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文/樂居財經(jīng) 李奕和

不久前的6月13日，武漢聯(lián)投置業(yè)召開了6月份經(jīng)營調(diào)度會。為了全力沖刺“雙過半”。

“雙過半”，即營收、利稅目標過半。2024上半年即將過去，這是武漢聯(lián)投置業(yè)，甚至整個湖北聯(lián)投集團在立下目標計劃時，經(jīng)常提到的“時髦”詞匯。

會議，是武漢聯(lián)投置業(yè)黨委委員、執(zhí)行總經(jīng)理石偉攜一眾經(jīng)營班子出席的。武漢聯(lián)投置業(yè)董事長王瑋并未現(xiàn)身。

而就在此前一天，石偉還出席參加了武漢聯(lián)投置業(yè)召開的“破局求生 向新而變”2024年年中沖刺大會。

行業(yè)的形勢依舊嚴峻。石偉在兩次會議上的說話有些嚴肅，在經(jīng)營調(diào)度會上，他說：

“今年形勢嚴峻，營銷管理中心需制定和落實有效的營銷策略，加強銷售回款，力保完成年度簽約回款指標；應收清欠及成本壓降作為專項重點工作要扎實推進，通過組織專題會督辦，落實到位，全力沖刺‘雙過半’。”

在沖刺大會，他也提到，要堅定目標，在庫存去化、重難點項目銷售方面延續(xù)上半年的釘子精神，攻堅克難。

近兩三年來，民營地產(chǎn)商紛紛涉險倒下，央國企地產(chǎn)商卷了起來。湖北聯(lián)投集團（湖北聯(lián)投集團有限公司）旗下的地產(chǎn)平臺武漢聯(lián)投置業(yè)（武漢聯(lián)投置業(yè)有限公司），更是憑借在各地土地市場攻城略地而廣受關(guān)注。

2022年以來，湖北聯(lián)投集團先后落子北京、廣州，打造了北京南城大興·星光城以及廣州聯(lián)投·文津府項目。去年6月，湖北聯(lián)投集團再一次外拓，拿下蘇州地塊，實現(xiàn)了在長三角的首次布局。

2023年8月，湖北聯(lián)投分別將華南區(qū)域總部、華東區(qū)域總部落地廣州和蘇州，以擴大其在各區(qū)域的影響力。而據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022年、2023年，湖北聯(lián)投分別排名克而瑞“新增土地TOP100（土地價值）”的25名和32名，穩(wěn)居前四十。

不僅在土地市場飾演著“過江龍”搶地，武漢聯(lián)投置業(yè)甚至通過收購三湘印象（000863. SZ），擴充自身的版圖。

大手筆開疆拓土，常常伴隨著負債規(guī)模的增加，即便武漢聯(lián)投置業(yè)背靠湖北聯(lián)投集團，也不例外。

武漢聯(lián)投置業(yè)雖然并未披露相關(guān)年報數(shù)據(jù)，但從直接對其持股的母公司湖北聯(lián)發(fā)投（湖北省聯(lián)合發(fā)展投資集團有限公司）的債券年報，可知該公司債務(wù)壓力并不小。

湖北聯(lián)發(fā)投直接持股武漢聯(lián)投置業(yè)87.33%股權(quán)，是直接控股股東。而聯(lián)發(fā)投則由湖北聯(lián)投集團持股59.5%。湖北聯(lián)投集團的實際控制人是湖北國資委。

業(yè)務(wù)板塊上，湖北聯(lián)發(fā)投涵蓋工程建設(shè)、城市更新、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)供應鏈服務(wù)、產(chǎn)業(yè)金融等領(lǐng)域。當中，城市更新又主要分為房地產(chǎn)開發(fā)及保租房兩個業(yè)務(wù)，武漢聯(lián)投置業(yè)便屬于湖北聯(lián)發(fā)投房地產(chǎn)開發(fā)旗下公司。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)板塊還有一家公司叫湖北清能投資發(fā)展集團有限公司（湖北清能集團），不過這家公司主要是做一級開發(fā)的。

2023年債券年報顯示，湖北聯(lián)發(fā)投實現(xiàn)營業(yè)收入1149.81億元，同比2022年的944.65億元，增長了21.72%；但凈利潤22.71億元，同比2022年的29.77億元，下降了23.72%；歸母凈利潤7.49億元，同比2022年的11.03億元，降了32.09%。

