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北京進(jìn)深 徐迪?9月17日，中國(guó)金茂（00817.HK）公告披露兩項(xiàng)交易：出售北京朝新股權(quán)；增資收購(gòu)北京滿茂股權(quán)。

增資一，2025年9月16日，中國(guó)金茂間接全資附屬公司北京方興亦城置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“北京亦城”）與保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“保利房地產(chǎn)”）及北京朝新善筑置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“北京朝新”）簽訂增資協(xié)議。

據(jù)此，北京亦城及保利房地產(chǎn)同意按相同的價(jià)格基準(zhǔn)分別向北京朝新增資。其中，北京亦城投入增資價(jià)款3.5億元，保利房地產(chǎn)增資21.5億元。

增資完成后，北京朝新注冊(cè)資本增至45億元，北京亦城及保利房地產(chǎn)分別持股30%及70%。

增資二，北京亦城與保利房地產(chǎn)及北京滿茂置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“北京滿茂”）簽訂增資協(xié)議。

據(jù)此，北京亦城及保利房地產(chǎn)同意按相同的價(jià)格基準(zhǔn)分別向北京滿茂增資。其中，北京亦城增資21.5億元，保利房地產(chǎn)增資3.5億元。

增資完成后，北京滿茂注冊(cè)資本將增至45億元，北京亦城及保利房地產(chǎn)分別持股70%及30%。

2025年2月11日，北京亦城及保利房地產(chǎn)以50%:50%的比例組成聯(lián)合體，以總價(jià)87.295億元摘得北京朝陽(yáng)區(qū)三間房1202-0006、0007地塊及1205-0007地塊的土地使用權(quán)，并以上述比例分別合資設(shè)立相應(yīng)項(xiàng)目公司，即北京朝新、北京滿茂。

三間房項(xiàng)目總占地面積約6.9萬(wàn)平方米，規(guī)劃計(jì)容建筑面積約17.29萬(wàn)平方米。

其中，北京朝新標(biāo)的地塊成交價(jià)款為43.095億元，項(xiàng)目占地面積約3.22萬(wàn)平方米，規(guī)劃計(jì)容建筑面積約為8.08萬(wàn)平方米，將開發(fā)為可售住宅項(xiàng)目，打造為保利“天字系”產(chǎn)品：保利朝觀天珺，及配套幼兒園，計(jì)劃于2027年1月竣工。

北京滿茂標(biāo)的地塊成交價(jià)款為44.2億元，項(xiàng)目占地約3.68萬(wàn)平方米，規(guī)劃計(jì)容建面約9.21萬(wàn)平方米。將開發(fā)為可售住宅項(xiàng)目，打造金茂“滿”系產(chǎn)品：金茂滿曜，計(jì)劃于2026年12月竣工。

交易完成后，中國(guó)金茂及保利房地產(chǎn)可增加于各自操盤項(xiàng)目的股權(quán)比例，有利于促進(jìn)其各自操盤項(xiàng)目開發(fā)工作順利進(jìn)行。

保利朝觀天珺規(guī)劃7棟11-25F洋房、高層，共541套房源，戶型為92㎡三居以及122㎡/139㎡/157㎡四居。

6月10日開盤，目前網(wǎng)簽77套，成交均價(jià)8.3萬(wàn)/㎡。

金茂滿曜規(guī)劃19棟8-26F洋房、高層，共計(jì)719套房源。

6月16日開盤，目前網(wǎng)簽185套，成交均價(jià)7.8萬(wàn)/㎡。

兩個(gè)項(xiàng)目面積段大部分重合，但金茂滿曜主力面積段更小一些，建面140㎡以下的房源占比近八成。朝觀天珺則是拿出了朝青板塊首個(gè)140面積段的四居三衛(wèi)雙套房。

定價(jià)邏輯上，兩個(gè)項(xiàng)目形成“高低配”錯(cuò)位入市，金茂滿曜主打“質(zhì)價(jià)比”吸引預(yù)算有限的客群，千萬(wàn)級(jí)上車朝青金茂豪宅，還是比較有吸引力的。

使用率方面，金茂滿曜94%-98%，朝觀天珺則是朝陽(yáng)區(qū)第一個(gè)得房率達(dá)到99%的樓盤。