5.5-6.5萬/平，越秀瑞麓府5.3-5.7萬/平，越秀萬博和臻4.9-5.9萬/平。

而廣地花園2.4萬-2.9萬左右的單價(jià)。中間的差價(jià)豈止是一點(diǎn)點(diǎn)。

以至于有人說，廣地花園甚至連附近一些樓齡二十多年的“老破小”都比不過。

其實(shí)，廣地花園也有過高光時(shí)刻，2021年項(xiàng)目三期曾一度漲到均價(jià)4.3萬/平。不過時(shí)易境遷，現(xiàn)如今，價(jià)格降了將近一半。

CRIC的數(shù)據(jù)也顯示，今年以來，廣地花園仍在持續(xù)降價(jià)，1月項(xiàng)目成交均價(jià)還達(dá)到3萬/平，此后一路下跌，至8月成交均價(jià)跌至2.6萬/平左右。

這樣算的話，僅今年以來，廣地花園的均價(jià)就降了四千每平了。

然而一路的降價(jià)之下，項(xiàng)目的去化并不算十分理想。

不算廣地花園最新拿證的153套房源，項(xiàng)目目前已拿證在售的房源，住宅已售套數(shù)710套，住宅未售套數(shù)567套。

據(jù)此的網(wǎng)簽去化為55.6%左右，不到六成。

面對(duì)全是新規(guī)的市場(chǎng)，廣地花園如果說還想要在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，似乎也只有價(jià)格這一塊著手了。