具體來看，湖北聯(lián)發(fā)投的城市更新板塊2023年營業(yè)收入162.48億元，有所增長，但毛利率19.76%，下降了5.02個百分點。

更重要的還在負債層面，2023年報告期末，湖北聯(lián)發(fā)投合并報表范圍內(nèi)公司有息債務(wù)余額1657.50億元，期內(nèi)有息債務(wù)余額同比增長了14.19%。當中，一年內(nèi)到期的有息負債555.72億元。

相對比之下，該公司去年末的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額284.33億元。據(jù)此計算的現(xiàn)金短債比僅有0.51，存在短期現(xiàn)金缺口271.39億元。

拉長時間來看，湖北聯(lián)發(fā)投的負債規(guī)模呈持續(xù)上升趨勢。2021年末至2024年3月末，該公司合并報表資產(chǎn)負債率分別為74.56%、79.26%、79.20%和79.84%，持續(xù)處于高位。

聯(lián)投置業(yè)方面，數(shù)據(jù)顯示，其2021年的資產(chǎn)負債率86.98%，2022年則升至88.13%，維持在百分之八十以上的較高水平。2022年，該公司總資產(chǎn)463.92億元，凈資產(chǎn)55.09億元。

對于負債的不斷增長，湖北聯(lián)發(fā)投在其《2024年度第四期中期票據(jù)募集說明書》上表示，主要由于公司正處于高速發(fā)展期，對外投資較大，資金需求量較大。

其坦誠表示，隨著在建、擬建項目的陸續(xù)開工，發(fā)未來幾年融資規(guī)模還將繼續(xù)擴大，客觀上存在一定的還本付息壓力。

根據(jù)湖北聯(lián)發(fā)投披露的數(shù)據(jù)顯示，其目前重點在建房地產(chǎn)項目擬投資總額654.63億元，已投資金額403.79億元，后續(xù)資金需求250.84億元。這些投資額并未包括其后續(xù)拿地及發(fā)展項目所需資金。

項目開發(fā)的持續(xù)投入，對湖北聯(lián)發(fā)投的經(jīng)營活動現(xiàn)金流產(chǎn)生較大影響。2021-2023年及2024年1-3月，該公司經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量凈額分別為-3.62億元、-30.84億元、33.43億元和-58.25億元，波動較大。今年僅一季度，就產(chǎn)生了較大額度的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出。

如今看來，石偉在兩次會議上的講話確實透露出武漢聯(lián)投置業(yè)的緊迫感。實際上，為了在低迷的市場加速去化和回款，武漢聯(lián)投置業(yè)今年以來嘗試了多樣的營銷模式，包括“以舊換新”“先住后買”“短直雙開”等。

今年4月，武漢聯(lián)投置業(yè)響應政策開啟“以舊換新”活動，試點項目，包括了武漢聯(lián)投安嶼那、孝感聯(lián)投望度山月、廣州聯(lián)投文津府。而近段時間以來，武漢聯(lián)投置業(yè)還推出了“先住后買”的購房模式，首發(fā)項目包括武漢光谷聯(lián)投悅西湖、光谷聯(lián)投花山河及聯(lián)投濮園。

過去一年，武漢聯(lián)投置業(yè)的多個在建項目去化率并不十分理想。

2023年及2024年一季度，上述“以舊換新”或“先住后買”項目中的安嶼那項目銷售金額1.89億元、2755.66萬元，去化率39.07%；廣州文津府銷售金額7.7億元、6732.76萬元，去化率42.86%；花山河銷售金額4513.94萬元、435.82萬元，去化率14.52%。

值得關(guān)注的是廣州文津府項目，其是武漢聯(lián)投置業(yè)首進大灣區(qū)的項目，因此十分重視。

2022年10月，武漢聯(lián)投置業(yè)在廣州第三批集中供地上以32.11億元拿下文津府地塊，樓面價為38992元/平方米。項目直到2023年2月才舉行開工儀式，當年9月正式開盤入市。從拿地到開盤歷時近一年。

此外，武漢聯(lián)投置地臨溪渚37#地一期項目去化率5.36%；聯(lián)投瀾岸5期項目去化率31.02%；云境20#地一期項目去化率25.95%。這些項目均去化率較低。

在月度經(jīng)營調(diào)度會上，石偉說，經(jīng)營計劃的嚴肅性和落實情況是進度目標達成的關(guān)鍵，項目公司要建立主體經(jīng)營思維，依照“無預算不開支”的要求，實行分級決策，各項目負責人需全面制定詳細的經(jīng)營計劃，確保年度經(jīng)營計劃的完整性和可執(zhí)行性。

一方面是逐漸走高的償債壓力，一方面是亟需回正的經(jīng)營性現(xiàn)金流，湖北聯(lián)發(fā)投及武漢聯(lián)投置業(yè)面臨的壓力并不小。